（2017）粤5381民初54号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-30
案件名称
黄灿勇与罗定市一方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄灿勇,罗定市一方房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初54号原告黄灿勇，男，1979年5月6日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人许武，广东端庆律师事务所律师。被告罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道迎宾路东侧。法定代表人：陈学俭。委托代理人莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托代理人黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告黄灿勇诉被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告黄灿勇的委托诉讼代理人许武，被告一方公司的委托诉讼代理人莫衍、黄颖怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买一方名轩商住小区AA幢B房，约定房价281065元。合同约定“第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：”“3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”签订合同后，原告向被告支付了首付款57065元，并通过银行贷款向被告支付了22400元。被告向原告开具了购房款发票。被告于2015年5月6日才按合同约定把相关资料提交给不动产登记管理局，为原告办理出房地产权证。由于被告拖延履行合同给原告造成了诸多不便和损失。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求：判决被告向原告支付违约金55363.26元。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告于2010年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》；证据2、房地产权证，证明原告2015年5月6日取得房地产权证；3、发票，证明原告向被告支付购房款；4、违约金计算表，证明按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金为55363.26元。被告辩称：一、本案已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第六条以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》“……四、关于房地产纠纷案件的审理。……（四）关于违约责任的问题。18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。……”之规定可知，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，履行期限届满之日为知道或者应当知道权利被侵害之日，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案合同约定被告代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，原告亦主张从2012年4月26日起计算违约金，故原告从2012年4月25日知道自己的权利被侵害，诉讼时效期间应从2012年4月25日起算，原告于2017年1月6日起诉，已超过2年的诉讼时效。超过诉讼时效之后，被告为原告代办房地产权证事实，并不必然导致被告须支付超过诉讼时效的违约金。而违约金是双方约定事项，双方未约定超过诉讼时效的违约金亦由被告承担，且被告不同意支付超过诉讼时效的违约金，被告不应支付逾期办证违约金。原告的诉讼请求没有事实依据以及法律依据，应予驳回。合同约定因被告原因导致办证迟延才承担违约责任，非被告原因导致的办证迟延不应由被告承担违约责任。原告因工作忙怠于签署书面委托合同导致的办证迟延不应由被告承担违约责任。《广东省城镇房地产登记条例（1999修订）》第七条：“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书”。而罗定市房管局规定：“材料不齐全或者不符合法定形式的，当场退回申请人补正，并一次性告知”。罗定市房管局对“材料不齐全或者不符合法定形式”的申请不出具收件回执（见罗定市房管局对“材料不齐全或者不符合法定形式”的申请不护具收件回执（见罗定市房管局公示的办证流程）。根据这些规定，被告必须有书面委托合同才能为原告代办房地产权证。本案中，原告因其工作忙，于2014年8月2日才正式委托被告为其办证，故本案系因原告怠于签署书面委托合同造成办证迟延，不应由被告承担违约责任。本案中，真正产生有效代理的时间是原告与被告签订委托合同之日起。因为根据《广东省承担房地产登记条例（1999修）订》第八条第一款第三项“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（三）购建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证”之规定，原告可以自行办理房地产权证，故委托被告办理房地产权证不是必须的，在其未正式委托前，双方只存在一个办证意向或者预合同，被告也仅是存在协助办证的义务。原告按五年期以上贷款利率计算违约金没有依据，原告计算违约金的违约天数、终止点错误，应予驳回。四、罗定法院已对同类案件已查实并作出判决：买方请求人民法院保护的期限（诉讼时效）为合同约定的履行期限届满之次日其开始计算，买方超过2年不曾向法院请求保护的，依法丧失胜诉权[见（2016）粤5381民初2144号民事判决书]。故贵院对于同类案件应当作出同样的判决，同一法院不应当作出不一致的判决。被告一方公司就其抗辩主张在诉讼中提交如下证据:证据1、民事判决书【案号：（2016）粤5381民初2144号】、法律文书生效证明，证明已生效判决书已查实并判决：买方请求人民法院保护的期限（诉讼时效）为合同约定的履行期限届满之次日起开始计算，买方超过2年不曾向法院请求保护的，依法丧失胜诉权的事实。证据2、身份证、法定代表人身份证明、营业执照，证明被告的诉讼主体资格；证据3、罗定市房管局收件收据（回执），证明被告于2015年4月13日向房管局提交资料，被告协助办证义务已于2015年4月13日履行完毕；证据4、房地产权登记申请书、委托书、补充协议，原告因其工作忙一直没有委托被告或提交相关办证资料给被告，直至2014年8月2日才委托被告办证、2014年4月13日才书写房地产登记申请书提交给被告的事实，以及因房管局要求房地产权证登记的面积最终以实际测量的面积为准，原告迟迟不肯签订补充协议，直到后来才签订补充协议，确认本案涉案房屋的实际面积差异的事实。对原告的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据提出以下质证意见：证据1、2、3真实性无异议，证据2的事实无异议，但根据合同约定被告方办理房地产权证的时间是向房管局提交资料备案的时间，而不是至到原告方实际取得房地产权证的时间。其他无意见。对被告的证据，经庭审出示质证，原告发表以下质证意见：恳请法庭核实被告当庭提交的证据是否超过举证期限。若已过举证期限，原告方不同意质证。原告方对被告证据发表的意见并不能代表原告方同意质证：对于证据1真实性确认，关联性不确认，我国实行成文法而非判例法，该判决对本案的事实、法律的适用没有任何强制性和指导意义，被告提交的判决有通过其他法官干扰本案法官独立审判之嫌。该判决生效于本案起诉后，也不能参照该案对此前发生的事件进行判断；若该判决有指导意义，被告方也可以从法院的生效判决找到支持的案例。其他证据原告方认为超过举证期限，由被告承担举证义务，被告应承担举证不能后果，原告方提出根据民事证据规则，被告承担举证责任的内容即使以本案有重要关系，法院也只能在庭前依申请或职权进行审查，法院而不能采取该证据。证据2真实性、合法性、关联性确认，证据3真实性确认、关联性不确认，只表明被告2015年4月13日当天提交了列表中的材料，是否已提交全部材料，该证据未能有效反映；证据4、真实性确认，关联性不确认，原告方起诉的是被告未能按期提交其单方资料造成的违约金，而该证据的申请书、委托书均为原告方应提交的材料，原告方无论自行提交或委托被告提交均与本案争议的事实无关联性，原告方也未要求被告承担因延迟代为原告方提交资料的违约责任或原告方因自己的原因导致房地产权证延期取得的责任；对补充协议，并非办理房地产权证必须提交的资料，且该处理亦非必要，双方完全可按原商品房买卖合同的约定直接处理，无任何证据证明该补充协议是办理房地产权证的必须材料。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，本院将根据证据规则对本案事实进行综合认定。经审理查明：被告一方公司是位于罗定市迎宾路大花坛旁一方名轩商住小区的房地产开发商。2010年3月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四），该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为一方名轩商住小区AA幢B房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为281065元。第八条约定出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。《合同补充协议》（附件四）约定买受人应于2010年3月22日前支付首期款57065元、契税4216元、办证费用2500元、物业维修基金3105元，剩余购房款224000元在2010年4月12日前办理银行按揭。合同签订后，原告按约定向被告支付了房价款、契税、办证费用等费用。2011年5月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用。2014年8月2日，原告出具了委托书给被告，委托被告办理涉案商品房的房产证。2014年12月16日，原告填写了《房地产权登记申请书》（转移登记）。2015年4月13日，被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2015年5月6日，原告取得涉案房产的权属证书。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案原、被告于2010年3月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金”处理。而被告于2011年5月1日已将涉案商品房交付给原告使用，即被告应在2012年4月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告并未在此日期之前履行该义务，已构成违约。故此，原告请求被告按照合同第十五条支付逾期违约金。被告则认为原告的请求已超过法律规定的诉讼时效。原告基于与被告之间的商品房销售合同关系，要求被告依约承担违约责任，属于一般的向人民法院请求保护民事权利的的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”，原告自2012年4月26日起即知道或者应当知道其权利被侵害，诉讼时效起算，而原告于2017年1月4日才起诉要求被告支付违约金，已超过法律规定的2年诉讼时效期间，被告一方公司提出的时效抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。原告的诉讼请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告黄灿勇的诉讼请求。本案受理费592元（原告已预交），由原告黄灿勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年五月三日书记员 陈小园 微信公众号“”