（2017）豫1322民初227号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张治国与南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
方城县人民法院
所属地区
方城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张治国,南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十条，第四十一条，第五十二条，第五十三条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1322民初227号原告：张治国，男，1974年8月22日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：李玉芬，女，1968年11月17日生，汉族，住。系张治国的表姐。被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司注册号：411300100001389（1-1）。住所地：南阳市方城县城关镇潘庄。法定代表人：陶杰,任总经理。委托诉讼代理人：赵永刚，男，1985年7月22日生，汉族，住西安市雁塔区，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司法务工作人员。委托诉讼代理人：范继成，男，1967年11月6日生，汉族，住社旗县，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司工程师。原告张治国诉被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公���）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张治国的委托诉讼代理人李玉芬、被告佳合房地产开发公司委托诉讼代理人赵永刚、范继成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张治国向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付未办房屋所有权证的违约金23805元；2、判令被告为原告办理房屋所有权证；3、退还燃气初装费2300元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2014年4月8日和被告签订了《商品房买卖合同》，购买了裕邦方舟城21号楼1单元1003商品房（住宅）一套。合同约定，合同第15条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同是被告单方制定的格式合同，内容没有和原告协商，违约金也是被告自己制定的，原告仅是被动签字。合同签订后，原告履行了义务，支付商品房总额价款345000元。合同约定房屋所有权证由被告代办，被告代收了原告的契税、大修基金、办证手续费等。原告按时把上述款项全部交给了被告。并且原告也将办理房屋所有权证需要使用的相关材料复印件交给了被告，合同也到房管局备了案，但在合同约定的期限内原告没有拿到房地产权证。之后，原告不断向被告索要房屋所有权证，被告以正在办理为由敷衍，直到今年夏天，小区整个业主集体进行维权，再次就《房屋所有权证》办理问题与被告协商，被告以没钱为由推拖不办。业主向县政府反映后，知道房地产权证迟迟拿不到手的���因，是被告没有按时将代收的款项交到相关部门，同时也没有向房管局提交办理产权证所需的资料。因为被告单方原因，以致原告2年多见不到房产证。原告认为：1、被告未在合同约定的期限内给业主办理房屋所有权证，显然属于违约，根据《商品房买卖合同》第15条第2项的约定，被告应当支付给原告违约金，但该条款违约金明显偏低，侵害了原告的合法利益，属于不平等条款，应按法律法规规定的违约金标准支付给原告违约金；2、被告没有把代收原告的大修基金、契税交到相关部门，要求被告立即将此款项交到相关部门，给原告换取正规发票。3、被告安装不合格煤气设备，被消防部门强行拆除，原告交的煤气初装费2300元理应退还给原告。被告佳合房地产公司辩称：关于没有办理房屋所有权证的违约金计算，合同第十五条第二项有约定，不应使用合同���九条约定。另外：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致的结果，不存在单方强制行为，且该合同已在房管局备案。原告诉称，合同是被告单方指定的格式合同，违约金是被告自己制定的，原告是被动签字的，这些均和事实不符。房产证一直未办理下来是由于政府之前一些政策原因造成，属于不可抗力，不属于出卖人的责任。对于退还初装费这一请求，被告按照约定已经给原告安装了燃气初装设备，并已供给多年，后因国家政策原因强制拆除，该责任不应由被告承担。请求法院作出合法、合理、公平、公正的判决。经审理查明：2014年4月8日，原告张治国和被告签订了《商品房买卖合同》，购买了裕邦方舟城21号楼1单元1003商品房（住宅）一套。并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第四条，商品房总价款为：345000元。第十五条，关��产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2011年8月26日向被告缴纳房款170000元；于2013年1月15日向被告缴纳房款105000元；于2013年8月1日向被告缴纳房款70000元；于2014年4月8日缴纳契税（办证费）7514元；于2014年4月8日缴纳了燃气初装费2300元；于2014年4月8日缴纳备案费60元；于2015年4月13日缴纳价调基金、配图费共计883元。上述款项被告均向原告出具有收据、收条。2014年4月8日，张治国向房地产主管部门缴纳4521元大修基金，方城县专项维修资金管理办公室已开具正规发票。2015年4月13日，原告张治国入��购买的商品房。本院认为：原告张治国与被告佳合房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告张治国依合同约定支付了购房款，被告佳合房地产公司应按合同约定承担逾期未办理房屋产权证件的责任。因合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”原告入住后，至今未取得房屋产权证书，按照合同约定的违约金计算方法，原告张治国已付房价款345000元，被告佳合房地产公司应支付违约金34.50元（345000元×0.01%），故对原告张治国请求判令被告佳合房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金23805元中的35元理由成立，本院予以支持。原告张治国诉称合同系被告单方提供，违约金计算系被告单方制定，对此被告不予认可。因对于逾期办理房屋所有权证的违约金计算方法合同有明确约定，该约定不能显示“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，或者具备《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效的情形，且原告张治国也未提供证据证实因违约造成的实际损失，故对于原告张治国按照日万分之一计算请求的违约金23805元中的其他部分本院不予支持。办理房地产权属证书是行政权行使的范畴，司法权在民事诉讼中不适宜干涉，且本案合同仅约定被告负有提供办证资料的义务，并未约定被告负有直接为原告���证的义务，故原告请求判令被告直接为其办理房地产权属证书本院不能支持。但被告佳合房地产公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告张治国向被告佳合房地产公司缴纳的契税系被告佳合房地产公司代收的费用，该费用应当交相关行政管理部门，并由行政管理部门出具发票交付给原告。如被告佳合房地产公司未及时履行上述义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被告佳合房地产公司应当加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。因煤气初装费在双方签订的《商品房买卖合同》附件三第六条上单独约定应当由购房者承担，说明房价款中并未包含煤气初装费，且原告已经缴纳，应认定原告对房价款不包含煤气初装费这一事实的认可。被告佳合房地产公司在向原告交房时也已安装了煤气设��，现煤气设备被拆除，是因政府政策原因拆除，故原告张治国请求判令被告佳合房地产公司退还煤气初装费2300元的理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张治国支付逾期违约金35元。二、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回原告张治国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及履行其他义���的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费553元，由原告张治国负担303元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 杜芙蓉审判员 张振山审判员 陈雪艳二〇一七年五月三日书记员 靳安东 微信公众号“”