（2017）豫0105民初7136号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-07
案件名称
河南万厦物业管理有限公司与张永物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南万厦物业管理有限公司,张永
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初7136号原告:河南万厦物业管理有限公司,住所地郑州市金水区红专路119号。法定代表人:万林海，该公司董事长。委托代理人：申朋康，男，1985年12月28日出生，汉族，住河南省滑县，系公司员工。委托代理人：代幸娜，女，1991年6月14日出生，汉族，住河南省伊川县，系公司员工。被告：张永，男，1976年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南万厦物业管理有限公司与被告张永物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南万厦物业管理有限公司委托代理人申朋康、代幸娜，被告张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南万厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币4399.2元，物业管理费滞纳金人民币625.7元，合计人民币5024.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是金水区天明路72号金阳光居易小区的物业服务公司，本案被告是金水区天明路72号金阳光居易小区1号楼1021室的房屋所有权人。2010年5月原告与河南亨业房地产开发有限公司签订《金阳光居易前期物业服务合同》，在2015年1月与小区业主委员会签订了《金阳光居易小区物业服务合同》。合同约定由原告向其所在的小区提供物业管理服务，合同约定原告提供的物业服务的受益人是该物业的业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，缴费时间分别为：每季度第一个月的5-25日和每年的1月25日、6月25日之前，逾期缴费须从逾期之日起按每天应缴费的千分之五缴纳滞纳金。被告系上述物业1号楼1021室业主，物业面积为51.22平方米，按约定应当向原告缴纳从2011年1月至2016年12月物业服务费人民币4399.2元，物业服务费共产生滞纳金人民币625.7元。合同履行期间，原告按照规定为被告所在的小区提供了优质物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告服务人员多次上门沟通、电话催缴未有效果，原告起诉至法院，希望法院判如所请。被告张永辩称，一、张永客厅和餐厅房屋漏水，导致整面墙皮脱落，从2011-2015年多次给河南万厦物业管理有限公司反映都没有得到解决；2、河南万厦物业管理有限公司将小区消防通道用两道红色铁皮门封堵，私自改为垃圾存放点，装修和生活垃圾堆积如山，严重影响业主的卫生和紧急救援安全；3、步行楼梯充满了各种杂物，脏物异味刺鼻，常年无人打扫，多次反映，河南万厦物业管理有限公司以清洁工少为由不予处理；4、电动车、自行车随意上下电梯，高峰时一部电梯里同时进去两三辆电动车，人上不去，楼道里私拉电线充电，存在严重火灾隐患，河南万厦物业管理有限公司置若罔闻；5、电梯口瓷砖脱落，电梯故障维修拖拉；6、各种商业墙体广告布满了整个小区的楼道、电梯间、绿化带内。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。河南万厦物业管理有限公司提交证据有《金阳光居易前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《金阳光居易小区物业服务合同》、《公告》、收据、催费律师函等，被告张永提供证据有照片数张，拟证明被告所在小区卫生没有得到保障、公用部位维护与管理缺失、垃圾未清运、车辆乱停乱放、漏水致室内墙体脱落。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、河南亨业房地产开发有限公司（甲方）与河南万厦物业管理有限公司（乙方）签订《金阳光居易前期物业服务合同》，约定，金阳光居易小区是由河南亨业房地产开发有限公司开发建设的住宅和商业为一体的综合性小区；物业费：住宅1.10元/月/平方米；物业服务期限自2010年5月17日起至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止等。2、2010年11月5日，河南万厦物业管理有限公司（甲方）与张永（乙方）签订《前期物业服务协议》，内容有，乙方房屋坐落：天明路72号1-1-1021；建筑面积：51.22平方米；物业服务费收费标准按产权建筑面积收取，其标准为1.1元/月/平方米等。3、2015年4月16日，郑州市金水区天明路72号金阳光居易业主委员会（委托方，甲方）与河南万厦物业管理有限公司（受托方，乙方）签订《金阳光居易小区物业服务合同》，约定，委托物业服务期限：2015年1月1日起至2016年12月31日，如双方对合同约定无异议，合同自动顺延一年，若有异议，均应当在届满三个月前书面通知对方；物业费：住宅：1.35元/月/平方米；金阳光居易项目的物业费由乙方向业主或物业使用人每半年收取一次，即每年1月25日、6月25日之前缴纳等。4、2016年12月31日，河南万厦物业管理有限公司搬离郑州市金水区天明路72号金阳光居易小区。2011年1月至2015年12月期间，张永未向河南万厦物业管理有限公司缴纳物业费。5、张永自认河南万厦物业管理有限公司在其家门贴有催费通知书，并收到河南万厦物业管理有限公司邮寄的催费律师函。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故郑州市金水区天明路72号金阳光居易业主委员会与河南万厦物业管理有限公司签订的《金阳光居易小区物业服务合同》对被告具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，被告应承担相应的责任。但原告亦未按物业服务合同的约定全面履行义务，针对被告反映的维护管理方面存在的问题，原告确有违约行为，故本院对原告要求被告支付2011年1月至2016年12月的物业费4399.2元的诉讼请求，不能全额予以支持，根据原告的履约情况，对被告应支付的费用酌情予以扣减，综上，被告应向原告支付的物业费本院酌定为3927.55元【（51.22平方米×1.1元/月/平方米×48个月＋51.22平方米×1.35元/月/平方米×24个月）×90%】。原告提交公告一份主张自2014年10月1日起对金阳光居易小区物业费按照1.35元/月/平方米收取，因该公告系原告自行制作并盖章且未提交其他证据相佐证，本院对该证据不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题，原告作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，现被告拖欠物业费的行为实属违约且有所不妥，但其宗旨在于敦促原告提升服务质量，且被告反映的问题客观亦存在，原告应从自身角度加强管理，必要时与业委会积极协商配合，力求为业主提供更满意的服务。因被告欠费事出有因，并非恶意拖欠，且滞纳金系当事人不履行公法上的金钱给付义务而遭受到的罚款处罚，而物业服务合同属于私法范畴，物业公司与业主（或业主委员会）约定“滞纳金”显然不妥，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张永应于本判决生效之日起十日内支付原告河南万厦物业管理有限公司2011年1月至2016年12月物业服务费共计人民币3927.55元。二、驳回原告河南万厦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张永承担。本判决为终审判决。审判员 司振魁二〇一七年五月三日书记员 位梦丹