（2016）皖1302民初10656号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2018-02-12

案件名称

赵宗宽与王立明、王立书合同纠纷一审民事判决书

法院

宿州市埇桥区人民法院

所属地区

宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵宗宽,王立明,王立书,陈德红

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1302民初10656号原告：赵宗宽，男，1962年3月3日出生，汉族，宿州市人，住宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王飞，宿州市埇桥区时村镇法律服务所法律工作者。被告：王立明，男，1959年4月4日出生，汉族，宿州市人，住宿州市埇桥区。被告：王立书，男，1956年9月10日出生，汉族，宿州市人，住宿州市埇桥区。二被告共同委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。被告：陈德红，女，1961年11月29日出生，汉族，宿州市人，住宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王建春，男，1970年1月1日出生，汉族，宿州市人，住宿州市埇桥区。系被告陈德红所在的杭州市下城区宗宽综合商店推荐的代理人。原告赵宗宽诉被告王立明、王立书、陈德红合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵宗宽及其委托诉讼代理人王飞、被告王立明、王立书及其共同委托诉讼代理人秦飞、被告陈德红及其委托诉讼代理人王建春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵宗宽向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认三被告房产买卖行为无效，被告同时承担本案诉讼费用。原告赵宗宽与被告陈德红系夫妻关系。原告赵宗宽与两被告王立明、王立书系邻里关系。原告赵宗宽在夹沟镇××村拥有房产一处。其中东屋6间，堂屋三间，南屋三间位于夹沟北门××国道东侧加油站对面。原告赵宗宽因做生意需要资金，于1996年下半年用该处房地产低押从原夹沟镇信用社贷款。当年应该金融机构的要求，原告赵宗宽将其建设用地使用证放在该金融机构用于抵押。原告便外出做生意。1999年前后，被告王立明以做生意需要场地为由，租用原告赵宗宽该处的房地产使用。2016年3月份，原告赵宗宽将借夹沟镇信用社的贷款还清，并取回其抵押在夹沟镇信用社的土地使用证，准备将房屋维修用于居住，但是被告王立明却告知原告赵宗宽涉案房产已经由被告陈德红转卖给王立明、王立书，原告赵宗宽认为三被告的房产转让行为无效，为此原告起诉到法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭当庭出示以下证据材料：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。2、2000年4月12日三被告签订房产转卖契约的复印件，原告是2016年4月左右才见到该契约，证明三被告转卖原告房产的事实，且原告不知情，转让行为无效。3、2016年3月30日，农商行夹沟支行的情况说明一份，证明原告欠农商行的贷款事实，原告的集体土地建设用地使用证，一直抵押在该行的事实。4、原告集体土地建设用地使用证，证明该证一直抵押在农商行，直到还清贷款才拿回。原告拿回使用证准备修缮房屋时才知道权利被侵害的事实。被告王立明、王立书发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，能够证明买卖房屋的事实，对于原告的证明目的有异议，不能证明原告不知情，以及此后知情的日期；对证据三有异议，情况说明可以看出1998年3月5日，原告仍然借款，说明诉状不真实，同时所谓抵押违反法律规定，农商行作为专门单位应当知悉法律规定，其情况说明不具有真实性；，对于证据四有异议，该证没有颁发日期，同时该证的地址填写错误，房屋所占有的土地是原告与第三被告购买案外人的，案外人是东北村五队组的，该土地证不具有真实性。同时上述证据，均不能证明房屋所有权。被告陈德红对上述证据发表质证意见为：对证据三性均无异议，对证明目的均无异议。被告王立明、王立书辩称：原告诉状与事实不符，原告一直在家居住，不存在外出，提出房屋买卖的是原告，不存在不知情。所谓的抵押理由不成立，抵押不妨碍使用，同时该抵押不符合法律规定。该房屋是王立明买下，被告王立书不是适格被告。房屋买卖是债权行为，本案中合同订立已经超过诉讼时效，应当驳回诉请。被告王立明，王立书提供以下证据：1、被告王立明、王立书身份证复印件，证明两被告的主体资格。2、原告夫妻对争议土地系购买于案外人李风标、王士民、王士安、江计元的契约，证明争议土地系购买于东北村五队的土地，该土地为原告赵宗宽和被告陈德红夫妻共同共有。该契约原保管与原告赵宗宽处，在房屋卖给我房后该契约随之转让给我方，原告对于家庭重大证件的转移，应当是知情的，原告对买卖行为是应知的。3、原告夫妻将该房屋卖给我方的房产转卖契约一份，证明该房产原告夫妻二人于2000年4月转卖给我方，根据合同条款，我方已经尽到注意审视义务。第二条、第三条有详细的约定，说明原告对买卖契约知情，该房屋自转卖后，被告王立明已经取得并实际使用十六年之久，在此期间没有任何人提出异议或主张过权利，因此原告说不知情不符合常理。4、村委会证明及赵宗玉等人证明，证明房屋买卖的事实及在此期间，原告夫妻多次回家，没有对房屋提出过异议，从而证明原告对买卖是知情的。5、租赁合同一份，时间为2015年4月24日，被告王立明将房屋租赁给李永利使用。6、照片三张，证明被告王立明取得房屋后，对房屋进行了修缮，对于被告对房屋的改建行为，原告未提出过异议证明原告知情。7、视听资料光盘一份，录音为王立明及其儿子和赵念成的录音，证明原告在卖房以后，每年都回东北村期间，从未对卖方行为提出过异议。原告发表质证意见为：对证据1真实性无异议，但是可以证明原、被告不是同一生产组；对于证据二有异议，上面没有原告签字，也没有卖方签字。同时说明原告在1990年前后购买的是李风标的协议，协议不知被原告放到何处，对于证据2的真实性，关联性提出异议；对证据3，关联性合法性有异议，该契约没有原告签字或盖章，是在原告不知情的情况下被告王立明、王立书威逼被告陈德红签订的。同时该契约表述的价格33000元，明显低于市场价格，该转卖契约不合法，也无效；对于证据4夹沟村委会证明真实性合法性有异议，村委会证明应当有经办人联系方式或签字认可，而仅有村委会盖章且原告系东北村村民，该村委会证明不具有合法性真实性。证明人的证明，真实性、合法性有异议，根据规定证人应当出庭作证，对于证明是否不是本人签字有异议；对证据5有异议，该住房协议与原告无关，也没有约定房屋的位置；对证据6恰恰可以说明，原告房屋在租给被告王立明、王立书十多年期间一直没有进行过大的修缮改动，依然保持原状的事实。对于证据7是被告王立明，王立书与原告叔叔的谈话，对于关联性合法性有异议，作为原告叔叔仅证明原告数次回老家的事实，不能证明原告将房屋卖给两被告。被告陈德红发表质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该契约不能证明原告知道房屋买卖的事实，该契约当时是我方保存的；对证据3契约不具有合法性，该契约违反土地管理法规定，不具有合法性，自始无效。被告陈德红擅自处分夫妻财产，违反民法规定，该合同不具有真实性，原告没有签字，对原告无约束力；对证据4真实性有异议，该村委会证明不能证明原告知悉，并同意房屋买卖，村委会证明合法性有异议，该证明有瑕疵，单位证据出加盖公章，还应有出证明人签字；对证据5与本案无关联性；对证据6真实性无异议说明房屋于2000年左右没有大的改变，也能侧面说明不是买卖；对证据7合法性、真实性有异议，录音是不是案外人的声音，被录音人未到庭，真实性无法核实，并且与本案无关联性，证明不了回家上坟与知悉买卖合同有关联性。被告陈德红未提供证据。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告提供的证据1、2、3、4，该证据来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。对（二）被告王立明，王立书提供的证据1、2、3、4、5、6,该证据来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。对证据7因无法核实真实性，且达不到被告王立明，王立书的证明目的，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告赵宗宽与被告陈德红系夫妻关系。2000年4月12日，被告王立明、王立书与被告陈德红签订一份《房产转卖契约》。契约内容为：兹有东北村民赵宗宽、陈德红夹沟北门××国道东侧，加油站对面房产一处转卖于本村王立明、王立书兄弟名下。一、房产：东屋6间、堂屋3间、南屋3间作价33000元人民币。二、房屋四至：以赵安全（赵宗宽）原契约为准。此约附原约生效，两约合一。房产转卖当事人赵宗宽与银行信用社无任何产权交易，如银行信用社方面发生产权争议，由当事人赵宗宽负责。四、立此据时，王立明、王立书交赵宗宽、陈德红人民币33000元。赵宗宽、陈德红关门交钥匙，钱房两清。本院认为:被告王立明、王立书与被告陈德红签订一份《房产转卖契约》，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，被告王立明、王立书已向被告陈德红交纳了约定的购房款，被告陈德红也已将房屋交付给王立明、王立书使用。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。联系本案而言，一方面，讼争房屋购置于原告赵宗宽和被告陈德红结婚之后，依法属于该两上诉人的夫妻共同财产。2000年4月12日，被告王立明、王立书与被告陈德红签房屋买卖协议时，被告王立明、王立书作为相对人，有理由相信被告陈德红有权代表原告赵宗宽处分两人夫妻共同财产，况且在缔约时，被告王立明、王立书在主观上是善意无过失的，且其已支付了相应的对价。鉴此，原告赵宗宽诉称在上述协议订立后其长期在外工作，对讼争房屋的转让事宜并不知情，本院不予认可。对于原告赵宗宽诉称该争议的房产是租给被告王立明、王立书使用的，因当庭未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵宗宽的诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵宗宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　伟代理审判员　　朱培娜人民陪审员　　许桂林二〇一七年五月三日书　记　员　　曹子恒附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”