（2017）内07民终161号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-07-07

案件名称

蔡桂花、卢祥定等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼伦贝尔市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡桂花,卢祥定,陈世同

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2017）内07民终161号上诉人（原��原告、反诉被告）：蔡桂花，女，1960年10月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审原告、反诉被告）：卢祥定，男，1956年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴鹏东，内蒙古典威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈世同，男，1973年12月21日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：陈忠满，男，1944年5月6日出生，汉族，住辽宁省辽阳县，系陈世同父亲。委托诉讼代理人：金淑青,北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。上诉人蔡桂花、卢祥定因与上诉人陈世同房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2016）内0702民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢祥定及其委托诉讼代理人吴鹏东，上诉人陈世同的委托诉讼代理人陈忠满、金淑青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡桂花、卢祥定上诉请求：撤销一审判决，改判解除蔡桂花、卢祥定与陈世同签订的房屋租赁合同，判令陈世同给付蔡桂花、卢祥定2015年9月1日至2016年8月31日租赁期间的租金1020000元，给付违约金27540元。事实和理由：陈世同未按约定的时间交付租赁费，海拉尔天池温泉中心的工商登记业主是赵某某，因此陈世同将租赁物转租给赵某某，蔡桂花、卢祥定有权解除合同。双方当事人在一审提供的证据不能证实蔡桂花、卢祥定应当提供具备开办浴池条件的租赁物即改造热网管道及变压器，因此一审法院认定蔡桂花、卢祥定承担改造热网管道及变压器的费用错误。陈世同抗辩主张，维修改造热网管道是蔡桂花、卢祥定承包给了李某1施工的，维修更换费用从租赁费中垫付，只有李某1出庭作证，不能证明其抗辩主张。陈世同抗辩主张更换变压器是蔡桂花、卢祥定同意的，费用从租赁费里扣除，只有证人证言，不能证明该主张。蔡桂花、卢祥定出租的房屋之前是商铺，能够正常使用，集中供热，变压器正常供电，改造热网管道及更换变压器是陈世同经营浴池特殊需要。上诉人陈世同答辩称，陈世同不存在非法转租的事实，仅凭营业执照上法人为赵某某，不能证明转租的主张。改造热网管道和更换变压器的事实存在，双方签订合同时卢祥定承诺有两台变压器，但事实上其中一台变压器不能正常使用，后期卢祥定同意由陈世同更换变压器，并由陈世同垫付变压器款，李某1、孟某的证言能够证实。上诉人陈世同上诉请求:二审法院对一审驳回的陈世同反诉请求予以支持，包括陈世同因蔡桂花、卢祥定违约造成的人员工资损失275782元，另行租赁门面费损失45479元，因管道维修漏水产生的人工费、材料费损失295000元及免收两个月租金223666.87元，合计839927.87元的反诉请求。事实和理由：陈世同依据合同2015年7月1日前交付房屋的约定，为正常开业需要已聘用员工，因蔡桂花、卢祥定逾期交付房屋不能正常营业产生人员工资损失275782元。蔡桂花、卢祥定逾期交付房屋，陈世同为正常开业经营的需要另行租赁门面，产生的租金损失应予支持。卢祥定委托的施工人李某1在施工过程中跑水导致陈世同重复装修，产生人工费、材料费损失合计295000元。因管道维修及设备更换的原因导致涉案房屋2015年11月19日��付，依据合同关于房屋交付时间为2015年7月1日以及租赁期限从2015年9月1日开始的约定，自2015年11月19日起免两个月租赁费。上诉人蔡桂花、卢祥定的答辩意见与其上诉意见一致。蔡桂花、卢祥定向一审法院起诉请求：一、判令解除蔡桂花、卢祥定与陈世同签订的房屋租赁合同；二、判令陈世同给付蔡桂花、卢祥定2015年9月1日至2016年8月31日租赁期间的租金1020000元、给付违约金27540元（1020000元×5.4%÷12个月×6个月）。陈世同向一审法院反诉请求：一、2015年9月1日至2015年11月23日期间的租金304333元〔年租金1320000元÷360天×83天（2015年9月1日至2015年11月23日）〕；二、2015年11月23日至2016年1月23日租金223666.87元〔年租金1320000元÷360天×60天（2015年11月23日至2016年1月23日）〕；三、给员工发放的工资275782元；四、另行租赁门面的租金45479元〔年租金200000元÷360天×83天（2015年9月1日至2015年11月23日）〕；五、因漏水造成的人工费和材料费的损失295000元；六、变压器款146470元、变压器施工费191500元；七、供热管道改造施工费340000元。上述7项共计1825898.15元，扣除应交纳的租赁费1020000元，蔡桂花、卢祥定应当支付给陈世同各项费用合计805898.15元。一审法院认定事实：蔡桂花、卢祥定与陈世同于2015年6月8日签订了《房屋租赁合同》。约定，蔡桂花、卢祥定将位于呼伦贝尔市××区（面积1263.22平方米）、二楼部分商场（面积1254.62平方米）及43号门市（面积103.987平方米）租赁给陈世同经营浴池。租期自2015年9月1日至2025年8月31日。第一年的租金为1320000元，第二年开始每年租金递增50000元，房租实行上交租，不支付或延期15日不支付租金，甲方有权解除合��。甲方应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。蔡桂花、卢祥定与陈世同另行签订了《第一年房租交款协议》，约定，签订协议时交纳租金100000元；于2015年7月1日交纳租金720000元；于2016年1月1日交纳租金500000元。陈世同分别于2015年6月8日，向蔡桂花、卢祥定交付租金100000元、于2015年7月11日，向蔡桂花、卢祥定交付租金200000元，共向蔡桂花、卢祥定交付租金300000元。合同在履行过程中，发生了涉案房屋的供热管道进行维修、改造，并更换电力变压器的事实，双方对房屋交付的时间以及陈世同支付的费用应否冲减租金等问题产生争议，蔡桂花、卢祥定向该院提起诉讼，陈世同提起反诉。一审法院认为，蔡桂花、卢祥定与陈世同于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》，符合房屋租赁合同的构成要件，合同依法成立并有效。本案的争议焦点是：一、应否解除合同；二、租期的起算点；三、陈世同支付的设备款、施工费、材料费等费用应否冲减租金。对于争议的焦点一，应否解除合同。该院审理后认为，1、双方在合同履行过程中，对房屋的交付时间、租期的起算点、免租期的确认、各项费用的承担等问题，均产生争议且各执已见，该情形并非一方恶意违约，不符合《房屋租赁合同》第十条”不支付或者延期15日不支付租金，甲方有权解除合同”的约定解除条件。2、陈世同与蔡桂花、卢祥定签订租赁合同后，利用租赁房屋经营”海拉尔区天池温泉中心”，至于陈世同将经营者姓名登记在自已名下还是他人名下，并不影响蔡桂花、卢祥定与陈世同之间的租赁合同关系，且陈世同明确表示其为”海拉尔区天池温泉中心”的实际经营人，并未转租，该情形不符合法定解除的条件。综上，该院对蔡桂花、卢祥定要求解除合同的诉讼请求不予支持。3、蔡桂花、卢祥定与陈世同在租赁合同中并未约定违约金，蔡桂花、卢祥定要求陈世同给付违约金的请求证据不足，该院不予支持。对于争议的焦点二，租期的起算点问题。《房屋租赁合同》第七条约定，”甲方（蔡桂花、卢祥定）应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方（陈世同）”；第四条约定”房屋租赁期自2015年9月1日至2025年8月31日”。因涉案租赁合同在履行过程中，发生了对租赁房屋供热管道进行维修、改造以及更换电力变压器的事实。双方对房屋的交付时间产生争议，蔡桂花、卢祥定未就其是否按照合同约定向陈世同履行交房义务，向该院提交证据予以证明。证人李某1证实，2015年9月31日，供热管道改造完成；证人李某1与孟某证实，2015年11月19日，��力变压器安装完成。根据双方在《房屋租赁合同》中对房屋的用途约定为”商用（同意办浴池）”可知，双方约定的房屋租赁目的系用于开办浴池。合同法第二百一十六条规定，”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。蔡桂花、卢祥定作为房主，应当向陈世同交付符合约定用途的房屋。因供热管道以及电力变压器均属涉案房屋的附属设施，而对供热管道进行维修、改造以及更换电力变压器，均为实现符合约定用途的目的。根据租赁合同的内容、性质以及陈世同提交的相关证据能够认定，至2015年11月19日，该房屋方具备约定用途，故租期的起算点应确定为2015年11月19日。陈世同关于租期起算点应当为2015年11月23日的抗辩，证据不足，该院不予采纳。对于争议的焦点三，陈世同支付的设备款、施工费、材料费等费用应否冲减租金的问题。《房屋租赁合同》第五条约定，”租金第一年1320000元，第二年开始每年租金递增50000元”。故第一年的租金为每日3666.67元（1320000元÷360天）。蔡桂花、卢祥定主张的租赁费为2015年9月1日至2016年8月31日期间。因租期的起算点为2015年11月19日，故陈世同应当给付蔡桂花、卢祥定2015年11月19日至2016年8月31日期间的租赁费1030334.27元〔3666.67元×281天（2015年11月19日至2016年8月31日）〕，陈世同已交付租金300000元，该款应予扣除。陈世同抗辩称，涉案房屋维修、改造供热管道产生的费用340000元，以及更换电力变压器产生的费用337970元，均为陈世同代蔡桂花、卢祥定垫付，并约定冲减租金。为此向该院提交了呼伦贝尔市翔宇物业服务有限责任公司出具的证明、温州城更换变压器申请报告，证人李某1、孟某的证言，以及相关费用的收据予以证实。该院审理后认为，上述证据能够形成证据链条，证明双方约定，陈世同以替蔡桂花、卢祥定垫付维修、改造供热管道费用，以及更换电力变压器费用的形式，向蔡桂花、卢祥定交付租金，该院对陈世同关于上述款项应冲减租金的抗辩意见予以采纳。陈世同应给付蔡桂花、卢祥定2015年11月19日至2016年8月31日期间的租金52364.27元（1030334.27元-300000元-340000元-337970元）。蔡桂花、卢祥定要求陈世同给付2015年9月1日至2015年11月18日期间租金的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。陈世同主张的2015年11月19日至2015年11月23日期间免予收取租金的反诉请求，证据不足，该院不予支持。在蔡桂花、卢祥定对房屋改造及增添设备期间，陈世同虽未正式接收房屋，但也在涉案房屋内为开展经营活动进行装修。在房屋具备交付条件时，陈世同的装修已基本完成，另外再给予免��期，有悖合同本意，该院对陈世同要求免予收取2015年11月23日至2016年1月23日期间租金的反诉请求，不予支持。陈世同就工资损失275782元的反诉请求，向该院提交的证据系其自行制作，且蔡桂花、卢祥定不认可，该院不予支持。陈世同关于另行租赁门面产生的45479元租赁费，向该院提交的证据为陈世同与他人签订的租赁合同，且未提交相应的证据予以佐证，该院对该反诉请求不予支持。陈世同关于装修损失295000元的反诉请求，向该院提交的证据为陈世同与他人签订的装修合同，且未提交相应的证据予以佐证，该院不予支持。对于陈世同要求蔡桂花、卢祥定给付维修、改造供热管道的费用340000元，以及更换电力变压器的费用337970元的反诉请求，因陈世同已举证证明上述款项以替蔡桂花、卢祥定垫付设备款、施工费、材料费的形式，冲减了应向蔡桂花、卢祥定交付的租金，其反诉要求蔡桂花、卢祥定予以返还，不符合双方约定，该院不予支持。综上所述，蔡桂花、卢祥定要求解除合同的诉讼请求，证据不足，该院不予支持；陈世同应当给付蔡桂花、卢祥定2015年11月19日至2016年8月31日期间的租金52364.27元；蔡桂花、卢祥定要求陈世同给付违约金27540元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。陈世同的反诉请求，因证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈世同给付原告蔡桂花、卢祥定租金52364.27元，于本判决生效后立即履行；二、驳回原告蔡桂花、卢祥定的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈世同的反诉请求��如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14228元，由原告负担13517元，被告负担711元；反诉费5929元，由被告负担。二审中，上诉人陈世同提交了三组证据，第一组证据，李某2、庞某的证言，欲证明陈世同一审提交的工资表是真实的，蔡桂花、卢祥定应赔偿员工工资损失，海拉尔天池温泉中心的实际经营人是陈世同，不存在转租的事实。蔡桂花、卢祥定质证认为，证人与陈世同有利害关系，对该证据的真实性不予认可。本院经审查后认为，证人庞某所述11月份员工人数6-7名与陈世同一审提交的工资表记载的员工人数相互矛盾，且工资表属于单方制作，仅凭工资表无法证明其证明目的，无其他证据予以佐证，因此本院对该证��的证明目的不予采信。第二组证据，周某证言，欲证明因蔡桂花、卢祥定委托李某1施工的过程中跑水，造成汗蒸房重新维修损失25万元。蔡桂花、卢祥定质证认为，证人与陈世同有利害关系，其所说的三楼漏水不符合实际，本案租赁物只有两层，对该证言的真实性不予认可。本院经审查后认为，证人陈述三楼漏水与该租赁物为二层的实际不符，漏水原因不明确，本院对该证据的证明目的不予采信。第三组证据，高某证言，欲证明陈世同承租高某某两处门面，门面已交付，租金已交付，因蔡桂花、卢祥定违约造成另行租赁门面损失45479元。蔡桂花、卢祥定质证认为房屋产权人与高某某的关系无法确定，所证明的房屋是否陈世同承租的房屋无法确定，租金是否给付无法确定，对该证据的真实性及证明目的不予认可。本院经审查后认为，该证人证言不能证明陈世同与蔡桂��、卢祥定之间的租赁关系与陈世同另租门面之间具有因果关系，陈世同无其他证据予以佐证，对该份证据的证明目的本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、蔡桂花、卢祥定与陈世同之间的房屋租赁合同应否解除，陈世同应否承担逾期给付租赁费的违约金；二、房屋租赁费起算时间以及维修、改造热力管道费用以及更换变压器费用承担问题；三、蔡桂花、卢祥定应否赔偿陈世同工资损失、另租门面损失、因漏水造成的损失以及免收两个月租赁费。关于房屋租赁合同应否解除的问题。蔡桂花、卢祥定上诉认为，陈世同迟延交付租赁费，将房屋非法转租，因此解除房屋租赁合同。本院认为，租赁费未能及时给付的��因是双方当事人在合同履行过程中，对租期起算点、免租期的确认、更换设备的费用承担等问题产生争议，不属于一方过错，不符合该《房屋租赁合同》第十条”不支付或者延期15日不支付租金，甲方（蔡桂花、卢祥定）有权解除合同”的约定解除条件。蔡桂花、卢祥定认为”海拉尔区天池温泉中心”工商登记的法定代表人是赵某某，因此陈世同已将该房屋转租给了赵某某。通过庭审调查，陈世同用租赁的房屋经营”海拉尔区天池温泉中心”，在庭审中证人李某2、庞某证明该洗浴中心的实际经营者为陈世同，且工商登记的法定代表人为赵某某的事实并不影响蔡桂花、卢祥定与陈世同之间的租赁合同关系，蔡桂花、卢祥定未提供陈世同转租的其他证据，因此蔡桂花、卢祥定认为陈世同将房屋非法转租给赵某某的上诉理由不能成立。综上，本院对蔡桂花、卢祥定关于解除合同的上诉理由不予支持。关于陈世同是否承担逾期给付租赁费的违约金问题，在双方签订的租赁合同中并未约定逾期违约金，因此对蔡桂花、卢祥定要求陈世同给付逾期违约金的上诉主张，本院不予支持。关于租赁费起算时间问题。双方合同第七条约定”甲方（蔡桂花、卢祥定）应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方（陈世同）”，在庭审中陈世同认可蔡桂花、卢祥定于2015年7月1日已交付房屋，陈世同接收房屋后，发生了对租赁房屋供热管道进行维修、改造以及更换电力变压器的事实，直至2015年11月19日完成维修、改造工作。双方合同约定房屋用途为开办浴池，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，至2015年11月19日，该房屋完成供热管道维修、改造以及更换电力变压器后符合了开办浴池的条件，因此一审法院将租期的起算点确定为2015年11月19日并无不当。关于维修、改造供热管道以及更换电力变压器费用承担问题。双方合同约定房屋用途为开办浴池，维修、改造供热管道以及更换电力变压器是为了实现开办浴池的合同目的，且供热管道及电力变压器属于该房屋的附属设施，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，对维修、改造供热管道费用340000元以及更换电力变压器��用337970元应由蔡桂花、卢祥定承担。关于蔡桂花、卢祥定应否赔偿陈世同工资损失、另租门面损失、因漏水造成的损失以及免收两个月租赁费的问题。陈世同要求赔偿的工资损失，证人庞某所述11月份员工人数6-7名与陈世同一审提交的工资表记载的员工人数相互矛盾，且工资表属于单方制作，仅凭工资表无法证明其证明目的，无其他证据予以佐证，因此对陈世同该项上诉主张本院不予支持。陈世同要求赔偿另租门面损失，本院认为，陈世同提供的证据不能证明陈世同与蔡桂花、卢祥定之间的租赁关系与陈世同另租门面之间具有因果关系，陈世同无其他证据予以佐证，因此对陈世同的该项上诉主张本院不予支持。陈世同要求赔偿因漏水造成的损失，证人周某所陈述的三楼漏水与该租赁物为二层的实际不符，漏水原因不明确，不能证明该损失是由蔡桂花、卢祥定所造成，因此本院对陈世同的该项上诉主张不予支持。陈世同要求免收两个月租赁费，因2015年7月1日该房已经交付，合同约定租期从2015年9月1日起算，已经免除了两个月的租金，经本案审理对租赁费起算时间从2015年11月19日起计算，自2015年7月1日交付房屋之后已经扣减了四个多月的租赁费，陈世同再要求自2015年11月19日起免两个月租赁费，其要求不符合合同约定，本院对陈世同的该项上诉主张不予支持。综上，蔡桂花、卢祥定以及陈世同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26427元，由上诉人蔡桂花、卢祥定负担14228元，上诉人陈世同负担12199元。本判决为终审判决。审　判　长　　李洪波审　判　员　　印　帅代理审判员　　包红卫二〇一七年五月三日书　记　员　　吴　双更多数据：搜索“”来源：