（2016）苏0583民初15901号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-11-14

案件名称

谢锡君、王金键与杨洪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢锡君,王金键,杨洪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初15901号原告：谢锡君,男,1956年3月13日出生,汉族，住江苏省宜兴市。原告：王金键,女,1972年2月3日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：李雅婷，江苏誉腾律师事务所律师，代理上述两原告。被告：杨洪,男,汉族，1977年8月20日生,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：祁文君，上海汇裕律师事务所律师。原告谢锡君、王金键与被告杨洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成合议庭于2017年4月27日公开开庭进行了审理，原告谢锡君、王金键及其共同委托诉讼代理人李雅婷、被告杨洪及其委托诉讼代理人祁文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锡君、王金键向本院提出诉讼请求为：1.请求法院判令被告支付以上两原告XX小区X号楼的XX、XX、XX、XX、XX房屋租赁费405490元整和滞纳金206289元与违约金69697元和水电费10068元（被告支付原告谢锡君金色港湾商铺2号楼的20、21、22房屋租赁费272033元整和滞纳金126751元与违约金42824元和水电费10068元；被告支付原告王金键23、25室房屋租赁费133457元整和滞纳金79538元与违约金26873元；房租的计算方式为：总的年租金是67万除以总的面积就是每平米的租金分别乘两原告的面积就是各自的应付的房租，起算点是从2015年5月17起至2016年5月16止；滞纳金的计算标准是按照合同12.2计算，起算点是从2015年5月17日起算至2016年2月24日；违约金的计算标准是合同第12.3条，起算时间从2015年5月17日起算至2016年2月24日）与借款利息8000元，共计699544元；2.判令告退出涉案房屋，将涉案房屋归还给两个原告，并将房屋恢复原状，��复原状费用512400元（室内所有设施与设备均归由原告处理）；3.请求法院判令被告支付物业费9989元，煤气费3136.92元，补交电费8551元；4.请求法院判令被告承担本案的诉讼费、保全费及执行车旅费等一切费用。事实与理由：2015年7月8日原被告双方签订了租赁合同及特约补充条款，约定被告应当在2015年7月17日前支付10万元房租，以后每月支付10万元，到2015年11月17日前付清超期的635000元房租，2015年12月17日前付清到期的335000元房租，被告在承租期内如违约，自愿以坐落于昆山市××楼××室房屋作为抵押担保。被告在承租期内第一个月按约支付了10万元，第二个月经多次催要支付了10万元，后未支付房租。到10月8日被告仍然无法支付拖欠的房租费，自愿按月利息一分息写借条。到2015年11月25日前原告多次发短信打电话到被告营业处去催要拖欠的房租费，仍然无果。被告无法偿还拖欠的房租费，也无法支付到期的房租费，依据合同中第十二条规定：乙方拖欠租金、管理费等费用逾期五天仍不支付的，乙方应每日按应付日租金的两倍支付滞纳金。乙方还应按平均每月租金的两倍向原告支付违约金，并承担相应的赔偿责任，原告有权收回涉案房屋，乙方应负责恢复原状及其所产生的一切费用。为了维护原告的合法利益及权利少受损失，请求法院判令被告退出涉案房屋，并负责拆除装修、清除废物，将房屋恢复到原状后归还给原告，望判如所请。被告杨洪辩称，1、被告认为原被告双方租赁合同已于2015年12月17日解除，被告是与原告及第三位房东陈林元共同签订的房屋租赁合同，被告因经营不善，与三位房东协商解除房屋租赁合同并于2015年12月初成功与陈林元协商解除。该租赁合同是一个整体合同，其中任何一方一解除则全合同解��。原被告双方协议中约定被告应于2015年12月17日支付半年房租33.5万元，被告已于2015年12月17日前协商解除该房屋租赁合同。故被告认为被告不应当承担滞纳金及违约金，是因为两原告故意拖延不解决解除房屋租赁事宜而造成的相关损失，应当由两原告自行承担。2、原被告双方的协议中约定2015年11月17日前被告支付三原告转让前所结欠租金及转让费63.5万元，被告认为关于转让费事宜，转让方已另行起诉，故被告不应当再向原告承担转让费，而之前所结欠的租金属于债权债务纠纷，不属于该租赁合同的延期支付租金的问题，故被告不应当因为延期支付债务而承担滞纳金或违约金。3、关于水电费，物业费等被告认为都应截止于2015年12月17日，被告同意支付结欠的水电费，但对原告提出的超出部分被告认为不应承担。4、原告提出清理租赁房屋事宜并非被告之过，原告于2015��12月初即将租赁房屋锁掉。不让被告进入，故被告无法清理。所造成的扩大损失部分，被告认为应当由原告承担。且被告个人相关的私人物品以及酒店的对账单等皆被原告遗失，给被告造成了巨大的经济损失，被告已在本院另案起诉。本院经审理认定事实如下：原告谢锡君系昆山XX区XX小区X号楼XX室、XX室、XX室房屋所有权人（共有人郑俊芳），房屋总面积521.61平方米。原告王金键系昆山XX区XX小区X号楼XX室、XX室房屋所有权人（共有人王纪军），房屋总面积327.32平方米。2015年7月8日，谢锡君、王金键、陈林元作为甲方，杨洪作为乙方签订租赁合同，合同约定甲方将其合法拥有的昆山市XX区XX路XX号昆山XX小区XX室至XX室共8间物业出租给乙方，房屋建筑面积共1360平方米，双方约定该房屋的租赁用途为商业用途，乙方的经营范围为餐饮，租赁期限自2015年6月17日至2020年6月16日，房屋租金为签订合同起始日至2020年6月16日每日每平方米建筑面积1.35元，房屋面积1360平方米，合计每年租金67万元，自2015年6月17日起5年内每满一年按5%递增。租赁期间因占有使用该房屋所产生的水电、煤气、电话费、空调费、物业管理费由乙方承担。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋（包含室内所有设施与设备均无偿归属甲方），并视为乙方违约，造成甲方损失的，乙方应当赔偿：拖欠租金、管理费等费用逾期5天仍不支付。在租赁期间乙方逾期交付租金、水电费、煤气、电话、空调费等费用，每逾期一天按上述费用的10%支付滞纳金，如超过5天不支付，则乙方须按逾期应付租金及上述费用的两倍支付。在租赁期间，乙方未经甲方同意不得擅自退租，中途擅自退租的，预付租金不退，乙方按平均每月租金的两倍支付违约金。双方约定租金支付方式按照“租金支付明细表”，该表格显示：转让前之所欠租金及转让费共计63.5万元，由受让人杨洪负责支付（2015年7月17日前支付10万元，2015年8月17日支付10万元，2015年9月17日支付10万元，2015年10月17日支付10万元，2015年11月17日支付23.5万元），2015年12月17日支付33.5万元，2016年5月17日支付33.5万元，2016年11月17日支付35.17万元……双方还约定了其他事项。同日，双方签订特约补充条款，内容为：“前期拖欠的635000元房租由承租人杨洪承担支付，在2015年7月17日前支付10万元，以后每月支付10万元，到2015年11月17日前付清635000元。第一期到期租金335000元，延期一个月，在2015年12月17日前支付。杨洪在承租期内如违约自愿以坐落于昆山市XX镇××楼××室房产作为抵押担保”。合同签订后，被告杨洪即开始使用涉案房屋。原告谢锡君签收了2015年7月17日租金10万元，原告王金健签收了2015年8月17日租金10万元。庭审中，被告陈述：我方主张合同解除时间为2015年12月17日，其中3间房屋已于2015年12月初交付房东陈林元，其他房屋由两原告锁掉，被告并不能进入，没有正式的交接手续。原告同意解除合同，但认为双方房租结清，房屋恢复原状后合同才解除。涉案房屋目前处于空关状态。原告陈述：被告在2016年的2月份还居住在该房屋内，在2016年2月20日被告将所有设备物品撤走后，门敞开着，原告只能报案到派出所。被告所说的与另一房东协商解除合同，这是被告赖债不付钱，另一房东无奈只能在2016年6月份将涉案房屋出租给案外人。原告与被告的房租合同十五年，至今没有解除。原告谢锡君支付了2015年11月、12月电费7684元，原告王金键支付了2015年11月至2016年1月电费8551��。上述事实由房屋租赁合同、房产证、特约补充条款、电费发票及原被告双方的庭审陈述予以证实。本院认为：关于合同解除。原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。被告辩称2015年12月初已经与案外人陈林元协商解除了合同，涉案租赁合同系整体，也应同时解除。涉案合同的租赁物分属不同主体，陈林元无权对属于两原告的租赁物进行处分，其与被告协商解除租赁关系的行为，对两原告不发生效力。故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。本案中因被告未及时支付租金，涉案房屋从2016年2月开始一直处于空关状态，双方的租赁合同已经无法履行，原告的诉请中涉及要求被告返还房屋及恢复原状，该诉请具有解除合同的意思表示，庭审中原告也同意解除合��，故本院以被告收到本院应诉材料的时间即2016年5月5日为合同解除时间。双方解除合同后，被告方应将涉案房屋腾空并恢复原状，相关费用由被告承担。关于违约金。双方约定合同解除的违约金为两倍月租金，因本案系被告违约，原告要求被告支付违约金本院予以支持，根据双方的合同约定，被告应当支付原告谢锡君42828.27元（521.61/1360×67万元/12×2），应当支付原告王金键26875.54元（327.32/1360×67万元/12×2）。关于租金。被告书面承诺对于前期拖欠的租金63.5万元由其承担，被告抗辩称该笔费用为转让费，本院不予采纳。合同解除前的租金被告应当支付，根据合同约定，被告杨洪应当支付原告谢锡君的租金为272030元[521.61/1360×（63.5万元+33.5万元）-10万元]，支付给原告王金键的租金应当为133456元[327.32/1360×（63.5万元+33.5万元）-10万元]（上述租金均计算至2016年5月5日）。被告逾期支付租金，原告按照合同约定主张滞纳金，本院予以支持。双方在合同中约定的滞纳金标准过高，本院依法予以调整，其中支付给原告谢锡君的滞纳金为：38353.68元（521.61/1360×10万元）从2015年9月18日开始计算，38353.68元（521.61/1360×10万元）2015年10月18日开始计算，90131.14元（521.61/1360×23.5万元）从2015年11月18日开始计算，128484.82元（521.61/1360×33.5万元）从2015年12月18日开始计算，标准按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，均计算至2016年2月24日，经核算为4922.93元；支付给原告王金键的滞纳金为：24067.65元（327.32/1360×10万元）从2015年9月18日开始计算，24067.65元（327.32/1360×10万元）2015年10月18日开始计算，56558.97元（327.32/1360×23.5万元）从2015年11月18日开始计算，80626.62元（327.32/1360×33.5万元）从2015年12月18日开始计算，��准按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，均计算至2016年2月24日，经核算为3089.23元。关于水电费、物业费、煤气费。合同约定电费由被告负担，两原告垫付的电费有权要求被告支付。故被告杨洪应当支付原告谢锡君电费7684元，支付原告王金键电费8551元。物业费及煤气费原告未提供证据证实已经实际支出，本院不予支持。关于执行车旅费。该费用无事实及法律依据，本院不予支持。关于利息。因与本案分属不同法律关系，在本案中不予理涉。关于室内设施及设备。因被告已经就此另案起诉，在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨洪于本判决��效后十日内将昆山XX区XX小区X号楼XX室、XX室、XX室房屋腾空并恢复原状，交付给原告谢锡君；将昆山XX区XX小区X号楼XX室、XX室房屋腾空并恢复原状，交付给原告王金键。二、被告杨洪于本判决生效后十日内支付原告谢锡君租金272030元、违约金42828.27元及滞纳金4922.93元。二、被告杨洪于本判决生效后十日内支付原告王金键租金133456元、违约金26875.54元及滞纳金3089.23元。三、被告杨洪于本判决生效后十日内支付原告谢锡君电费7684元，支付原告王金键电费8551元。四、驳回原告谢锡君、王金键的其他诉讼请求。（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，保全费3520元，共计12940元，由被告杨洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审　判　长　郑　羚代理审判员　彭　娟人民陪审员　吴伟萍二〇一七年五月三日书　记　员　陈寅杰