（2017）苏0106民初1199号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告南京良基物业管理有限公司、江苏都市产业投资发展有限公司与被告南京莱拓生物科技有限公司、周高平、曹雪娇物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京良基物业管理有限公司,江苏都市产业投资发展有限公司,南京莱拓生物科技有限公司,周高平,曹雪娇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1199号原告：南京良基物业管理有限公司，统一社会信用代码913201066066553G，住所地在南京市鼓楼区广州路189号406室。法定代表人：谢井春，该公司执行董事兼总经理。原告：江苏都市产业投资发展有限公司，统一社会信用代码91320000665783644P，住所地在南京市玄武区花园路11号。法定代表人：史立斌，该公司执行董事兼总经理。上述两原告共同委托诉讼代理人：宋遥，江苏方德律师事务所律师。（执业证号：13201201511851047）上述两原告共同委托诉讼代理人：拾露，江苏方德律师事务所律师。（执业证号：13201201711749992）被告：南京莱拓生物科技有限公司，组织机构代码67131992-8，住所地在南京市鼓楼区广州路189号17楼。法定代表人：曹雪娇。被告：周高平，男，1979年8月30日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：曹雪娇，女，1984年11月14日出生，汉族，住南京市玄武区。上述三被告共同委托诉讼代理人：魏丰，江苏东恒律师事务所律师。（执业证号：13201201210519691）原告南京良基物业管理有限公司（以下简称良基物业公司）、江苏都市产业投资发展有限公司（以下简称都市产业公司）与被告南京莱拓生物科技有限公司（以下简称莱拓公司）、周高平、曹雪娇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告良基物业公司、都市产业公司的委托诉讼代理人宋遥、拾露，被告莱拓公司、周高平、曹雪娇的委托诉讼代理人魏丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良基物业公司、都市产业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周高平、曹雪娇立即向良基物业公司支付物业费216742元、水电费89686.48元、停车费8000元，共计314428.48元；2.判令莱拓公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月13日，江苏我爱我家置业有限公司（以下简称我爱我家公司）与莱拓公司签订《南京民防大厦人防工事租赁使用合同书》，约定莱拓公司承租南京民防大厦17层，租赁面积为1184.3平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日；同时，良基物业公司与莱拓公司签订《补充协议》，约定由良基物业公司收取莱拓公司承租期间的物业管理费、水电费等费用；2014年7月1日后，虽未签订书面租赁协议，但实际莱拓公司一直占有使用上述房屋，自2014年8月1日起租赁面积压缩为527.25平方米，并一直由良基物业公司提供物业服务。2015年5月21日，都市产业公司与莱拓公司签订《南京民防大厦人防工事租赁使用合同书》，约定莱拓公司承租南京民防大厦17层1706-1708室房屋，租赁面积为439.21平方米，租赁期限自2015年5月10日至2016年5月9日；同时，良基物业公司与莱拓公司签订《补充协议》，约定由良基物业公司收取莱拓公司承租期间的物业费、水电费等费用。此后，莱拓公司一直使用该房屋至2016年2月29日，因莱拓公司长期拖欠物业费、水电费、停车费等费用，良基物业公司委托都市产业公司以其名义清收2015年12月31日前的物业费、水电费，2016年4月22日，都市产业公司作为甲方与周高平、曹雪娇作为乙方，莱拓公司作为担保方，签订《还款协议》，确定了拖欠的物业费等总费用金额及还款方式。但三被告并未按约履行，故诉至法院，请求判如所请。被告莱拓公司、周高平辩称，本案是物业服务合同纠纷，都市产业公司不是适格原告主体，仅良基物业公司有权主张权利；原告未提交证据证明其具有物业资质或出租方资格；原告未能举证证明2014年7月1日至2015年5月9日期间，被告方占用上述租赁房屋；原告主张的诉讼请求并无计算依据，构成不明确。被告曹雪娇辩称，还款协议书中曹雪娇的签名并非其本人所签，故不承担还款义务。本院经审理认定事实如下：2012年5月13日，出租人我爱我家公司作为甲方与承租人莱拓公司作为乙方签订《人防工事租赁使用合同书》一份，约定莱拓公司租赁南京民防大厦17层，建筑面积为1184.3平方米，租赁期限二年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，乙方应于本合同终止（无论何种原因）前的三日内向甲方返还租赁使用工事并与甲方办理验收和交接手续，合同终止日（无论何种原因）的计算为乙方向甲方返还租赁使用工事并与甲方办理完验收和交接手续当日；2012年7月1日至2014年6月30日，每年人防工事使用费为864539元；如需租赁车位，车位使用费为650元（每月每个），随同每期人防工事使用费一并支付；根据相关物业管理条例，甲方委托专业的物业管理公司对大厦进行物业管理服务工作，并由乙方直接与物业管理公司签订物业服务合同。同时，良基物业公司作为甲方与乙方莱拓公司签订《人防工事租赁使用合同书补充协议书》一份，约定我家我家公司现委托甲方对南京民防大厦进行整体物业管理服务工作，大厦物业管理相关事宜由甲乙双方签订，相关物业费用由甲方收取；物业管理服务费为每平方米建筑面积6元/月，乙方应按每半年交纳，第一次支付日期为本合同正式生效后5个工作日内，其余物业管理服务费支付时间应为前半年最后一个月；如需租赁车位，乙方的停车费按半年交纳给出租方；租赁期内，乙方应承担租赁使用工事区域内水、电、消防、电梯、空调及电讯等费用；乙方应按本合同向甲方缴纳大厦公用部位发生的能耗费，费用按乙方承租建筑面积分摊；公用部位能耗分摊内容包括公共区域照明、电梯能耗、给排水能耗等，自交付使用之日起计，乙方应于每月30日前交纳实际消耗和分摊的水、电等费用。2015年5月21日，出租人都市产业公司作为甲方与承租人莱拓公司作为乙方签订《人防工事租赁使用合同书》一份，约定莱拓公司租赁南京民防大厦17层1706-1708室，面积为439.21平方米，期限为1年，自2015年5月10日起至2016年5月9日止，租赁使用工事交付之日起至2015年5月10日，此阶段为免租期，甲方免除乙方人防工事使用费（但物业管理费和水、电、中央空调、车位管理费从房屋交付之日起）；每年人防式事使用费为400779.12元，如需租赁车位，车位使用费为800元，随同每期人防工事使用费一并支付；根据相关物业管理条例，甲方委托专业的物业管理公司对大厦进行物业管理服务工作，并由乙方直接与物业管理公司签订物业服务合同。同时，良基物业公司再次与莱拓公司签订《人防工事租赁使用合同书补充协议书》一份，内容与前述《人防工事租赁使用合同书补充协议书》一致。此后，因莱拓公司等未按期支付相关费用，我家我家公司与都市产业公司、良基物业公司签订《承诺书》一份，载明：鉴于我爱我家公司与江苏省人民防空办公室于2004年12月23日签订《南京民防大厦人防工事租赁使用合同书》，约定我爱我家公司承租南京民防大厦15层-17层，期限自2004年12月5日至2015年12月31日；上述合同到期后，都市产业公司与江苏省人民防空办公室就上述承租范围另行签订《南京民防大厦房屋租赁合同》，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；良基物业公司自2004年12月1日起为南京民防大厦全体租户提供物管服务，并按照约定标准收取物业费用等。基于以上情况，三方就南京民防大厦15层-17层的租户拖欠租金、物业费、水电费、停车费（车位费）等费用事宜及相应的清收工作，共同承诺：良基物业公司、我爱我家公司、都市产业公司共同承诺，三方中任意一方都有权代表其他两方就承租方欠缴的租金、物业费、水电费、停车费（车位费）等费用与承租方签署相应的还款协议或作出的其他承诺，且该还款协议或承诺对三方均具有约束力，承租方向任意一方作出就欠缴的租金、物业费、水电费、停车费（车位费）等费用的承诺且该方同意，承租方向三方任一方支付相应费用的行为，视为其按照还款协议或相关承诺的约定履行了合同义务。2015年5月13日，我爱我家公司作为甲方（出租方）与莱拓公司作为乙方（承租方）签订《还款协议书》一份，载明：甲乙双方于2012年7月签订了《南京民防大厦人防工事租赁使用合同书》约定乙方向甲方承租南京民防大厦17层，面积1184.3平方米，租赁期自2012年7月1日起至2014年6月30日止，自2014年8月1日起租赁面积压缩至527.25平方米，截止2015年4月30日，乙方共拖欠甲方房租800971.05元、物业管理费181605.2元、水电费50981.26元，合计1033557.51元（明细见附件），考虑到乙方实际困难，双方同意乙方租赁房屋面积压减为439.21平方米，并对还款方式等作了约定。其中所附附件物业费备注部分，载明面积为527.25平方米，8元/平/月。自2015年5月至2016年2月，莱拓公司租用上述房屋，产生物管费35136.8元、车位费8000元、水电费38705.22元。2016年4月22日，甲方都市产业公司与乙方曹雪娇、周高平及担保方莱拓公司，签订《还款协议书》一份，载明：莱拓公司于2012年7月1日承租了甲方位于南京市鼓楼区广州路189号民防大厦17楼用于办公经营，截止2016年2月29日，莱拓公司已累计拖欠甲方房租等各项费用合计896918元（为扣除减免的10万元后的金额），甲乙双方对该数额予以认可并由乙方以其个人名义分期偿还该欠款，被告莱拓生物公司对此承担无限连带担保责任；如乙方在约定时间内连续逾期两个月未如数支付核定所欠款项，甲方将收回协议签订前给予乙方的10万元优惠额度，计入乙方所欠余额，并将采取一切必要手段，包括但不限于委托讨债公司、通过司法程序等方法和形式向乙方及担保方进行催收，以维护自己的合法权益。庭审中，原、被告双方均确认上述《还款协议书》尾部“曹雪娇”的签名非曹雪娇本人所写。都市产业公司另明确，案涉物业费等由良基物业公司主张权利。另查明，2013年12月20日良基物业向民防大厦业主出具关于调整民防物业费标准的说明，自2014年1月1日起物业管理费用调整为8元/㎡/月。再查明，就上述2016年4月22日签订的《还款协议书》所涉896918元（为扣除减免的10万元后的金额）的房屋租金部分，我爱我家公司、都市产业公司已另案提起诉讼，要求周高平等扣除后期支付的45000元外，再行支付租金637490元。本院认为，我家我家公司、都市产业公司、良基物业公司、莱拓公司分别签订的《人防工事租赁使用合同书》、《人防工事租赁使用合同书补充协议书》、《承诺书》、《还款协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按约履行自己的义务。良基物业公司按约提供物业服务，承租人莱拓公司应按约支付相应物业管理费、水电费、车位使用费。关于莱拓公司应支付的费用。2015年5月13日、2016年4月22日莱拓公司分别与我爱我家公司、都市产业公司签订《还款协议书》，并就该阶段拖欠的房租、物业费、水电费等各项费用进行确认，故可见莱拓公司已明示上述《承诺书》的相关内容。根据2015年5月13日的《还款协议书》，截止2015年4月30日，莱拓公司拖欠物业管理费181605.2元，故计算至2016年2月29日，莱拓公司实际拖欠物业管理费216742元（181605.2元+439.21平方米×8元/平方米/月×10个月）。自2015年2月起，车位使用费为每个每月800元，故截至2016年2月，莱拓公司尚拖欠车位使用费8000元。关于水电费，根据《还款协议书》截止2015年4月30日，莱拓公司拖欠水电费50981.26元，自2015年5月至2016年2月，又产生水电费38705.22元，合计89686.48元。上述共计314428.48元。关于莱拓公司、周高平应承担的责任。如前所述，莱拓公司已明示上述《承诺书》的相关内容，根据《承诺书》，我爱我家公司、都市产业公司、良基物业公司三方中任意一方都有权代表其他两方就承租方欠缴的租金、物业费、水电费、停车费（车位费）等费用与承租方签署相应的还款协议或作出的其他承诺，且该还款协议或承诺对三方均具有约束力，故2016年4月22日周高平、莱拓公司与都市产业公司签订的《还款协议书》同样对良基物业公司具有约束力，根据该《还款协议书》的约定，应由周高平偿还上述欠款；因上述《还款协议书》约定莱拓公司承担无限连带担保责任，属约定不明确，根据担保法的规定，当事人对保证方法没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担担保责任，故莱拓公司应对上述债务承担连带担保责任。关于曹雪娇应承担的责任。庭审中，原、被告双方均确认案涉《还款协议书》尾部的“曹雪娇”的签名非其本人所写，现原告良基物业公司亦未提交证据证明曹雪娇有授权或追认上述代为签字的行为，故该《还款协议书》对曹雪娇不具有约束力。原告诉请曹雪娇对上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告周高平于本判决生效之日起十日内支付原告南京良基物业管理有限公司物业管理费216742元、水电费89686.48元、车位使用费8000元，合计314428.48元；二、被告南京莱拓生物科技有限公司对上述（一）项承担连带清偿责任；三、驳回原告南京良基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6016元，因适用简易程序减半收取3008元，由被告周高平、南京莱拓生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。代理审判员 吴志坚二〇一七年五月三日书 记 员 赵红芳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 微信公众号“”