（2017）赣0481民初559号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-10-01
案件名称
瑞昌市惠民物业服务有限公司与王宝珍、王宝珠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞昌市人民法院
所属地区
瑞昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瑞昌市惠民物业服务有限公司,王宝珍,王宝珠,王宝琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0481民初559号原告：瑞昌市惠民物业服务有限公司，住所地瑞昌市惠民家园。法定代表人：徐新西，该公司经理。被告：王宝珍，女，1973年1月1日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。被告：王宝珠，女，1977年4月14日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。被告：王宝琳，女，1982年1月5日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：陈峰，男，1982年3月21日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。系王宝琳配偶。原告瑞昌市惠民物业服务有限公司与被告王宝珍、王宝珠、王宝琳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐新西到庭参加了诉讼，被告王宝珍、王宝珠、王宝琳的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠民物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告缴纳2016年1月至2016年12月物业费4517元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：被告王宝珍、王宝珠、王宝琳是瑞昌市鸿禧苑小区业主，原告瑞昌市惠民物业服务有限公司系该小区物业公司，原告与被告自2016年1月1日签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向被告所住房屋提供物业服务，物业费的计算以商业房按建筑面积每月每平方米1.20元，被告王宝珍、王宝珠、王宝琳共有房屋面积为313.66平方米，合计应按上述金额交纳物业费，但三被告经多次催讨一直未交纳物业费。被告王宝珍、王宝珠、王宝琳辩称，承认没有交纳自2016年1月至2016年12月的物业服务费，但不同意原告瑞昌市惠民物业服务有限公司的诉讼请求。原因是：1、该房产包括八间车库、三件柴房、一件杂货间，层高只有2.8米，没有窗户，每个杂物间只有一间门供出入，达不到商业用房门面商铺标准，在购买时之所以定为商住楼是三被告为了贷款方便，实际上该房产无商用价值，是作为普通住宅使用的，不应按商业房的物业费标准来收取；2、原告没有提供物业服务，被告的房屋周围环境脏乱，车辆乱停乱放，前面的护栏被撬，一直没有得到处理；3、原告并没有向三被告催讨物业费；4、在被告周围的商铺也是原告向其他业主提供物业服务，但收费标准不一致。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的营业执照复印件、物业管理服务合同证据原件经庭审核对后，返还原告。原告提供的上述证据来源真实合法，本院予以确认。被告提交的证据一证明与被告相邻其他门面的收费标准，该证据系复印件，与本案物业费用收取无关联，不予采信。被告提交的证据二、证据三、证据四证明原告瑞昌市惠民物业服务有限公司没有依照物业管理服务合同中的要求来提供物业服务，该三组证据为手机拍摄图片，原件经庭审核对后，返还被告，来源真实，原告亦承认在物业管理中卫生及安全保障方面存在瑕疵，本院予以认定。被告提交的证据五商品房按揭借款合同复印件一份，证明三被告所属房产定义为商业用房是为贷款方便，该证据系复印件，且不能证明房屋用途，与本案无关联，本院不予认可。被告提交的证据六为2010瑞昌市政府办发的为规范瑞昌市物业管理而出台的管理办法（试行），该办法并未与相应法律法规冲突，被告证明目的性欠缺，与本案无关联，不作为证据采纳。本院经审理认定事实如下：被告王宝珍、王宝珠、王宝琳是瑞昌市鸿禧苑小区业主，原告瑞昌市惠民物业服务有限公司系该小区物业公司，原告与被告自2016年1月1日签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向被告所住房屋提供物业服务，被告向原告交纳物业费。被告王宝珍、王宝珠、王宝琳自2016年1月至2016年12月未向原告惠民物业服务有限公司交纳物业费，原告惠民物业服务有限公司向本院起诉并提出上述诉讼请求。本案的争议焦点是：1、原告瑞昌市惠民物业服务有限公司是按商业房用途还是一般住宅标准向三被告收取物业费；2、原告瑞昌市惠民物业服务有限公司是否向三被告提供物业服务委托合同中应尽的物业服务义务。本院认为，瑞昌市鸿禧苑小区业主委员会与原告瑞昌市惠民物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，合同中约定由原告瑞昌市惠民物业服务有限公司为小区业主提供物业服务，并就房屋的共用部位、设施设备及运行的维护和管理，环境卫生、绿化、保安、交通秩序与车辆停放、急修等服务事项进行了约定,物业费为住宅按0.35元?平方米每月收取物业费，商业房按1.20元?平方米每月收取物业费。此合同属有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告王宝珍、王宝珠、王宝琳辩称，其所属房屋房产权属证明上虽写明用途为商业用房，但没有达到商业用房的建设标准，实际上是住宅用房，现在该房产空置，也已经改变了房屋用途，应按现用途标准收费。本院认为，物业公司与小区业主委员会签订物业服务合同时已约定商业房与住宅用房的收费标准，按照房屋产权证来定义房屋用途，属正常推定，三被告在2007年至2009年期间将该房屋出租开设幼儿园，也是将该房产作为商业用途来使用，之后被告称已改变用途，应按改变用途的标准收取，但被告未提供证据予以证实，本院不予采纳。对于原告瑞昌市惠民物业服务有限公司是否按物业管理服务合同的要求提供物业服务，根据三被告提供的证据，原告瑞昌市惠民物业服务有限公司亦承认提供的物业服务存在瑕疵。该服务距达到物业管理服务合同中要求的服务质量有一定差距。原告瑞昌市大华物业服务有限公司，应该本着切实维护业主利益的原则，积极履行服务职责，在服务质量和服务水平上进一步改进和完善。经综合考量后，本院认为原告瑞昌市惠民物业服务有限公司应在原本收取的物业费用上抵扣20%，即2016年1月至2016年12月应向被告收取的物业费用为（1.20元?平方米每月?313.66平方米?12月）?80%=3613.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第七条判决如下：一、被告王宝珍、王宝珠、王宝琳于本判决生效之日起十日内支付给原告瑞昌市惠民物业服务有限公司2016年1月至2016年12月物业管理服务费合计3613.4元。二、驳回原告瑞昌市惠民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告瑞昌市惠民物业服务有限公司承担5元，由被告王宝珍、王宝珠、王宝琳承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 沈玉二〇一七年五月三日书记员 朱珺附：本判决所适用的法律条文及相关规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开做出的服务承诺及指定的服务细则，应当认定为服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 来源：百度“”