（2017）苏05民终2124号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-06-29

案件名称

孙胜与太仓龙好生活家居广场有限公司、钱永刚等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙胜,太仓龙好生活家居广场有限公司,钱永刚,太仓市天地实用房开发有限公司,上海城市商业集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终2124号上诉人（原审原告）：孙胜，男，1984年12月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人:孙燕（系孙胜母亲），1959年7月29日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审被告）：太仓龙好生活家居广场有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区常胜路68号。法定代表人：高坚文。委托诉讼代理人:童立，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱永刚，男，1962年8月11日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：太仓市天地实用房开发有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区常胜路11号。法定代表人：徐红卫，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：上海城市商业集团有限公司，住所地上海市中山西路1695号。法定代表人：陆刚，该公司董事长。上诉人孙胜因与被上诉人太仓龙好生活家居广场有限公司（以下简称龙好公司）、钱永刚、太仓市天地实用房开发有限公司（以下简称天地公司）、上海城市商业集团有限公司（以下简称城商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初4599号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙胜上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉求。二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以“产权式商铺”概念作为判案标准，于法无据。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人要求执行商铺租赁合同，是基于生效判决已认可商铺租赁合同的效力。租赁期满上诉人要求返还商铺不影响其他业主的利益。上诉人购置的商铺是符合法律规定，具备所有权全部要素的独立产权商铺。被上诉人持续占用商铺的行为明显违反合同法，造成上诉人的经济损失，侵害上诉人（含全体业主）的利益，破坏诚信和社会主义市场经济秩序。上诉人依法通过诉讼获得约定的经济赔偿，应当得到支持。被上诉人太仓龙好生活家居广场有限公司、钱永刚、太仓市天地实用房开发有限公司、上海城市商业集团有限公司均未作答辩。原审原告孙胜向一审法院起诉请求：1、要求龙好公司依据合同规定和物权法有关规定返还原审原告商铺，并出具由正规有资质的测绘公司所提供的和原审原告产证相对应的测绘报告，供原审原告检查签字验收并交接；2、要求龙好公司按照商铺租赁合同第9条9.1节和民法通则、合同法的规定赔偿未按合同约定返还商铺所导致的原审原告经济损失（原审原告明确该损失为逾期返还商铺的违约金，计算方式：以148844.74元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年7月1日计算至实际履行之日）；3、要求钱永刚、天地公司、城商公司对龙好公司的上述义务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由钱永刚、天地公司、城商公司、龙好公司承担。一审法院认定事实：2008年5月28日，天地公司与上海家饰佳控股（集团）有限公司（以下简称家饰佳公司，2009年12月28日名称变更为上海城市商业集团有限公司）签订以天地公司为甲方，家饰佳公司为乙方的《太仓香花桥广场项目合作协议》一份，内容为：甲方是位于江苏省太仓市香花桥广场项目的开发商，目前合法拥有该项目房屋的所有权；乙方是国内民企500强企业，且在家装建材零售市场拥有较高的声誉；为使项目迅速达到太仓当地有较高声誉的经营管理状况，甲方邀请乙方对于甲方该项目实施“家饰佳”品牌输出和管理经验输出，乙方基于双方的合作与友谊，愿以“家饰佳”品牌和“家饰佳”经营管理经验支持、帮助甲方将该项目建成乙方在当地的连锁商场。为此，甲乙双方秉着诚信、友好、协助的精神，就有关事项协商如下：一、项目坐落。甲方提供太仓市常胜北路68号香花桥广场3#和4#楼地上共计建筑面积27073.02平方米，3#和4#楼地下由甲方负责协调给本项目商场无偿使用，以及周边道路、停车场等配套设施。具体地理位置及红线图详见附件。甲方保证提供的上述全部房屋用途性质符合政府规划、消防、环保等要求。二、合作方式。1、甲方应于本协议签订之日起30日内就本项目的经营管理专门成立项目公司，该项目公司即为接受业主委托、本项目商场经营管理的法律主体，对外签订相关合同。2、合作期间，该项目公司由甲方委托乙方独家管理，乙方拥有自主经营权并享受经营收益。合作期间项目公司的相关法律文件（包括但不限于公章、财务章、营业执照等）概由乙方持有，在项目公司经营范围内合法经营的前提下，甲方不得对项目公司的经营管理提出任何异议。3、合作期间，项目公司与本项目商场相关的经营活动及经营活动产生的债权债务均由乙方负责，项目公司除经营活动以外的债权债务均由甲方负责。4、合作期间，项目公司可在商场使用家饰佳品牌或乙方认可合作的战略合作品牌。该等品牌的使用，由乙方或其战略合作方许可项目公司使用。5、合作期满，乙方将项目公司的控制及管理权交还甲方，之后项目公司对外发生的任何法律或经济关系，均与乙方无关。三、合作期间和管理期间。1、合作期间：自本协议生效之日起至管理期间期满时止。2、管理期间：自2009年7月1日起至2012年6月30日止。3、管理期期满二个月前，乙方经书面通知甲方后，可选择：（1）继续经营本商场，具体事宜双方另行协商。（2）不再接受甲方委托，将项目公司的管理权交还甲方。四、“家饰佳”品牌授权使用约定。1、合作期间，甲方将授权项目公司在本项目所指商场牌号中使用含有“家饰佳”文字及图形内容。2、合作期间，甲乙双方确定，除项目公司可在本项目所指商场牌号中使用“家饰佳”内容的文字或图形以外，甲方或其分支机构等不得在其他任何地方使用“家饰佳”内容的文字，尤其不得将“家饰佳”内容的文字变更登记作为甲方企业名称的文字内容，不得以“家饰佳”的名义与任何企业、个人签订任何性质的合同。3、合作期间，甲方承诺自觉维护“家饰佳”品牌的良好商誉，不作任何有损于“家饰佳”品牌商誉的经营、管理和公关行为。4、合作期间，除了指定商场的牌号使用含有“家饰佳”内容的文字以外，甲乙双方均为各自独立的企业，甲乙双方任何一方企业任何债权债务与另一方企业均不存在任何牵连。5、合作期间，甲方如在对外宣传中需使用乙方“家饰佳”商标、商号的文字或图形，必须事先征得乙方书面同意。五、定金。甲方应于本协议签订当日向乙方支付定金950万元。六、品牌使用费、管理费及支付方式。1、合作期间，甲方应向乙方支付的费用有：（1）品牌使用费，每年250万元，三年共计750万元。（2）管理费（包括乙方承担的经营管理支出、商场运营支出、二次装修费用支出），三年共计4750万元。（3）其他支出，当发生管理费之外的突发性、政策性的其他支出时，按实际支出支付。2、品牌使用费的支付期限：由于甲乙双方的友好合作关系，乙方同意暂不向甲方收取品牌使用费，但如甲方在合作期间有违约行为，甲方按本协议第九条承担违约责任。3、管理费的支付期限：（1）除已支付的定金外，甲方按下列节点支付管理费。（2）本协议签订之日起45日内支付40%即1900万元。（3）本协议签订之日起90日内支付20%即950万元。（4）合作期间第二年开始的15日前支付10%即475万元。（5）合作期间第三年开始的15日前支付剩余10%即475万元。4、突发性、政策性其他支出的支付期限，在乙方通知甲方起10日内支付。5、合作期间，商场经营支出由乙方负责、经营收入归乙方所有，与甲方无涉。6、上述各项费用均应由甲方直接支付入乙方指定账户而非项目公司账户。七、甲方的权利和义务。1、甲方承诺对本项目合法所有，且项目房屋于2008年12月31日前通过政府相关部门的竣工验收，符合开业的条件，符合交房标准（房屋交接条件及标准详见附件）。2、负责本项目房屋相关的，包括但不限于消防、安全、环保等各项政府协调。3、负责在与小业主签订房屋出售合同时，安排小业主与项目公司签订《委托经营管理协议》（见附件），该协议应明确如项目公司给予小业主经营回报，则自该协议签订之日起至2012年6月30日的投资回报由甲方给予小业主，与乙方无涉；未售出的房屋，由甲方统一委托项目公司经营。该等委托应确保项目公司和乙方的正常经营管理活动。4、甲方承诺在合作期间，本协议确定的有限范围内使用“家饰佳”品牌，并自觉维护“家饰佳”品牌的良好商誉，不为任何有损于“家饰佳”品牌商誉的经营、管理和公关行为。5、按乙方的要求，负责项目电扩容、中央空调安装、消防设施的安装及验收并承担上述各项的费用。6、不干涉乙方的经营管理。7、甲方承诺合作期间不向乙方收取任何本项目相关的费用。八、乙方的权利和义务。1、负责项目的招商、经营管理、物业管理。2、负责招聘各岗位员工并协调甲方与其签订劳动合同。3、负责对外招租并协调甲方与其签订租赁合同。4、负责项目公共部位的装潢和前期商铺装修。5、负责与经营相关的，包括但不限于工商、税务、劳动等各项政府协调。6、合作期满后可选择继续经营或将商场交还甲方。7、项目公司的管理和商场的经营必须由乙方独家监督和控制。九、违约责任。1、当甲方将本项目房屋售出，但未取得小业主由项目公司统一经营管理的书面确认时，甲方为根本违约，甲方已付的款项不予返还。本协议书终止，甲方承担由此给乙方造成的一切损失，另按500万元向乙方承担违约责任。2、合作期间，甲方不按本协议约定履行各项义务时且导致商场无法正常经营，或乙方品牌、形象受损时，且甲方未在接到书面通知后3日内消除该影响，乙方有权停止经营，解除本协议，甲方除赔偿乙方损失外，另应按500万元向乙方承担违约责任。乙方不按本协议约定履行各项义务时且导致商场无法正常经营，且未在接到甲方书面通知后3日内消除该违约情形，甲方有权解除本协议，乙方除赔偿甲方损失外，另应按500万元向甲方承担违约责任。3、甲方延期交房超过15天，乙方有权解除本协议，甲方应立即停止对乙方品牌的使用，之前对乙方品牌的使用应按1500万元向乙方支付品牌使用费，同时赔偿乙方由此造成的一切损失。4、协议生效前或合作期满后，甲方未经乙方书面认可，但继续使用乙方或乙方战略合作品牌的，甲方应在接到乙方书面通知之日起3日内停止使用，之前对乙方品牌的使用应按1500万元向乙方支付品牌使用费，同时赔偿乙方由此造成的一切损失。该协议还约定了其他事项。协议附件四为天地公司向家饰佳公司出具的承诺书一份，内容为：“我司就我司香花桥广场3#和4#楼委托我司项目公司（名称：太仓龙好生活家居广场有限公司）经营，并将项目公司交贵司管理的相关事宜，对项目公司承担的全部义务，提供不可撤销的连带保证责任。具体事宜，我司将在项目公司和贵司的具体合作协议中予以书面担保。特此承诺。”签订合作协议后，天地公司共向家饰佳公司支付3800万元。2008年5月30日，天地公司根据上述协议约定，出资300万元，设立龙好公司。但工商登记资料显示的龙好公司股东为吉飞跃、高坚文、厉海欣，注册资本为300万元，由高坚文出资240万元，吉飞跃、厉海欣各出资30万元；后吉飞跃的股份全部转让给高坚文。高坚文、厉海欣未实际出资。龙好公司设立后，天地公司将其向龙好公司出资的300万元本息转出，并将营业执照、公司公章、法定代表人印章、合同专用章、财务专用章等手续移交给城商公司，由城商公司对龙好公司进行实际经营、管理。2008年10月30日，孙胜向天地公司购买太仓市常胜北路68号新香花桥广场一期4幢4090号房屋。同日，孙胜与龙好公司签订以孙胜为甲方，龙好公司为乙方的商铺租赁合同一份，约定甲方将所购房屋出租给乙方使用。其中，第4-1条约定甲方应在竣工验收报告取得次日将该商铺交付乙方，若由于甲方原因在取得该商铺竣工验收报告后未与乙方办理交付手续，则视为甲方已同意将该商铺交付乙方，乙方可不经办理交付手续而直接按本合同约定用途使用该商铺。第5-1条约定该商铺租赁期限为五年，自2009年7月1日起算。第5-2条约定本合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15日内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。第5-3条约定租赁期满，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第6-1条约定第五年年租金为该商铺购销合同约定的房价款除以（1-24%-购房优惠百分比）乘以11%。第9-1条约定乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该商铺。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按该商铺总房价款的日万分之五向甲方支付违约金，但另有约定的除外。第9-2条约定乙方返还该商铺时，房屋应按租赁期满时现状返还。第12-1条约定自本合同生效之日起，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照总房价款8%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。该合同中还约定了其他事项。2009年12月23日，上述房屋登记至孙胜名下，登记的房屋坐落为太仓市经济开发区常胜北路68-8号4090室。另查明：2008年6月起，天地公司共销售新香花桥广场项目商业用房1400余套。2010年12月5日，龙好公司以家饰佳太仓店名义开始营业，将上述房屋作为商铺对外出租，并由城商公司实际经营。后因城商公司以合作期限届满为由不再继续经营管理，龙好公司也未向购房者支付租金。2012年7月起，众多购房者多次向原审被告及有关部门反映，要求原审被告履行支付租金的义务。2016年3月2日，孙胜诉至一审法院，要求龙好公司支付租金以及逾期付款的违约金，并由天地公司、城商公司承担连带清偿责任。后孙胜、孙胜申请撤回对龙好公司、天地公司的起诉。2015年12月16日，经一审法院主持调解，孙胜、孙胜与城商公司达成调解协议，约定城商公司支付孙胜、孙胜租金31257.39元及相应的违约金。一审法院据此出具(2016)苏0585民初1485号民事调解书。2016年6月22日，孙胜以龙好公司未返还商铺等为由再次诉至一审法院，引发本案。诉讼过程中，一审法院至家饰佳商铺实地查看，商铺已无人使用、经营。审理中，孙胜陈述：商铺出租时是没有装潢的，龙好公司承租后已经进行了装潢，实际面积也可能有所变动，孙胜无法找到自己的商铺，故龙好公司应当向孙胜返还有实际物理存在的商铺，明确四至及空间界限，否则孙胜无法知道所购商铺的具体位置。孙胜同时向一审法院提交拍摄日期显示为2015年12月30日的照片，照片显示商铺一楼的部分区域仍有物品堆放在内。以上事实，有孙胜提交的商品房买卖合同、商铺租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、发票、照片、破案告知单复印件、企业登记信息、EMS退件复印件、公开函复印件，一审法院(2016)苏0585民初1485号民事调解书，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：商铺业主出于投资目的，将所购商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，业主获得定期的投资回报，该商铺的性质属于产权式商铺。产权式商铺的特点决定了市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。产权式商铺的核心表现形式为商铺所有权与经营权相分离，该类型商铺业主的所有权应受以下限制：在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。本案中，孙胜自天地公司处购买涉案商铺后出租给龙好公司，再由龙好公司交城商公司经营，孙胜每年收取固定比例收益，故孙胜所购商铺的性质为产权式商铺。诉讼中，一审法院至现场勘查时注意到孙胜、孙胜所购的产权式商铺没有实质意义上的不动产界址，不是物理状态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。虽然孙胜就涉案商铺取得了房屋所有权证，但涉案商铺的上述特点决定了孙胜商铺与其他业主商铺的使用和经营具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益，故孙胜收回或独自利用其商铺将影响到其四周其他业主的商铺以及整个商铺的使用、收益和处分，必然涉及其他业主对家饰佳商铺共有部分享有的管理、收益的权利。同时，商铺业主与龙好公司签订的商铺租赁合同中约定商铺的返还状态为“原状返还”，而整个家饰佳商铺已作整体装修，个别业主单独主张返还或使用亦影响到整体装修的使用价值，从而影响其他业主的利益。从目前家饰佳商铺业主的意向来看，大多数业主仍期待通过由第三方公司对家饰佳商铺进行整体经营或收购来实现其权利。另外，孙胜无法确定其所购商铺的具体位置，实际亦无法对孙胜所购商铺与其他业主的商铺相区分，故孙胜主张返还商铺也不具备客观条件。因此，结合目前家饰佳商铺的现状，一审法院从家饰佳商铺大多数业主的利益考虑，对孙胜要求返还商铺的诉讼请求不予支持。关于孙胜同时要求龙好公司出具由正规有资质的测绘公司所提供的和孙胜、孙胜产证相对应的测绘报告，供孙胜检查签字验收并交接的请求，由于双方在合同未在租赁合同中约定租赁期满后龙好公司需提供房屋的测绘报告，孙胜的该项请求亦无法律依据，故一审法院不予支持。关于孙胜要求龙好公司赔偿未按合同约定返还商铺所导致的经济损失、租赁期满后商铺租金的诉讼请求。一审法院注意到孙胜的该两项诉讼请求，实际均涉及租赁合同到期后孙胜所购商铺因此产生的损失问题。根据前述分析，涉案的家饰佳商铺系统一对外招租并进行管理，其只有通过整体规划、统一经营才能产生收益，故孙胜与龙好公司间租赁期限届满后，孙胜商铺因此产生的损失的确定以及赔付均与商铺的整体利益有关，单个业主或部分业主无法主张其个人或部分业主的损失，孙胜的上述两项诉请一审法院碍难支持。由于一审法院对孙胜要求龙好公司返还商铺、出具测绘报告并支付逾期返还商铺违约金、合同期满后租金的诉讼请求不予支持，故对孙胜要求钱永刚、天地公司和城商公司对此承担相应连带责任的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回孙胜的诉讼请求。案件受理费1148元，由孙胜负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，上诉人提供了2012年9月10日太仓市公安局对高坚文的询问笔录复印件，欲证明龙好公司是钱永刚事先一手策划成立的空壳公司。二审中，上诉人陈述，本案所涉商场共有1400多户小业主，目前诉讼的业主大概有30多个。整个商场尚未成立业主委员会。本院认为，上诉人虽然取得了涉案商铺的产权证书，但经一审法院现场勘查，涉案商铺在商场内没有独立的墙体和明确的四至界限，与其他商铺没有物理状态上的分割，上诉人也无法确定涉案商铺的具备位置，故上诉人要求返还商铺不具备客观条件。而且涉案商铺的特点决定了其必须与其他商铺经过统一规划、布局、经营、管理后才能产生收益，故单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。根据上诉人的陈述，涉案商场共有1400多个业主，涉诉的业主仅有30多个，整个商场尚未成立业主委员会，故无法认定返还商铺符合多数业主的意思表示和其他业主的整体意志。因此，本案中上诉人单独要求返还商铺、赔偿损失，本院碍难支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由上诉人孙胜负担。本判决为终审判决。（接上页，审判长　郑　雄审判员　黄文杰审判员　周　红二〇一七年五月三日书记员　杨颖颖来源：百度“”