（2017）川0106民初273号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
钟某、周某与绿地集团成都金牛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟某,周某,绿地集团成都金牛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《建设工程消防监督管理规定》：第二十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初273号原告:钟某，女，1972年2月5日出生，汉族，住新疆轮台县。原告:周某，男，1996年9月17日出生，汉族，住新疆轮台县。二原告共同委托诉讼代理人：蒋德，四川省巴中市恩阳区法律援助中心律师。被告：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：孙志文，董事长。委托诉讼代理人：陈旭光，四川岷山律师事务所律师。原告钟某、周某与被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称“绿地金牛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐建独任审判，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告钟某及原告钟某、周某的委托诉讼代理人蒋德，被告绿地金牛公司的委托诉讼代理人陈旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟某、周某向本院提出诉讼请求：1.责令绿地金牛公司履行合同，出具税务发票，限期协助办理商品房房产证、土地使用证，出具交付该商品房消防验收合格证等；2.绿地金牛公司赔偿钟某、周某相关损失：（1）立即办理开通天然气事宜，并赔偿钟某、周某为开通天燃气开支费用55808元；（2）支付购房资金占用费1190802.73元（以购房款5243484.83元为本金，按照银行同期（3-5年）贷款利率从2013年1月5日暂计算至2016年11月30日止）；（3）处理纠纷交通费用、误工费用、差旅费用等；3.绿地金牛公司向钟某、周某支付因交付不符合条件产生的违约金654911.26元（以购房款524348.83元为本金，从2013年6月30日暂计算至2016年11月30日止）；4.绿地金牛公司承担本案的诉讼费用。庭审中，钟某、周某增加诉讼请求：第2项关于主张开通天然气费用为69703元；资金占费用费及违约金暂计至2017年2月28日，分别为1253069.12元、702102.62元。事实与理由：2013年1月5日，钟某、周某与绿地金牛公司签订《商品房买卖合同》、《绿地·世纪城商品房买卖合同附件与补充协议（5号楼）》（以下简称“附件与补充协议”），约定钟某、周某购买绿地金牛公司开发的位于成都市金牛区韦家碾一路118号绿地世纪城（红星国际广场）×栋（×栋）×层207号商业商铺。合同签订后，钟某、周某如期付清了全部购房款及税费合计5243484.83元，并于2013年6月30日接收房屋。收房后，钟某、周某发现绿地金牛公司交付的房屋不符合商品房交付使用条件。经多次沟通，绿地金牛公司出具《承诺书》和《关于×栋134号商铺和207号商铺相关问题的回复》，约定“134号和207号天燃气的安装入户与开通时间约定在2014年4月15日之前完成”。2016年6月29日绿地金牛公司才在天燃气公司缴纳相关费用，但仍未取得《商品房消防验收合格证》，致使钟某、周某不能出租商铺，购买商铺的目的不能实现。绿地金牛公司辩称，1.钟某、周某主张的第1项诉讼请求不是民事诉讼处理范围，请求驳回；2.根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，涉案项目只需进行竣工验收备案，无需消防验收合格证；3.购房发票已经开具，绿地金牛公司可以协助钟某、周某办理商品房房产证、土地使用证，但因周某签订合同时未成年，需提供其身份信息及授权委托书才能办理转移登记手续；4.2016年4月，钟某、周某才正式请求绿地金牛公司协助其开通天燃气。申请开通天燃气的主体是钟某、周某，不是绿地金牛公司，且钟某、周某接收房屋后将其出租给阴雪辉开办网吧，客观上不需要开通天燃气。钟某、周某自行申请开通天燃气，未按照天燃气公司的要求提供相应文件，导致天燃气没有如期开通。钟某、周某主张的已支付天燃气费用未经绿地金牛公司核实，其委托的施工单位也未经绿地金牛公司确认和同意，故对该项主张不予认可。目前天燃气已经开通；5.钟某、周某主张的购房资金占用费及交通费用以及违约金，没有事实及法律依据，也无合同依据，请求驳回；6.钟某、周某的诉讼请求中，除开通天然气主张以外，其他主张均已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，钟某、周某与绿地金牛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号5-2-7）及《附件与补充协议》。《商品房买卖合同》约定的主要内容:1.钟某、周某向绿地金牛公司购买“绿地·世纪城”×幢×层7号的房屋（以下简称“买卖房屋”）;2.绿地金牛公司应当在2014年12月31日前交付房屋，交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得规划验收合格证；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；3.绿地金牛公司承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：燃气达到钟某、周某可自行申请开通的条件；因绿地金牛公司原因致使上述项目在约定期限内未达到条件，钟某、周某允许绿地金牛公司在60日内完成整改，逾期仍未达到的，应支付已付房款万分之一的违约金；4.若绿地金牛公司未能在商品房交付之日起365日内将办理房屋所有权证书所需资料到房屋管理部门备案的，钟某、周某有权退房；若不退房，自双方当时人约定的备案期限届满之次日起至实际将办理房屋所有权证书所需资料到房屋管理部门备案之日止，绿地金牛公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。另，《附件与补充协议》约定的主要内容：1.办理房屋权属登记转移（即小产权）是钟某、周某的权利和义务，绿地金牛公司在完成房屋初始登记（即大产权）后，可以协助钟某、周某办理小产权，但钟某、周某必须按照合同正文的约定配合绿地金牛公司并提供办理产权所需的全套资料及缴纳相关费用；2.绿地金牛公司负责将天燃气配套设施安装到位，达到钟某、周某收房使用条件，一切费用由绿地金牛公司承担，钟某、周某负责配合绿地金牛公司办理天燃气开通事宜，所产生一切费用由绿地金牛公司承担。钟某、周某在2012年10月前向绿地金牛公司付清购房款5059148元；绿地金牛公司于2015年4月20日、4月21日出具两张《收据》，确认收到钟某、周某交纳的房款5059148元、维修基金等费用184336.83元。2013年6月30日，钟某接收买卖房屋。至今，绿地金牛公司未将办理房屋所有权证书所需资料交到房屋管理部门备案，钟某、周某未取得买卖房屋的所有权证书。绿地金牛公司就钟某、周某买卖房屋已向税务机关开具发票。2016年7月15日，钟某与成都富源燃气股份有限公司及监理单位就买卖房屋燃气安装进行洽商，并共同签署《工程洽商记录》，载明：因购买房屋商铺用气点位，无法满足业主用气需求，各方一致同意取消该用气点位的安装通气，楼层用气点位另行选择，并重新申请安装。2016年8月23日，钟某与成都城市燃气有限责任公司签订《非居客户项目实施合同补充合同》，约定钟某于合同签订后5个工作日内向成都城市燃气有限责任公司支付用气保证金35535元，签约气量为35535方。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。双方当事人对于买卖房屋消防验收是否合格、绿地金牛公司是否履行协助商品房办证义务、绿地金牛公司是否应承担买卖房屋天然气开通义务等事实存在争议。对此，本院对于双方当事人向本院提交的上述争议事实相关证据认证如下：关于双方当事人对钟某、周某提交的有争议主要证据：绿地金牛公司向钟某出具《承诺书》及《关于×栋134号商铺和207号商铺相关问题的回复》（以下简称“回复”），绿地金牛公司认为前述两份证据加盖的是购房合同专用章，不是绿地金牛公司的真实意思表示。对此，本院认为，加盖的购房合同专用章虽明确为购房专用，但客观上能够认定系绿地金牛公司意思表示，故对于绿地金牛公司抗辩认为印章不能代表绿地金牛公司真实意思表示，本院不予采纳；《承诺书》、《回复》本院予以认定，即认定的事实：绿地金牛公司承诺为钟某引入天然气管道，且承诺买卖房屋天然气的安装入户与开通时间约定在2014年4月15日，但需业主本人配合提供相关资料。《建设工程消防设计备案受理凭证》、《办事指南》以及“红星.美凯龙”DM单，对此，绿地金牛公司认为前述证据系购买房屋向相关机关申报消防手续的相关文件，与本案无关联；“红星.美凯龙”的宣传内容也与本案无关系。对此，本院认为，公安机关消防机构依法实施建设工程消防设计审核、消防验收的活动，与本案审理不存在关联，且“红星.美凯龙”宣传内容也与本案没有关联性，故对于绿地金牛公司的质证意见，本院予以采纳。《非居民项目流转表》、《燃气报警安装工程实施合同》、《工程预算清单》、《收据》，绿地金牛公司对前述证据均不予认可。对此，本院认为，《非居民项目流转表》系绿地金牛公司向燃气公司申请引入天然气设备，符合证据三要性，本院予以采信。其余证据，均是在钟某签署《工程洽商记录》同意取消原用气点位后，按买卖房屋开办“成都四季渔锅餐饮有限公司”商用燃气需求，安装相关工程与对外形成的相关材料，与本案不具有关联性，故本院不予采信。关于双方当事人对绿地金牛公司提交的有争议的主要证据：《建设工程竣工验收消防备案表》、《受理凭证》及《装修合同》、《天然气受理告知书》等证据，钟某、周某均提出异议。对此，本院认为，《建设工程竣工验收消防备案表》、《受理凭证》，没有相关部门的确认，无法核实其真实性，故不予采信。同时，绿地金牛公司提交的上述其他证据，系天然气相关部门审核、开通的材料，与本案没有关联性，故亦不予采信。庭审后，绿地金牛公司向本院提交调查令申请书，要求本院向成都市金牛区公安消防大队出具调查令，调取买卖房屋的消防备案凭证；并提出：钟某、周某对于绿地金牛公司逾期办理分户产权备案登记迟延的违约金未明确，且支付违约金条件不成就，以及违约金请求调低等意见。以上事实有《商品房买卖合同》及《附件与补充协议》、收据、《入住证明》、《工程洽商记录》、《承诺书》、《回复》、《非居民项目流转表》等证据在卷予以佐证。本院认为，钟某、周某与绿地金牛公司签订《商品房买卖合同》及《附件与补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点为：一、钟某、周某要求绿地金牛公司开具发票的主张是否成立；二、绿地金牛公司交付房屋状况是否符合合同约定、是否存在延迟办理房屋产权证、开通天然气等违约行为及责任认定。关于钟某、周某要求绿地金牛公司开具发票的主张。钟某、周某向绿地金牛公司购买房屋，履行了付款义务，绿地金牛公司应遵守税收的相关法律规定，并接受税务机关的管理和监督。钟某、周某要求绿地金牛公司开具购房发票，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院不予评审；钟某、周某就此可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定进行处理。二、绿地金牛公司交付的买卖房屋状况是否符合合同约定、是否存在延迟办理房屋产权证、开通天然气等违约行为及责任认定。（一）关于绿地金牛公司交付的买卖房屋状况是否符合合同约定的问题。对此，钟某、周某以绿地金牛公司交付房屋后未出具消防验收合格证为由，主张绿地金牛公司出具消防验收合格证，并承担违约责任。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十条约定内容，绿地金牛公司向钟某、周某交付商品房时仅需取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，未要求绿地金牛公司出具商品房消防验收合格证。另，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，绿地金牛公司在工程竣工验收合格之日起七日内，应通过省级公安机关消防机构网站或到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工消防备案，无需取得商品房消防验收合格证。同时，对于买卖房屋的消防验收，系由公安消防机关的行政监督、管理职能，且钟某、周某未提供证据证明因办理消防验收手续要求绿地金牛公司予以协助的相关事实，故钟某、周某以绿地金牛公司交付房屋后未出具消防验收合格证为由，主张绿地金牛公司出具消防验收合格证，并要求承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）绿地金牛公司是否存在未按合同约定或承诺履行天然气开通义务的情形。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定内容，绿地金牛公司提供的买卖房屋应达到买受人自行申请开通燃气的条件；同时，按照绿地金牛公司向钟某作出的《承诺书》及《回复》，能够确定绿地金牛公司负有为钟某、周某向燃气公司申请开通天然气的协助义务，并承担引入费用。对此，根据《非居民项目流转表》载明内容，绿地金牛公司于2013年1月23日开始向燃气公司办理天然气开通业务，但钟某、周某作为申请方，并未提交相关证据证明已就天然气开通事宜提出申请，且绿地金牛公司作为天然气开通的协助方，在未与天燃气公司达成一致意见情况下，仅能要求钟某、周某配合提供相关资料。此后，钟某、周某均未提出申请，并提供相关资料；同时，根据钟某与燃气公司签署的《工程洽商记录》，能够确定钟某、周某因买卖房屋开办“成都四季渔锅餐饮有限公司”，以现有用气点位无法满足需求为由已另行选择、并申请重新安装。由于钟某、周某未提交证据证明已向绿地金牛公司提出申请，并提供了第三方燃气公司确认的相关资料，故钟某、周某认为绿地金牛公司延迟开通天然气的主张，本院不予支持。另，由于钟某、周某在未获得绿地金牛公司的协商一致情况下，单方与燃气公司达成变更用气点位、重新安装的一致意见，并由此产生的费用，未在绿地金牛公司承诺范围内，也未经过绿地金牛公司确认和同意，故天然气开通相关费用，应由钟某、周某承担。钟某、周某要求绿地金牛公司承担开通天然气费用55808元，并主张赔偿损失的诉求，本院不予支持。（三）绿地金牛公司是否存在迟延办证的违约行为及责任认定。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定内容，绿地金牛公司应自交房之日起365日内将办理房屋所有权证书所需资料到房屋管理部门备案。买卖房屋于2013年6月30日交付后，绿地金牛公司即负有按照合同约定期限即2014年6月30日前协助钟某、周某取得买卖房屋所有权证的附随义务。绿地金牛公司作为出卖人，既未向权属登记机关提交文件，也未通知钟某、周某提交办理权属登记的相关材料，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十九条约定内容，出卖人未在约定的备案期限将办理房屋所有权证书所需资料交到房屋管理部门备案的，出卖人应从在约定期限届满之次日起至房屋管理部门备案之日止，按已付款每日万分之一的标准支付违约金。对此，绿地金牛公司抗辩认为违约金过高，且合同约定需买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付，故支付条件不成就。对于绿地金牛公司抗辩认为合同约定的需在钟某、周某取得所有权证书之日起30日支付的意见。本院认为，该内容违反诚实、信用原则，所约定的违约金支付条件，使钟某、周某的违约主张因绿地金牛公司的持续不递交材料的违约行为而无法实现，故前述约定内容无效；绿地金牛公司抗辩认为支付违约金条件不成就的意见，本院不予采纳。对于金牛绿地公司要求降低违约金的意见，本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《中华人民共和国合同法》所规定的违约金兼有补偿与惩罚的双重功能。本案中，虽钟某、周某未提交证据证明因绿地金牛公司延迟办证的具体损失，但由于绿地金牛公司逾期申请办证期限较长，存在明显过错，依诚信原则，并结合绿地金牛公司的过错程度及钟某、周某已全部付清房款的实际情况，合同约定绿地金牛公司延迟办证按已付房款每日万分之一计算违约金，并不过高。故对于金牛绿地公司要求降低违约金的意见，本院不予采纳；绿地金牛公司因未按合同约定期限履行向房屋管理部门提交办证材料的义务，应按照合同约定的以已付房款万分之一的标准支付违约金，即：以已付房款5059148元为本金，从2014年7月1日起按照每日万分之一的利率标准计算至绿地金牛公司将办理房屋所有权证书应向房屋管理部门提供的相关资料递交备案之日止。另外，关于钟某、周某主张资金占用费及交通费、误工费、差旅费的诉讼请求。因本院已就绿地金牛公司逾期申请办证的违约金予以判定，能够填补钟某、周某相应损失，且钟某、周某未就交通费、误工费、差旅费等相关损失提出证据，故对其主张资金占用费与交通费、误工费、差旅费的诉讼请求，本院不予支持。关于绿地金牛公司抗辩诉讼时效已超过的意见，因绿地金牛公司未履行房屋权属备案义务系持续状态，钟某、周某作为买受人，始终享有要求绿地金牛公司申请办理买卖房屋的权属登记证书的权利，故对其抗辩已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。绿地金牛公司向本院提交的调查令申请书，因未提交不能客观收集该证据的证明，故本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《建设工程消防监督管理规定》第二十四条之规定，判决如下：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起两个月内向权属登记机关申请办理钟某、周某所有的“绿地·世纪城”×幢×层7号房屋的所有权证书；绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向钟某、周某支付违约金（以5059148元为基数，按照每日万分之一的利率标准从2014年7月1日起计算至绿地集团成都金牛房地产开发有限公司将办理房屋所有权证书所需资料提交到房屋管理部门之日止）；三、驳回钟某、周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，绿地集团成都金牛房地产开发有限公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21914元（减半收取10957元），由钟某、周某负担7957元，由绿地集团成都金牛房地产开发有限公司负担3000元(此款钟某、周某已预交，绿地集团成都金牛房地产开发有限公司支付违约金时将其应负担部分一并付给钟某、周某)。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 徐建二〇一七年五月三日书记员 袁媛 来源：百度“”