（2017）京0114民初3609号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-07-13

案件名称

许博等与陈慧杰房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许博,于颖,陈慧杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2017）京0114民初3609号原告（反诉被告）：许博，男，1986年5月23日出生，汉族。原告（反诉被告）：于颖，女，1986年6月18日出生，汉族。二原告共同委托代理人：莫丽月，北京市君永律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈慧杰，女，1978年12月11日出生，汉族。委托代理人：王晓波，男，1978年5月31日出生，汉族。原告（反诉被告）许博、于颖与被告（反诉原告）陈慧杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘明独任审判。案件审理过程中，被告陈慧杰提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告许博及其与原告于颖的共同委托代理人莫丽月，被告陈慧杰及其委托代理人王晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许博、于颖诉称：原告与被告于2016年9月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。合同签订时两原告明确告知被告，其是为了更换房屋为目的进行的此次房屋出售，被告应当按照双方事先约定的时间履行支付款项的义务，否则二原告与第三方的购房过程将产生违约行为，被告承诺一定按照合同约定支付购房款。合同签订后，两原告积极履行了合同义务，被告向两原告支付了购房定金及首付款。按照双方签订的补充协议第六条第三款的约定，被告应当于2016年12月20日支付两原告购房尾款2050000元，但被告直至2016年12月29日才予以支付。在此期间，原告一再催促被告且告知如不按时支付尾款，原告将向第三方支付违约金，而被告却一再推脱。被告的上述违约行为致使原告不得不向第三方承担违约责任。根据双方签订的补充协议第六条第二款及合同第十条的约定，被告应该向原告支付违约金9225元。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院判令：1、被告向两原告支付违约金9225元；2、诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告增加诉讼请求：1、被告赔偿原告在置换房屋过程中的直接经济损失3600元；2、被告赔偿原告为维护自身合法权益所支出的律师费5000元。被告陈慧杰答辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在整个房屋交易过程中不存在购房资格、贷款资质、首付款付款等方面的任何问题，一直与原告及中介积极沟通，主动配合，没有延误任何交易时间，不存在任何过错，因此不同意原告的诉讼请求。同时，被告陈慧杰反诉称：二原告与被告于2016年9月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。根据补充协议第四条约定，二原告应于2016年11月4日前完成房产过户手续，将房产过户至被告名下。但实际直至2016年11月9日才完成过户，导致被告办理银行抵押、放款手续延误。根据合同第十条违约条款的约定，二原告应向被告支付违约金9613元。根据补充协议第四条的约定，被告应于过户当天即2016年11月9日支付二原告房屋首付款172.5万元，但在合同履行过程中，二原告提出修改首付款的支付条款，要求反诉人在契税缴税当天即2016年10月11日先行支付300000元首付款，比合同约定的付款时间提前30天，二原告应向被告支付300000元首付款利息1088元。为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1、许博、于颖向陈慧杰支付违约金9613元；2、许博、于颖支付陈慧杰300000元首付款的利息1088元。原告许博、于颖针对被告陈慧杰的反诉，答辩称：合同中约定过户时间是为了保证原告向第三方付款的时间。原告认可要求被告提前支付30万元首付款，是因为原告购买房屋的卖方向原告要求提前支付首付款，所以原告只能要求被告提前向我方支付首付款，当时双方并没有约定因为提前支付首付款要向被告交纳利息。原告是根据中介的要求办理过户，因中介公司没有把时间准确到11月4日，所以只能是11月9日办理过户，原告方没有过错。被告提前支付30万元首付款是双方自愿达成的，可以视为双方对支付一部分首付款时间的变更，当时被告没有要求原告支付利息，现在也不应要求原告支付利息。经审理查明：2016年9月3日，许博、于颖（出售方，甲方）与陈慧杰（买受方，乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方将位于北京市昌平区回龙观镇新都家园9号楼31层3106号房屋出售给乙方；房屋成交总价为3845000元；乙方于本合同签订当日向甲方支付定金50000元；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额2050000元，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于产权过户前3天内，乙方向甲方支付1725000元，第二次，于物业交接当天，乙方向甲方支付20000元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；甲方应在2017年5月5日之前，将该房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的，乙方逾期在10日之内的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日日至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务的，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，许博、于颖（出售方，甲方）与陈慧杰（买受方，乙方）在我爱我家房地产经纪有限公司（见证方，丙方）的居间下签订了《补充协议》。协议约定甲方同意将位于昌平区回龙观镇新康园9号楼31层3106的住房出售给乙方；甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺；经甲乙双方友好协商同意将贷款方式确定为商业贷款2050000元由银行发放，甲乙一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金和商业贷款之外的所有成交总价款：第一次，于2016年10月15日前进行网签，于2016年11月4日之前过户，并于过户当天乙方向甲方支付1725000元；第二次，于过户后结清物业费用，交付房屋当日乙方向甲方支付20000元。《买卖合同》、《履约服务合同》中涉及的甲乙相关的收付款违约责任均继续有效；甲乙双方一致约定，乙方承诺2016年12月20日前付清贷款尾款，如到期银行未能放贷乙方自行以现金方式将贷款尾款支付给甲方，如后期银行放贷甲方应返还乙方以现金方式支付给甲方的贷款尾款。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋总成交价款20%的违约金。2016年9月3日，陈慧杰向许博、于颖支付了定金50000元，于2016年10月11日支付了首付款300000元，11月9日支付了1430000元。2016年11月9日，双方办理了房屋过户手续。2016年12月29日，陈慧杰向许博、于颖支付了贷款尾款2050000元。庭审中，陈慧杰主张因为许博、于颖没有按照合同约定的时间办理房屋过户，所以导致陈慧杰延期办理银行贷款。许博、于颖对此不予认可。合同约定的贷款尾款到期后，陈慧杰未与许博、于颖协商以现金的方式支付贷款尾款。另查，2016年12月29日，许博（乙方、买受方）与案外人欧阳晓玲（甲方、出卖方）签订了《补充协议》。约定许博购买欧阳晓玲拥有的位于海淀区美和园东区5号楼6层3单元602的住房；双方约定乙方最迟于2016年12月25日前支付甲方剩余首付款1800000元，现因乙方个人原因导致未按期支付甲方剩余首付款，乙方愿承担逾期每日万分之五的违约责任，共计违约金3600元。许博、于颖聘请律师支出民事代理费5000元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行转账记录、发票、房产证及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：许博、于颖与陈慧杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，陈慧杰承诺于2016年12月20日前付清贷款尾款，如到期银行未能放贷陈慧杰自行以现金方式将贷款尾款支付给许博、于颖。陈慧杰未能于2016年12月20日前通过银行放贷的方式向许博、于颖支付尾款亦未自行以现金的方式向许博、于颖支付尾款，陈慧杰于2016年12月29日才将贷款尾款支付给许博、于颖，因此陈慧杰的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。按照合同的约定，陈慧杰应向许博、于颖支付2016年12月21日至2016年12月29日，每日按应付款额万分之五计算的违约金9225元。故，对于许博、于颖要求陈慧杰支付违约金9225元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于许博、于颖要求陈慧杰支付在置换房屋过程中的直接经济损失3600元及律师费5000的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案中，双方在补充协议中约定于2016年11月4日之前办理过户，双方实际上于2016年11月9日办理过户手续。办理房屋过户手续系双方当事人的共同义务，陈慧杰未举证证明未按合同约定的时间办理过户系由许博和于颖的原因造成的。故对于陈慧杰要求许博、于颖支付违约金9613元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。在合同履行过程中，许博、于颖要求陈慧杰提前支付300000元首付款，陈慧杰按照许博、于颖的要求提前支付了300000元。双方的行为应视为对合同相关条款的变更。陈慧杰未举证证明双方之间约定如提前支付首付款，许博、于颖需向陈慧杰支付因提前付款所产生的利息。现陈慧杰要求许博、于颖支付因提前支付首付款300000元产生的利息1088元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈慧杰向许博、于颖支付违约金九千二百二十五元，于本判决生效后七日内支付；二、驳回许博、于颖的其他诉讼请求；三、驳回陈慧杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百二十三元，由许博、于颖负担二十五元（已交纳），陈慧杰负担九十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三十四元，由陈慧杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员　刘　明二〇一七年五月三日书　记　员　李圣楠搜索“”