（2017）苏09民终660号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-13
案件名称
薛正才与李志成、吴晓银房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志成,吴晓银,薛正才
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终660号上诉人（原审被告）：李志成，男，1973年10月15日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴晓银，女，1979年11月9日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：薛正才，男，1979年1月27日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李辉，江苏法震律师事务所律师。上诉人李志成、吴晓银因与被上诉人薛正才房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2016）苏0991民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志成、吴晓银上诉请求：撤销一审关于李志成、吴晓银赔偿薛正才损失4万元的判决，上诉费由薛正才负担。事实与理由：首先，案涉《房屋买卖居间合同》对李志成、吴晓银没有约束力，按照合同法的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务并收取委托人报酬的合同，而不等于房屋买卖合同，王梅订立《房屋买卖居间合同》超出了李志成、吴晓银的授权，所订立的合同对李志成、吴晓银没有约束力；其次，即使法院认定该《房屋买卖居间合同》有效，薛正才也仅向李志成、吴晓银支付了2万元款项，时隔11天合同即解除，一审中李志成、吴晓银已经举证证明将案涉房屋另行销售的实际价格，而薛正才又未能提供证据加以推翻，故一审判决李志成、吴晓银承担4万元赔偿责任，依据不足。薛正才辩称，1.李志成、吴晓银上诉称案涉合同仅为居间协议而非房屋买卖合同的观点不能成立，通过一审庭审所查明的事实以及薛正才所提交的案涉合同，足以看出案涉协议的实质性内容为房屋买卖合同，而李志成、吴晓银的代理人王梅依据其委托权限及委托内容行使代理权并签署案涉合同，应当认定为在其代理权限之内所履行的合法有效行为，该行为的法律后果应当由李志成、吴晓银承担，须说明的是李志成、吴晓银向中介公司所出具的承诺书也能够证实李志成、吴晓银对王梅行为的认可；2.鉴于案涉合同所约定的违约金为交易价格的20%，据此，薛正才在一审时所提出的诉讼请求是返还2万元定金，并由李志成、吴晓银依据合同约定承担违约金，现一审法院依据查明的事实，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，并衡量公平原则与诚实信用原则，经过综合考量，对20%的违约金进行适当调整，是符合法律规定的。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。薛正才向一审法院起诉请求：判令李志成、吴晓银共同返还薛正才定金2万元，并支付违约金25.2万元。一审法院认定事实：李志成、吴晓银系夫妻关系。2016年8月2日，李志成、吴晓银委托王梅办理其共有的坐落于盐城市区文华名城7幢501室房产出售转让、交易过户，代为签订房产的买卖合同并收取全额售房款等事项。2016年8月11日，王梅与薛正才在盐城林海房地产经纪有限公司签订林海房产房屋买卖居间协议，约定：将李志成、吴晓银所有的位于文华名城7幢501室房屋出售给薛正才，产权面积129.56㎡，实际成交价为126万元，薛正才在2016年8月11日首付定金2万元，定金冲抵房款；李志成、吴晓银在2016年8月11日将房款中1万元交由林海经纪公司保管，作为交房保证金；如薛正才和李志成、吴晓银双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向林海经纪公司支付成交价的2%居间费；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等事项。后薛正才向李志成、吴晓银的委托代理人王梅交付定金2万元。王梅将其中1万元（作为交房保证金）及案涉房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书交付给林海经纪公司。2016年8月22日，吴晓银向林海经纪公司出具承诺书，将案涉房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书取回，要求解除合同，并承诺因取回引起的须由林海经纪公司承担的法律责任由其承担。2016年9月2日，李志成、吴晓银将案涉房屋出售给案外人孙高奎、尤胜芹。一审法院认为，代理人在代理权限范围内以被代理人名义实施民事法律行为产生的民事责任应当由被代理人承担。李志成、吴晓银委托王梅与薛正才签订的房屋买卖居间协议实为房屋买卖协议，李志成、吴晓银辩称的其仅委托王梅签订房屋买卖协议、王梅与薛正才签订房屋买卖居间协议超出了授权范围，不予采信，李志成、吴晓银应按约履行义务。现李志成、吴晓银在薛正才交付定金后拒绝出售房屋，并将房屋另行转售给他人的行为构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失。故薛正才主张返还定金2万元，并赔偿相关损失，可予支持。关于本案赔偿金额的确定，薛正才要求按照合同约定以合同总价126万元的20%即25.2万元给付违约金，李志成、吴晓银向法院申请调减违约金。在合同的履行过程中，薛正才交付定金后，李志成、吴晓银拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让给他人的行为，有失诚信。双方于2016年8月11日签订房屋买卖协议，李志成、吴晓银于2016年8月22日表示拒绝履行合同，前后仅11天的时间，且庭审过程中薛正才未对其实际损失进行举证，但双方约定的违约金过高，故酌定李志成、吴晓银应向薛正才赔偿损失40000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：李志成、吴晓银于判决生效之日起十日内返还薛正才购房定金2万元，并赔偿薛正才损失4万元。案件受理费5380元，减半收取2690元，由薛正才负担2065元，李志成、吴晓银负担625元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，王梅根据李志成、吴晓银的书面委托与薛正才签订房屋买卖居间协议，根据该协议约定的权利义务及内容，可以认定该协议实为房屋买卖合同。案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，并对合同双方当事人具有约束力。根据法律规定，合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。李志成、吴晓银在薛正才按房屋买卖合同的约定交付2万元定金后，拒绝向薛正才出售案涉房屋，并将房屋另行出售给他人，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的损失。关于赔偿数额的认定问题。双方当事人在房屋买卖合同中约定，违约方应当向另一方支付房屋实际成交价20%的违约金，现由于李志成、吴晓银单方违约且以违约金过高为由申请调减违约金，故一审根据案涉房屋合同总价及查明的事实，依法对违约金作适当调减，酌定李志成、吴晓银向守约方薛正才赔偿损失4万元，符合法律规定且未超出合理的范畴。综上，李志成、吴晓银的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人李志成、吴晓银负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊丽萍审 判 员 孙曙光代理审判员 刘 淼二〇一七年五月三日书 记 员 许其娟 来源：