（2017）浙04民终445号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-06-27

案件名称

浙江卡雷尔电子有限公司、嘉兴普诺赛模具制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江卡雷尔电子有限公司,嘉兴普诺赛模具制造有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终445号上诉人（原审被告）：浙江卡雷尔电子有限公司。住所地：嘉兴市南湖区余新镇工业园区。法定代表人：范幸福，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴普诺赛模具制造有限公司。住所地：嘉兴市南湖区余新镇镇北路工业园区*幢。法定代表人：李小毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：高文江，浙江子城律师事务所律师。上诉人浙江卡雷尔电子有限公司（以下简称卡雷尔公司）因与被上诉人嘉兴普诺赛模具制造有限公司（以下简称普诺赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南长巡民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。卡雷尔公司上诉请求：改判驳回普诺赛公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）关于卡雷尔公司“货币补偿协议”之补偿项目与普诺赛公司诉请的关系认定错误。首先，卡雷尔公司因房屋拆迁与商务投资公司签订《货币补偿协议》，虽未明确约定，但利益人为卡雷尔公司，并非普诺赛公司。其次，该“搬迁补偿”，依据是被拆迁对象的物权化、行政化补偿法律制度，兼有行政补偿（即涉及奖励、补偿、赔偿等）的性质。再次，该“搬迁补偿”，对价是拆迁房屋的拆迁利益，包括但不限于物权的占有、处分、使用、收益，但不包含出租安置等。最后，涉案拆迁补偿系协议双方依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，协议总价是双方基于具体搬迁时间等因素协商的结果。具体情形是选择货币补偿而不是产权调换，故产生“被征收房屋价值的补偿”、“因征收房屋造成的搬迁补偿”、“因征收房屋造成的停产停业（出租经营收益）损失补偿”项目及行政规定项下的奖励等。双方约定搬迁时间在2014年8月31日，即与普诺赛公司租赁期限届满之后，因此不产生与承租人的利益关系。一审认定的各项补偿金额明显是商务投资公司事后在其持有的协议上自行填写而非双方协商的结果。（二）关于卡雷尔公司搬迁与双方房屋租赁关系终止及合同第八条适用的认定。租赁合同第八条的适用条件是租赁期间内土地使用权被政府提前征收或收回。但本案货币补偿协议约定的搬迁时间是2014年8月31日，即在租赁期届满之后。普诺赛公司在租赁期限届满前，正常行使并享受租赁合同权益，换言之，该拆迁事实对租赁合同的履行及合同效力不产生任何影响。正是普诺赛公司的合同权利未受到损害，故拆迁人与之不发生安置关系，更不发生合同第八条的适用。普诺赛公司在明知拆迁事实情况下，未参与、也不主张权利，表明其以默示方式作出意思表示，不存在或不谋求拆迁利益。其至今仍占有使用该房屋，足以证明双方不发生任何拆迁利益纠纷。（三）装修、搬迁补偿未实际发生。普诺赛公司主张的补偿利益，除了评估报告外，仅为其自认，而无其他证据证明。无论从约定（双方约定未经卡雷尔公司允许不得装修、搭建）和实际情况（补偿项目下的财产系其搭建、添置），均不足以证明货币补偿协议的补偿项目及补偿对象与普诺赛公司有关。二、一审适用法律有误。一审直接依卡雷尔公司与商务投资公司之间的货币补偿协议支持普诺赛公司的利益补偿请求，违背了合同相对性。另外，评估报告中所载装修设施是本来就有的，一审确认的赔偿金额是根据评估报告得出，但卡雷尔公司没有委托评估，对评估报告也没有确认。拆迁时没有通知承租人就补偿事项进行协商，卡雷尔公司补偿款不包括这些费用。普诺赛公司辩称：一审判决有事实和法律依据。双方租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均具有法律约束力。根据该租赁合同第八条约定，双方在合同签订时对可能遇拆迁有了足够的预期，并在合同中对双方利益的划分进行了约定。双方约定合同租赁期为2014年1月20日至同年7月19日止，而《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书货币补偿协议》签订于2014年5月26日，属于租赁合同第八条约定的情形，应适用双方的约定。普诺赛公司向一审法院起诉请求：一、卡雷尔公司交还属普诺赛公司所有的拆迁征收补偿款403420元；二、本案诉讼费用由卡雷尔公司负担。一审庭审中，普诺赛公司将第一项诉讼请求中的拆迁征收补偿款的数额变更为316762元。一审法院认定事实：2014年1月20日，普诺赛公司向卡雷尔公司租赁位于嘉兴市南湖区余新镇工业园区之路的厂房及附属用房用于生产经营，并签订《房屋租赁合同》1份，租赁房屋面积约定为2040平方米，租赁期限为半年，自2014年1月20日起至2014年7月19日止；租金以每平方米每月计费，含税为8.8元，每半年支付一次，实行先付后用原则；其中在租赁房屋内，卡雷尔公司已安装一台全新的5吨行车由普诺赛公司在租赁期间使用。另合同第八条约定在租赁期间内，有下列情况之一的，本合同终止，普诺赛公司有权参与与动迁方谈判，对于普诺赛公司在房屋上的装修、搬迁补偿及生产损失赔偿，属于普诺赛公司所有，卡雷尔公司不得以任何理由截留：1、该租赁房屋占有范围内的土地使用权依法被政府提前征收或收回。2、租赁房屋因社会公共利益或城市建设需要依法被征用。2014年5月26日，嘉兴国际商务区投资建设有限公司因余北工业区转型升级项目建设需要，拆除卡雷尔公司位于曹焦公路北侧的房屋（包含本案涉案房屋），并且双方签订《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书货币补偿协议》1份，同时约定由嘉兴国际商务区投资建设有限公司补偿卡雷尔公司土地征收补偿金额为31173784元，有证房产征收补偿金额29746745元，其他房屋征收补偿金额697236元，房屋室内装修补偿金额1730113元，房屋附属物补偿金额6513173元，设备、设施搬迁及安装费3178984元，出租区域征收补偿价格2534065元，合计75574100元（详见附表）。一审法院认为，双方之间的租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性的强制规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据该合同第八条约定，有下列情况之一的，本合同终止，普诺赛公司有权参与与动迁方谈判，对于普诺赛公司在房屋上的装修、搬迁补偿及生产损失赔偿，属于普诺赛公司所有，卡雷尔公司不得以任何理由截留：1、该租赁房屋占有范围内的土地使用权依法被政府提前征收或收回。2、租赁房屋因社会公共利益或城市建设需要依法被征用。双方在合同签订时对可能遇拆迁有了足够的预期，并在合同中对遇拆迁双方利益的划分进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，对双方均具有约束力。双方约定合同租赁期为2014年1月20日起至2014年7月19日止。2014年5月26日，卡雷尔公司与嘉兴国际商务区投资建设有限公司就曹焦公路北侧的房屋（包含本案涉案房屋）签订《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书货币补偿协议》。故本案情形属于双方合同第八条约定的情形，应适用双方的约定。关于具体数额。一审法院认为，报告书出租区域八普诺赛公司区域总价为225202元，普诺赛公司在庭审中自认属于浙江亚特电器有限公司（以下简称亚特公司）的有隔墙、吊顶等部分，共计86658元，扣除后为138544元。报告书附表五出租区域租赁单位搬迁费746094元。普诺赛公司按照租赁面积2040平方米÷25837.65平方米（总面积）=7.89%的比例主张出租区域租赁单位搬迁费58866元。上述两项合计197410元（138544元+58866元）卡雷尔公司应按照合同约定支付普诺赛公司。故对普诺赛公司的该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。普诺赛公司的其他主张未有有效证据佐证，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、卡雷尔公司于该判决生效之日起七日内支付普诺赛公司补偿款197410元；二、驳回普诺赛公司的其余诉讼请求。如果卡雷尔公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6051元，公告费200元，共计6251元，由卡雷尔公司负担4448元，由普诺赛公司负担1803元，于该判决生效之日起七日内交纳。二审中，卡雷尔公司没有提交新的证据。普诺赛公司提供了亚特公司自2009年开始与卡雷尔公司签订的租赁合同和补充协议五份，说明之前涉案房屋是以亚特公司名义承租，之后包括普诺赛公司在内两家单位从亚特公司分离，但一直租赁涉案厂房，上述租赁合同中涉及到拆迁补偿的约定都与本案合同约定一致。卡雷尔公司质证后对证据均无异议，亦认可上述租赁事实。故本院对上述证据予以认定。本院除对一审认定的事实予以确认，根据当事人的陈述和新的证据，二审另查明：普诺赛公司自公司成立起即向卡雷尔公司租赁涉案厂房，期间所签租赁合同中，均包含与本案合同第八条关于征收补偿约定的相同内容。涉案厂房中的重型机械设备和装修均系普诺赛公司安装。卡雷尔公司从未使用过该厂房。相关行政机关于2013年11月确定将涉案厂房场地列入拆迁范围，对此双方均确认在2014年1月即已知晓。本院认为，因涉案厂房所在土地征收产生的房屋装修、设备设施搬迁补偿应归属普诺赛公司所有。首先，双方所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同第八条明确约定若租赁房屋范围内的土地使用权被政府提前征收或收回，对于普诺赛公司在房屋上的装修、搬迁补偿及生产损失赔偿，属于普诺赛公司所有，卡雷尔公司不得以任何理由截留。本案系在租赁期间，卡雷尔公司与动迁方签订拆迁安置补偿协议，属于双方所签合同第八条约定的情形，应适用该条约定处理。卡雷尔公司不能仅以房屋租赁与拆迁补偿属于两个不同的法律关系且涉及到不同利益为由对抗履行；其次，从双方签订租赁协议的背景考查，普诺赛公司自公司成立起即租赁卡雷尔公司的厂房进行生产，具有长期使用的意图和动机，期间普诺赛公司安装了大量冲床、机械设施，确实会产生大量安装费用。况且，双方所有的租赁合同均有此类约定，说明双方对如遇征收及搬迁利益分配均有正当预期。而卡雷尔公司自认从未使用过涉案厂房，房屋内的大型机械设备也非其安装，其主张上述损失补偿归其所有亦缺乏实质合理性。因此，相应装修、设备设施搬迁安装费归普诺赛公司所有，有合同依据，且具有正当性。至于卡雷尔公司抗辩普诺赛公司未参与协商拆迁事宜，本院认为，合同约定普诺赛公司有权参与与动迁房谈判，属合同赋予其参与协商的权利。但权利可以放弃，普诺赛公司不参与谈判协商，系其放弃自身权利，对合同条款并不产生实质性影响。卡雷尔公司又认为普诺赛公司主张的装修、搬迁补偿未实际发生。对此，首先，普诺赛公司因厂房征收而导致其投入安装的机械设备搬迁，必然会产生相应损失；其次，上述装修、搬迁补偿款事实上已由卡雷尔公司领取，实际已经侵害了普诺赛公司的利益。因此普诺赛公司主张的损失确已发生，其有权主张。关于补偿的具体数额，有货币补偿协议和评估报告可供参考。货币补偿协议列明了各项补偿费用，并标注补偿费用详见附件一评估报告，评估报告中所载数额与补偿协议一致，且对具体装修、搬迁补偿均有详细的分类明细清单。普诺赛公司认可上述补偿协议和评估结果，因此一审以报告书列明的价格作为计算普诺赛公司补偿费的依据，并无不当。卡雷尔公司既不认可评估报告，又不认可货币补偿协议中的金额，但均未提供相反证据，故对其相应抗辩本院不予支持。综上，卡雷尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7352元，由浙江卡雷尔电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　金富祥审判员　　杨海荣审判员　　王世好二〇一七年五月三日书记员　　赵婉沁 更多数据：搜索“”来源：