（2017）黔26民终698号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-23
案件名称
黔东南州华兴房地产开发有限公司、陈鹏商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黔东南州华兴房地产开发有限公司,陈鹏,杨再美
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终698号上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：陈鹏，男，1969年12月25日出生，布依族，贵州省贵阳市人，国电都匀发电有限公司职工，住凯里市。被上诉人（一审原告）：杨再美，女，1974年8月9日出生，苗族，贵州省黄平县人，国电都匀发电有限公司职工，住址同上，系陈鹏之妻。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司因与被上诉人陈鹏、杨再美商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院在认定涉诉商品房已经验收合同，具备交付条件的情况下，又认定上诉人违约，承担违约责任，自相矛盾，显然错误。本案一审法院已经查明，2015年2月4日涉诉商品房已验收合同，2月6日测绘机构已向上诉人提交商品房测绘报告，同时，也认定上诉人已经取得建筑工程竣工验收合格证明文件和商品房面积实测技术报告。2、一审法院以上诉人没有证据证明交付商品房时曾向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，认定上诉人违约，显然错误。首先，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是房地产主管部门在房开商所开发的楼盘竣工验收合格，具备交房条件时，才向房开商提供的格式证书，每一套房屋只能提供一套。本案中，上诉人只有在其所开发的楼盘具备交房条件后，房管局才能向上诉人提供，上诉人无权自己印制，也不能购买。其次，只有在购房者接收房屋时，开发商才能够把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交房给购房者，被上诉人无故拒不接收房屋，上诉人无法提供交房的证据，也无法向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、上诉人逾期至2015年2月7日交房，系不可抗力，上诉人不应承担逾期交房责任。逾期交房的原因和事由在于政府的强制干涉，属于不可抗力。上诉人在施工期间不断接到凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、落实创卫迎接国家暗访工作等不可抗力因素，致使上诉人不能按时完工。因此，2014年12月30日至2015年2月6日期间，上诉人不应承担逾期交房违约责任。2015年2月7日以后，是因为被上诉人无故拒不接收房屋，责任在被上诉人，不可归责于上诉人。4、由于凯里市政府在建设312路网工程时，对本案涉诉楼盘进行强行规划调整，致使公共区域建设无法完成，属于不可抗力，也不可归责于上诉人。综上，请求二审法院查清案件客观事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。陈鹏、杨再美答辩称：1、上诉人称“一审法院在认定涉诉商品房已经竣工验收合格，具备交房条件的情况下，又认定上诉人违约，承担违约责任，自行矛盾，显然错误”。上诉人的该上诉理由不能成立。首先，截止起诉日，上诉人从未能向答辩人出示过《商品房买卖合同》第十一条第（二）项所约定的竣工合格证明文件、面积实测技术报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表，也从未能向答辩人出示过《商品房买卖合同》第十二条第（二）项所约定的建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，根据双方签订的合同第十四条第一项的规定，一审法院认为上诉人违约事实清楚，该认定并没有矛盾之处。其次，上诉人在一审中提交的《竣工验收会议纪要》，该证据不能作为竣工合格证明文件，因为会议纪要并没有任何单位盖章确认，只有个人进行验收，显然主体不符。另外，根据合同法关于格式条款的规定，上诉人主张没有任何单位盖章的《会议纪要》属于“建筑工程竣工合格证明文件”，通常理解的“建筑工程竣工合格证明文件”应当是政府部门的验收证明文件即《竣工备案登记表》，且《商品房买卖合同》也是由上诉人提供的格式合同，故本案中上诉人未能按约定提供建筑工程竣工合格证明文件。2、上诉人在其上诉状第2页第7行也认可：“上诉人只有在其所开发的楼盘具备交房条件后，房管局才能向上诉人提供该两个证书。”这实际上也是上诉人所开发的楼盘之前一直不具备交房条件的原因之一，所以上诉人才未能向二答辩人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故一审法院认定上诉人违约完全正确。3、上诉人称：上诉人逾期至2015年2月7日交房，系不可抗力，上诉人应不承担逾期交房违约责任。上诉人的该项上诉理由不能成立。首先，截止起诉日，上诉人一直违约，并不是其所称的“只违约至2015年2月7日”，其次，上诉人称凯里市进行创卫工作、中高考备考、政府强行规划调整属于“不可抗力”，这既没有证据支持，更不符合法律对不可抗力的规定，其不可抗力免责的抗辩不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈鹏、杨再美一审诉讼请求：判决被告支付2015年1月1日至2016年5月4日的逾期交房违约金26895元（此后逾期交房违约金另行主张）。一审法院认定事实：2013年10月15日，以原告陈鹏与杨再美为买受人、被告华兴房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××电厂××生活区西北××、××西侧××电力小区××组团××单元××商品房××套，建筑面积为144.38平方米，套内建筑面积为121.44平方米，总价款为548888元。2、原告于签订合同当日交付购房首付款164888元，余款384。4、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件:公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件即附图中载明的公共服务设施配套建设指标）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，被告在约定期限内未达到交付使用条件，被告按合同约定承担逾期交付的违约责任。5、交接手续：该商品房达到约定交付条件后，被告应当在交付日书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照合同约定的逾期交房责任处理。6、被告除不可抗力外，未按合同约定的期限和条件将商品房交付原告的，逾期超过15日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起5日内向原告支付违约金。合同签订后，二原告当即支付购房首付款164888元。2014年3月5日，二原告再次支付购房款20万元。同年6月19日，二原告以公积金贷款方式付清剩余购房款184000元。2015年2月6日，被告电话通知原告办理交接房屋手续。原告认为被告交付的商品房未符合交付的条件，并于2016年5月3日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2015年2月4日，被告组织勘察、设计、施工、监理对涉案建筑工程进行验收，各方作出一致同意通过验收合格的结论。同月6日，被告委托凯里市准捷房屋测绘有限公司对电力小区C组团每户楼层的建筑面积、套内面积、分摊面积、分摊系数等进行绘测。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”从上述相关规定均说明，建筑工程备案的前提是工程竣工验收合格，而涉案商品房买卖合同未约定开发商向购房人交付商品房时必须进行工程竣工验收备案。就本案来说，被告已经组织建设、勘察、设计、施工、监理对建筑工程质量进行了联合验收，各方一致同意工程验收合格，可视为被告的商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。庭审中，虽然被告提交了建筑工程竣工合格证明文件和商品房面积实测技术报告书，但被告没有证据证明交付商品房时曾向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其行为不仅违反了合同约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应承担逾期交房责任。被告没有按合同约定于2014年12月31日前将涉案商品房交付原告管理使用，应以购房款548888元为基数、每日万分之一计付违约金，逾期天数从2015年1月1日起计算至原告提起诉讼之日止，共计490天，违约金为26895元（548888元×490天×0.1‰），综上所述，原告主张的逾期交房违约金事实清楚、证据充分，于法于约有据，本院予以支持。被告的抗辩意见于法无据，理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告陈鹏、杨再美支付2015年1月1日至2016年5月4日的逾期交房违约金26895元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取235元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，黔东南州华兴房地产开发有限公司提交了关于电力小区调整方案的批前的公示和征求意见的公示，拟证实：1、华兴电力小区项目被迫规划调整导致不能按期交房、不能办理房产证系不可抗力，不能归责于上诉人。2、对电力小区进行规划调整已经在电力小区范围内进行公示，被上诉人已经知晓该小区进行规划调整的事实。被上诉人质证意见为，上诉人没有将该调整公示的单子发给被上诉人，小区业主都不知道这件事情，这个调整公示的时间是2016年5月25日，超过合同约定交房的日期，对上诉人的证明目的不予认可。本院对上述证据证明目的不予认可。陈鹏、杨再美提交照片五张，拟证明黔东南州华兴房地产开发有限公司没有按照合同约定完成公共设施建设及绿化工程建设，黔东南州华兴房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，但认为不能证明房开公司达不到交房条件。本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点为：1、上诉人是否具备了合同约定的交房条件；2、政府的一系列通知停工行为及规划调整是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为：1、根据双方《商品房买卖合同》第十一条第（二）项的约定，上诉人交付商品房时，除了应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书外，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。本案中，上诉人未能提供证据证明其在交付时已按照合同约定向被上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因此，上诉人交房达不到合同约定的交房条件，其行为构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，被上诉人有权依据《商品房买卖合同》第十四条第一项的约定，拒绝接受房屋。一审判决据此认定上诉人承担逾期交房违约责任，符合法律规定，本院予以支持。上诉人称其已经具备交房条件不应承担违约责任，但其不能提供证据证明，本院不予支持。2、对凯里市政府、凯里市建设局关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、落实创卫迎接国家暗访工作、规划调整等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经查明，2013年10月15日，被上诉人与黔东南州华兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年12月31日前。上诉人在一审中为证明自己不承担逾期交房的违约责任的主张成立，提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013创卫方案。本院认为，上述证据所证明的事实均发生在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，而不是发生在双方签订《商品买卖合同》之后，即上述影响合同履行的情形在双方签订合同之后并没有发生。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。对政府规划调整是否属不可抗力的问题，本院认为，上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑拆迁、征地等相关因素能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。同时，双方在《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月30日前，然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的违约责任。故对上诉人提出政府规划调整属于不可抗力，其不应承担逾期交房违约责任的上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年五月三日书记员 赵艳萍