（2017）苏04民终986号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-15
案件名称
986印兴达与王华平农村房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
印兴达,王华平
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏04民终986号上诉人（原审原告）：印兴达（曾用名印信达），男，1944年1月22日生，汉族，户籍地常州市钟楼区，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：顾国琪，江苏金长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华平，男，1979年7月19日生，户籍地江苏省涟水县，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：田海，江苏振和律师事务所律师。上诉人印兴达因与被上诉人王华平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院认为，本案应发回原审人民法院重审。理由及依据为：一、关于合同效力。一审判决认为“本案印兴达、王华平不属同一集体组织成员，案涉房屋为农村集体宅基地上的房屋，房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故双方签订的《协议》及《买房协议》应当认定为无效”；印兴达上诉要求维持该部分，王华平在二审中对此也无异议；二审法官认为一审判决对此认定基本恰当。二、关于本案当事人进行涉案交易是否善意、是否诚实信用的问题。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2001年1月1日起施行的《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：“农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意。乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。……农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”。由此，应认为至少自1998年起，我国农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅制度。法律法规既已明文规定对农村宅基地的取得、流转予以严格限制，而法律法规具有公开宣示效力，王华平、印兴达理应知晓并遵守该规定，不得以不知法律法规有规定或宣称对法律法规有不同理解而得以豁免。王华平、印兴达于2002年进行无效的涉案农村房屋买卖，双方均应明知王华平不符合“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”等规定，故此，实难认定王华平、印兴达二人实施民事违法行为还属善意、诚信，应认定双方均有过错。当然，印兴达在涉案交易历经多年、王华平入住并有添附、已形成较为稳定的社会关系、房屋已升值、印兴达户籍已迁出等情况下，提起诉讼要求返还房屋，与王华平相比较，其不善意、不诚信更明显。三、关于涉案房屋现状是否合理、适宜的问题。王华平、印兴达于2002年达成涉案买卖协议后，涉案房屋至今仍未办理产权转移登记，且根据现行法律规定，也无法将涉案房屋登记至王华平名下；现涉案房屋仍登记在印兴达名下。另，王华平曾就涉案房屋所占的宅基地申领了武集建（1998）字第4705277号集体土地建设用地使用证，但该集体土地建设用地使用证已被一审法院以（2016）苏0404行初49号行政判决书予以撤销。由此，王华平基于无效合同占有涉案房屋，既不合法也不善意。如涉案房屋不予返还，继续由王华平占有，其违法状态势必得以持续，其违法状态得到变相的法律保护，此种违法状态得以持续也实难谓合理、适宜。四、关于涉案买卖房屋是否应返还的问题。一审判决认为“印兴达、王华平签订协议是双方当时的真实意思表示，双方在善意、真实的情况下签订了协议，协议签订后，王华平也向印兴达按约支付了买房款并入住至今。王华平虽未能取得该房屋的产权登记，但其长期居住使用该房屋，已对该房屋形成了稳定的占有关系。根据诚实信用原则，为维护交易秩序和当事人生活安定，涉案房屋维持现有使用状态较为适宜，故对印兴达要求返还涉案房屋的诉请不予支持”。一审判决据此驳回了印兴达要求返还房屋的请求。二审法官认为一审判决所持的理由不能成立，应予纠正。1、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国民法通则》第六十一条也有相似规定。二审法官认为，法条对无效合同的法律后果规定明确清楚，即合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。如上所述，本案中如采不返还房屋、折价补偿的处理方法，其违法状态将得不到纠正，不返还、折价补偿的处理方法显然应以不返还的后果合法为前提，故本案中也不宜采折价补偿的处理方法。一审判决在不符合折价补偿的情形下仍判决不予返还，显然与法不合。2、如上所述，王华平、印兴达在涉案交易中均不善意、均不诚信；王华平现在的占有，从形式上看形成了稳定的社会关系，但因无法律依据、办不了法律规定的所有权证等，得不到法律的认可和保护，实际埋下了更大的隐患。3、如涉案房屋不予返还，王华平的占有得以持续，则有关法律规定势必形同虚设，并可能致他人效仿，引致社会秩序的紊乱。五、关于房屋返还后带来的后果的处理。1、因返还房屋造成王华平的损失如何处理，法条规定明确清楚。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2、王华平及家人居住涉案房屋多年，返还房屋势必带来添附、升值等如何处理的问题。这些问题的妥善处理，确具有较大的难度；但这些问题的造成，系王华平、印兴达自身进行不合法的民事交易所形成，其应承担相应的举证等责任，并应承担相应的不利后果。故，在处理涉案房屋的返还问题时，王华平应依照法律规定，就添附、房屋升值等积极举证、有理有据地提出主张，以保护自身利益。如前所述，涉案房屋如不予返还，则可能留下更大隐患，这些隐患所可能带来的问题更难以处理，如户籍的迁入问题、房屋所有权证的办理问题、宅基地使用证的办理问题、房屋再行流转（包括可能发生的王华平再行流转及印兴达再行持证流转等）等问题。故，虽然因返还带来的问题处理不易，但返还与不返还相比较，不返还会带来更多难以处理、甚至长期无法处理的问题。3、如果王华平的损失能得到适当补偿，则双方的利益将基本平衡，王华平的利益将不致遭到重大损失；如此，则既合法也合理；如果最终处理结果合乎法律规定，又能基本合理，自无理由不选择此处理路径。但，这既有赖于纠纷的公正处理，更有赖于当事人（王华平等）充分合理的行使权利、提出主张、提交证据，理性诉讼。综上，一审判决认定合同无效恰当，对印兴达要求返还房屋不予支持不符合法律规定，但在返还房屋时不一并处理王华平因此可能遭受的损失也有失公正；故二审将本案发回重审，望王华平在重审过程中及时提出主张（必要时应提出反诉）、提交证据，以保护自己利益；如王华平不及时提出主张并提交相应证据，则自行承担返还房屋所可能带来的损失等。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初4094号民事判决；二、本案发回常州市钟楼区人民法院重审。上诉人印兴达预交的二审案件受理费300元予以退回。审 判 长 裴国伟审 判 员 孙海萍审 判 员 袁海燕二〇一七年五月三日法官助理 姚 远书 记 员 许 星 来源：百度“”