（2016）苏0106民初8542号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-06-26

案件名称

原告吴鸿宾、吴云鹤等与被告嵇雷、蔡沂霖房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴鸿宾,吴云鹤,缪庆群,缪福珅,嵇雷,蔡沂霖,周宇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初8542号原告（反诉被告）：吴鸿宾，男，1962年2月7日出生，汉族。原告（反诉被告）：吴云鹤，女，1991年2月17日出生，汉族。原告（反诉被告）：缪庆群，男，1967年12月14日出生，汉族。原告（反诉被告）：缪福珅，男，1992年10月20日出生，汉族。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：嵇雷，男，1976年3月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵崟，国浩律师（南京）事务所律师。被告（反诉原告）：蔡沂霖，男，1994年6月6日出生，汉族。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈雷，江苏泓图律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李正，江苏泓图律师事务所律师。第三人：周宇，男，1978年10月16日出生，汉族。原告（反诉被告）吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅与被告（反诉原告）嵇雷、蔡沂霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴鸿宾、缪庆群以及四原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人孙永标，被告（反诉原告）嵇雷的委托诉讼代理人赵崟以及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人陈雷到庭参加诉讼。第三人周宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还第一期预付租金暨履约保证金5万元；3、被告赔偿原告逾期交房违约金6900元；4、被告向原告支付违约金76250元；5、被告赔偿原告损失11万元。事实和理由：2016年6月19日，四原告与两被告签订房屋租赁合同，约定两被告将位于南京市鼓楼区江东北路88号清江苏宁广场1701-1703室房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于办公使用，具体为开办培训班。租赁期限自2016年8月20日至2019年8月19日，租金每年305000元。合同约定被告负责装修，必须将装修好的房屋交给原告（装修需要满足原告的合理要求）。其中特别约定，被告装修期为一个月，即被告必须在2016年6月20日至7月19日完成装修，7月20日将装修好的房屋钥匙交给原告。7月20日至8月19日的一个月为房屋空置期，期间让房屋散发甲醛等有毒气体，保证培训孩子的身体××同时让原告进场进行清洁布置等先期工作。合同签订后，原告依约支付了第一期租金5万元（该笔租金也作为履约保证金），并开始为开办培训班购买教学设备、聘请教师以及广告宣传等招生事宜。但被告确因自身原因，在合同签订后一个月的装修期内，没有完成装修工作，也没有能够在合同约定的2016年7月20日把房屋钥匙交给原告。经原告多次催促，被告保证8月5日完成装修工作，并同意房屋空置期顺延一个月。但后来被告仍未完成装修工作，在原告反复要求下，一直拖到2016年8月20日下午5点才仓促通知原告可以进场布置，并把两把钥匙给了原告，其他钥匙待装修全部结束才能给原告。原告进场后发现，房屋仍然不符合基本的使用要求：三个房间两个没有电，八台空调六台不好用，没有厨房和换气系统，特别是消防尚未做好（烟感未安装），其他还有十多处影响正常培训和办公。原告当场要求被告尽快完成装修，被告也答应尽快完成，但在原告的反复催促下，一直到8月27日尚未完成。8月27日，原、被告就被告迟延交房导致原告半年内无法招生以及房屋交付后必须空置一个月等问题不能达成一致意见，被告即以原告未支付租金为由，要求原告立即退场，单方面要求解除合同。鉴于被告数次违约，并且非法解除合同，原告考虑到因被告的一再延期，导致下半年的培训招生无法进行（隐形损失巨大），而且双方已丧失了合作的基础。故诉至法院，请求依法判如所请。被告嵇雷、蔡沂霖辩称，同意解除合同，但被告并未违约，故不应当承担违约责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告嵇雷、蔡沂霖向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同；2、反诉被告支付房屋占有使用费至返还之日止，从2016年8月20日至2016年12月20日暂计101666元；3、反诉被告支付违约金76250元；4、反诉被告支付装修损失122000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月19日签订房屋租赁合同，约定反诉原告将涉案房屋出租给反诉被告作为办公使用，租赁期限自2016年8月20日至2019年8月19日，第一期租金为人民币5万元整，于合同签署当日支付，合同签署时应支付履约保证金5万元等。合同签订后，反诉被告仅支付履约保证金5万元，经多次催告，至今未按照约定支付租金。且反诉原告为使涉案房屋达到反诉被告的使用目的，按照反诉被告的要求对涉案房屋进行了装修，且多次根据反诉被告的要求变更装修方案。现反诉被告未按约支付房屋租金，反诉原告依法提出反诉，请求依法判决。反诉被告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅辩称，反诉被告支付的5万元明确写明是预付租金，且该5万元同时具有履约保证金的性质。在合同履行过程中，反诉原告从未要求反诉被告再支付5万元租金或者履约保证金，双方从未因5万元的事由产生争执。因此反诉被告并未违约，而是反诉原告违约。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人周宇未到庭陈述、答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅（承租方、乙方）与嵇雷、蔡沂霖（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积合计191.23平方米）出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2016年8月20日至2019年8月19日。甲方于2016年7月20日把钥匙交给乙方；租金标准为每年305000元，租金支付采取乙方先付后用、每半年一付的方式，租房押金为一个月租金，具体支付时间、金额如下：第一期合同签订当日支付人民币5万元，第二期于2016年8月20日前支付102500元；本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金人民币5万元整，该履约保证金在甲方保存期间不计利息；租赁期间，乙方须按相关标准交纳物业管理费、水电费等由乙方发生的费用；甲方应在乙方及时、足额交纳履约保证金以及第一期租金后60日内，按本合同约定将房屋交付乙方使用。甲方未能按时交付房屋的，每迟延一日，应按乙方第一期租金额的千分之三的标准支付违约金；乙方应按照合同约定及时、足额支付房屋租金及其他费用，否则除补交相应租金、费用外，还应按每逾期一日以逾期款项的千分之三的标准向甲方支付违约金；甲方有下列情形之一的，视为严重违约，除应按本合同的约定承担相应的违约责任外，乙方还有权单方解除合同。如乙方行使该解除权的，甲方还应向乙方支付相当于本合同约定的当期三个月租金的违约金作为因提前退租给乙方造成损失的赔偿：1、因甲方的原因迟延交付房屋超过15日的。2、其他因甲方原因导致法律或本合同允许乙方解除本合同的事由发生的；乙方有下列情形之一的，视为严重违约，除应按本合同的相关约定承担相应的违约责任外，甲方还有权单方解除本合同，如甲方行使该解除权的，乙方还应向甲方支付相当于本合同约定的当期三个月租金的违约金作为因提前退租给甲方造成的损失的赔偿：1、未及时或未足额交付租金、或未及时或未足额支付本合同约定由乙方承担的费用满15日的。2、不遵守物业管理规定……。该合同备注内容为：1、甲方负责房屋装修，甲方需按照乙方合理要求配合。简装包括：隔层、消防……费用合计人民币三万元整，其中隔断费用合同到期无需核算，合同中断乙方承担三万元整。2、装修期一个月，空置一个月，共计二个月交付使用，乙方在租期内负责一切安全问题，与甲方无关。3、免除乙方违约金。上述合同签订后，原告方向被告方支付了5万元，被告嵇雷出具收条，载明该5万元为预付租金。被告方委托第三人周宇全权处理涉案房屋的租房事宜。2016年7月20日，原告缪庆群电话联系被告嵇雷，要求嵇雷在月底把房子完工交给原告方。嵇雷在电话中让缪庆群放心。2016年8月7日，缪庆群再次电话联系嵇雷，问何时可以装修好，嵇雷称就这几天，快了。2016年8月20日，周宇将部分钥匙交给缪庆群，缪庆群当日电话联系嵇雷，称房间里电没通，空调没弄好等，嵇雷称让周宇先帮忙调试，并让缪庆群把东西先搬进来等。2016年8月23日，缪庆群电话联系周宇，问周宇电和空调什么时候到，周宇称中午。2016年8月26日，缪庆群再次电话联系周宇，让周宇找人修电，周宇称电工下午到。2016年8月27日，缪庆群、嵇雷、周宇、吴鸿宾就租赁事宜共同进行沟通，嵇雷称现在就两件事，一个是两万元的事情，还有一个就是房租起算时间问题，其他什么电表、水表啊，无所谓。缪庆群同意额外支付嵇雷2万元。关于房租起算时间问题，嵇雷称房租应自2016年8月30日起算，缪庆群称应自2016年9月20日起算，双方对此未能达成一致意见。当日下午，缪庆群和嵇雷联系，主要内容是双方因为租金起算时间未能达成一致，嵇雷将涉案房屋断电，不同意将房子交给缪庆群等使用等。2016年8月28日，周宇向吴鸿宾发送信息，内容为“请你们今天快点把东西搬走，到现在都不交房租你们觉得合适吗，我明天就带人来换锁”。2016年8月29日，周宇再次发送短信，内容为“下午两点来人换锁，请你们把东西搬走”。2016年9月1日，周宇和缪庆群联系，主要内容有：周宇称现在都9月1日了，你们房租也不交，人也看不见，东西放在屋里面，怎么弄啊？缪庆群称你们门锁都换了，把我们赶走，我们能有什么办法？周宇称前面已两次发信息给你们，你们不搬，我明天让人把东西全部搬到走廊上，到时候丢了、少了我不负责任。缪庆群称我们目前还在等你们交房，周宇称你们提出的条件太无力，嵇雷肯定不租了等。2016年9月8日，缪庆群等诉至本院。2016年9月22日，周宇与缪庆群电话联系，问缪庆群等是不是确定起诉了，缪庆群称确定起诉了。缪庆群问房子里面可以用的东西可不可以允许其拿出来，周宇称肯定不允许拿出来等。另查明，缪庆群等承租涉案房屋用于开设培训机构，其与嵇雷等签订房屋租赁合同后，投入资金进行广告宣传等，原告主张该部分费用为4万余元。在2016年8月20日拿到涉案房屋钥匙后，购买了部分办公用品放置在涉案房屋内，原告主张该部分费用约为1万元。此外，原告还主张其他损失如人员工资、住宿费、中介费等损失5万余元。原告要求被告赔偿的各项损失合计11万元。诉讼过程中，本院组织双方于2017年5月2日对涉案房屋内物品进行交接，缪庆群等于当日将涉案房屋内物品全部搬离。交接过程中，缪庆群尝试用其持有的涉案房屋钥匙打开门锁未果。本院认为，吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅与嵇雷、蔡沂霖签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案的争议事实认定及法律适用问题，本院分析如下：一、关于缪庆群等已支付5万元的性质问题。根据合同约定，缪庆群应当支付第一期租金5万元，还应当支付履约保证金5万元。嵇雷等认为缪庆群等已支付的5万元属于履约保证金，但嵇雷出具的收条明确写明该5万元的性质为预付租金，因此嵇雷等认为该5万元属于履约保证金的意见与事实不符，本院依法确认该5万元的性质为租金。二、嵇雷、蔡沂霖在诉讼中能否以缪庆群等未支付履约保证金为由要求解除合同，并要求缪庆群等承担违约责任。根据合同约定，缪庆群等应当支付履约保证金。但在合同履行过程中，嵇雷、蔡沂霖从未要求缪庆群等另行支付5万元履约保证金，且根据双方沟通的内容来看，嵇雷、蔡沂霖拒绝履行合同的原因是缪庆群等不同意其主张的租金起算时间，而非缪庆群等未支付5万元履约保证金。因此，嵇雷、蔡沂霖以其在合同履行过程中未主张的解除合同的事由即缪庆群等未支付履约保证金5万元，而在诉讼中以此为由要求解除合同，并要求缪庆群等支付违约金、赔偿装修损失等诉请，有违诚实信用，本院不予支持。三、嵇雷、蔡沂霖是否构成违约的问题。根据合同约定，嵇雷、蔡沂霖应于2016年7月20日将涉案房屋装修完毕，并将钥匙交给缪庆群等。但嵇雷、蔡沂霖直至2016年8月20日才将钥匙交给缪庆群等。从双方协商以及合同约定来看，租金应自嵇雷、蔡沂霖将涉案房屋钥匙交给缪庆群等一个月后即2016年9月20日开始计算，嵇雷、蔡沂霖主张从2016年8月30日起算租金与合同约定以及履行事实不符，在缪庆群等不同意从2016年8月30日起算租金的情况下，嵇雷、蔡沂霖将涉案房屋断电，并明确表示不再将房屋出租给缪庆群等。因此嵇雷、蔡沂霖的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。四、关于缪庆群等各项诉请的分析如下：关于缪庆群等要求解除与嵇雷、蔡沂霖之间租赁合同的诉请，嵇雷、蔡沂霖于2016年12月12日庭审中同意解除，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故缪庆群等要求嵇雷、蔡沂霖返还预付租金5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于缪庆群等要求嵇雷、蔡沂霖支付违约金76250元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于缪庆群等要求嵇雷、蔡沂霖支付延期交房违约金6900元的诉讼请求，在双方合同已解除的情况下，该项违约责任不能与缪庆群等主张的违约金76250元重复主张，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的经济损失11万元的诉讼请求，该损失中包含前期投入的广告宣传、购买办公设备、人员工资等。根据法律规定，租赁合同解除，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，且缪庆群等已将办公用品等搬走，故办公用品等损失，本院不予认定。关于人员工资等损失，由于缪庆群等并未使用涉案房屋正式开展教育培训，亦未举证证明其实际雇佣培训人员在涉案房屋内从事培训工作，故人员工资等与本案无关，该项损失本院不予认定。关于缪庆群等投入的广告费等损失，缪庆群等提供的证据显示该费用约为4万元，并未超过其主张的违约金76250元，故该项诉请，本院不予支持。五、关于嵇雷、蔡沂霖要求缪庆群等支付房屋占有使用费的反诉请求，本院认为，嵇雷、蔡沂霖虽于2016年8月28日、29日通过周宇要求缪庆群等将物品搬走，但其时由于双方之间的房屋租赁合同并未解除，嵇雷、蔡沂霖无权要求其搬走，缪庆群等此后向周宇表达了要将涉案房屋内物品搬离的想法，但周宇明确表示不同意。综上，嵇雷、蔡沂霖未能及时协助缪庆群等将物品搬离，由此产生涉案房屋被占用的损失应由其自行承担，其向缪庆群等主张房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅与被告嵇雷、蔡沂霖之间签订的《房屋租赁合同》于2016年12月12日解除；二、被告嵇雷、蔡沂霖于本判决生效之日起十日内一次性退还原告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅租金5万元；三、被告嵇雷、蔡沂霖于本判决生效之日起十日内一次性向原告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅支付违约金76250元；四、驳回反诉原告嵇雷、蔡沂霖的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5001元，由原告吴鸿宾、吴云鹤、缪庆群、缪福珅承担2176元；由被告嵇雷、蔡沂霖承担2825元（此款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。反诉案件受理费3860元，由反诉原告嵇雷、蔡沂霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　武加庆人民陪审员　　许　兵人民陪审员　　陈德润二○一七六年五月三日书　记　员　　戴雅文更多数据：