（2016）鲁0691民初1880号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-29
案件名称
烟台开发区广达机械制品有限公司与烟台碧海光电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
烟台经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台开发区广达机械制品有限公司,烟台碧海光电子有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款
全文
山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初1880号原告：烟台开发区广达机械制品有限公司法定代表人：孙铭昊，总经理。委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台碧海光电子有限公司法定代表人：朴宰弘，董事长。委托诉讼代理人：金仁琦，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树堃，山东平和律师事务所律师。原告烟台开发区广达机械制品有限公司（以下简称广达机械公司）与被告烟台碧海光电子有限公司（以下简称碧海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人马洪亮、张祥，被告诉讼代理人金仁琦、王树堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广达机械公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告厂房恢复原状的费用174864.17元，恢复原状期间的租金损失39868元，支付占有使用费231237元，以上合计445969.17元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月8日，被告租用原告位于烟台经济技术开发区广州路2-1号院内6号厂房，与原告签订了租赁合同。合同约定租期为2010年7月15日至2016年7月14日，根据合同约定，被告如因故意或过失造成租用房屋和设备损坏，应负责恢复原状或赔偿损失。2015年12月14日，被告单方通知原告解除租赁合同。2015年12月30日，经双方协商一致，租赁合同于2016年4月14日解除，被告应在4月14日前将厂房恢复原状。后经原告多次与被告协商，被告拒不将厂房恢复原状，原告只能自行恢复。因被告将厂房破坏严重，导致原告根本无法对外出租厂房，造成严重损失。因此，原告诉至法院，请求判令被告赔偿损失。被告碧海公司辩称，首先，涉案房屋租赁合同是被告与烟台东达燃油喷射制品有限公司（以下简称东达公司）签订的，东达公司为出租方，本案原告广达机械公司并未参与合同的履行，不享有合同主体的权利，无权作为原告提起本案。其次，被告承租涉案厂房用于精密电子器件生产，在使用前将之改造成无尘房屋。在实际使用中，并未对房屋造成损坏。在租赁合同提前解除时，被告已经将增设的附属装饰装修全部拆除，恢复至被告承租时的原状，原告要求被告支付恢复原状的费用没有任何依据。第三，根据被告与出租方的协商意见，双方的租赁合同于2016年4月14日提前解除。2016年4月15日上午，双方及被告委托的拆除公司的工作人员和被告委托的代理律师在勘查房屋现场时已将租赁房屋的钥匙全部交给出租方的工作人员。至此，租赁房屋已经完全处于出租方的控制之下，被告完成了承租房屋的退还交付，并未逾期占用租赁房屋，故不应承担原告主张的租金损失。至于租赁房屋内现存放的空调主机、冷水机组、钢材、衣柜、鞋柜和文件柜等设备和物品，是出租方无理强行扣留的，并非被告存放的。2016年4月14日，出租方接收租赁房屋后，出租方对租赁房屋置之不理，任由租金损失发展和扩大，对于超出合理修复期限的租金损失也不应由被告负担。本院经审理认定事实如下：2010年7月23日，烟台东达公司（甲方）与被告碧海公司（乙方）签订了房屋租赁合同。约定将烟台经济技术开发区广州路2-1号院内6#厂房出租给被告碧海公司作为办公及工厂使用，租赁期六年，自2010年7月15日起至2016年7月14日止。合同约定该房屋面积共计3858.25平方米，年租金为每平方米人民币130元，租金总额为人民币伍拾万壹仟伍佰肆拾元整（501540元整）。该租金包含因租赁产生的增值税、租赁税、土地使用税及其他税费。房屋租赁合同第七条第三款规定，租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前两个月书面通知甲方解除合同，已缴纳的租金不再返还。第七条第四款规定，租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁坏，应负责恢复原状或赔偿损失。2015年12月14日，被告碧海公司向原告发出房屋租赁合同解除书面通知，写明“因为本公司经营状况发生改变，现决定取消与贵公司的6#厂房租赁合同。我方依据房屋租赁合同第七条第3款之规定，决定自2016年2月14日与贵园区解除6#厂房租赁合同，合同解除后我公司将不再继续使用园区的厂房设施。我公司将在2016年1月15日前将截止2016年2月14日前的厂房租赁费和补缴费用、物业费等与园区方面进行一次性结算，发生的水电费等将与园区共同验查后于2016年2月14日前进行一次性结算”。东达公司收到上述通知并于2015年12月30日组织双方进行了会谈，并形成会议记录：1.会议时间：2015年12月30日14:00-14:10。2.参加人员：鸿安工业园徐总经理、碧海光电子权度炫部长、汪东科长、吴冬梅代理。3.(1)2016年1月15日至2016年4月15日期间的租赁费用支付。（2）2015年7月15日起上涨部分租赁费用差额补偿支付，支付日期为2016年1月15日前。（3）合同解除通知时，合同终止时间以2016年4月14日为基准。如果工厂设施卖出的情况，鸿安工业园以每平方米年租金186元的租赁价格与第三方进行租赁合同的签订。4.恢复原状，如果2016年2月14日前通知合同解除的情况，工厂的原状恢复将在合同终止前进行完毕。1月初邀请鸿安工业园相关人员访问，确定原状恢复的范围；邀请鸿安工业园的协助，促进原状恢复费用最少化。2016年3月17日，东达公司向被告出关于烟台鸿安工业园6号厂房租赁合同解除后相关事宜的函称，“贵方于2015年12月30日向我方提出于2016年4月14日解除租赁合同申请，我方研究后同意贵方提出解除租赁合同的申请，并就解除租赁合同后的相关事宜双方进行了当面沟通，同意按租赁合同约定由乙方拆除乙方装修项目、修复损坏项目，恢复厂房原貌。期间我方多次催促但贵方未按约定拆除并修复，为此提出如下要求：一、贵方放在甲方（东达公司）6号厂房内的物资、设备、材料（垃圾除外）在没有恢复厂房原貌前不得外运，恢复厂房原貌后经甲方验收合格后，方可运出；二、乙方（被告）确需将部分物资、设备或材料运出，由乙方向甲方暂交保证金前提下，乙方所需物资可运出，该保证金在乙方恢复厂房原貌并经甲方验收合格后，甲方退返乙方；三、乙方于2016年4月14日未拆除恢复厂房原貌，甲方将按租赁单价向乙方收取延期的房屋租赁费及物业管理费。2016年4月5日，被告向东达公司发出鸿安工业园6号厂房拆除修复工程进展通知函中称，我公司承诺在4月14日前对6号厂房内设施设备进行拆除，对厂房恢复原貌后与鸿安工业园管理方进行交接，但在拆除恢复过程中遇到阻挠，导致工程不能顺利进行，处于停滞状态。我公司无法保证在约定期限内交房，望知悉。现就相关内容总结下：1、贵方安保负责人于2016年4月3日进入到6号厂房拆除现场，通知我方施工人员，说我方正在拆除的空中吊梁部分拆了也无法运出，不用拆了，且态度极为恶劣，我方无奈停止施工。2、吊梁部分需在离地面8.5米的地方进行施工，施工风险极大。为保证安全，我方与施工人员签订安全责任书，吊梁需要拆除后直接吊梁至货车后运走，而贵方禁止我方将吊梁运出，严重影响了工程进行，也增加了施工方的施工危险性和我方的施工成本。4、鉴于此，我方于4月3日停止了相关施工，由此产生的一切后果我方不予以承担。而且4月3日之后因物品堆积产生的一切严重后果（包括但不限于财产损失、人身伤亡事故，延期交房验收等），我方将无法承担，均由鸿安工业园负责，并请贵方给以书面形式回复。2016年4月6日，原告、东达公司向被告发送关于鸿安工业园6号厂房租赁合同解除后相关事宜函的回复，内容：“贵公司2016年3月31日关于鸿安工业园6#厂房租赁合同解除后相关事宜的回复函收悉，现针对贵方提出的相关事宜回复如下：1、自贵公司于2015年12月30日提出的解除合同，我公司给予了很大让步，同意合同解除申请，并对解除租赁合同的相关事宜给予极大关注，多次与贵方沟通就解除合同后相关事宜，进行协商，并达成共识，但贵方一直未予行动。我方考虑到双方的共同利益的前提下，于2016年3月15日、3月17日连续两次经对方致函，并提出了相关具体、明确的要求，我方的做法是积极稳妥，也是合情合理合法的。2、在我公司的催促下，贵公司在未给我公司回复的情况下于2016年3月下旬雇佣无资质、无经验的装卸人员（收废品人员）对装修项目予以拆除，该人员在拆除中只考虑自己利益，为追求进度，野蛮施工，此行为不可避免地给贵我双方的设施造成意外损坏，后经我公司相关人员发现，并按要求通知拆除人员将拆除的物资、材料暂放置到指定区域，产生的垃圾可随时运出园区，以便做到拆除和修复两不误，我公司的做法是维护贵我双方的共同利益，贵方提出的我方人员影响和妨碍贵方拆除修复工程顺利进行及由此造成贵方拆除修复进度时间的理由是不符合实际和理由的。3、任何时期，厂房及其附属设施均属我公司固有财产，维护厂房及附属设施的完好无损，是我公司义不容辞的责任，贵公司为生产需要进行装修改造，我公司也给予了大力协助，但租赁期满拆除贵公司装修改造项目并修复因贵方装修改造和使用对我公司厂房及附属设施造成的损坏，也是公司应尽的义务，我公司对贵公司拆除工作也是积极配合的。鉴于以上事实，我公司再次申明：1、贵方拆除6号厂房内的物资、设备、材料（垃圾除外），在没有拆除贵方装修改造项目并修复给我方厂房和设施造成的损坏前不得外运，一律放在我方指定的位置，待恢复厂房原貌，经我方验收合格后，方可运出园区。2、贵方确需将物资、设备或材料运出，需向我方暂交保证金（金额双方协商），该保证金在贵方恢复厂房原貌并经我方验收合格后，我方予以全额返还。3、贵方于2016年4月14日未拆除并恢复厂房原貌，我方将按现行园区租赁单价向贵方收取延期的房屋租赁费及物业管理费，同时贵方还应承担由此给我方造成的其它损失。”2016年4月9日，原告、东达公司向被告发出关于鸿安工业园6#厂房合同解除后相关事宜执行过程中的回复，内容：“针对贵公司提出终止烟台鸿安工业园6#租赁合同至今，我公司按照双方合同约定，贵公司在租赁期满必须对装修项目进行拆除，修复损坏项目，恢复厂房原貌。在贵公司对装修项目进行拆除中，我公司一直给予积极配合，也未给予贵方任何干涉，只是在贵主公司未按规定交纳保证金且厂房未恢复原貌的前提下，我方根据向贵方提出的要求，禁止贵方将拆除的物资、设备、材料（垃圾除外）运出园区，需恢复厂房原貌后经我方验收合格，方可运出。我方的立场和做法是合情、合理、合法的，贵方只顾及自身的利益，片面、主观、三番四次强调我方阻止物资外运，影响双方约定恢复厂房原貌期限的提法，是不符合客观事实的，也是于情、于理、于法相违背的。在此，我方根据房屋租赁合同及双方合同终止后相关事宜的约定，郑重申明，我方于2016年3月17日向贵方提出的三项要求的立场坚持不变，贵方如何按合同约定执行，是贵方的责任和义务。因贵方的原因造成合同及约定无法按期完成，由此所给双方造成的损失，由贵方负全面责任。”2016年4月16日，烟台鸿安实业有限公司向被告发出6#碧海光车间维修费用说明，内容为：维修内容：1、车间外门厅拆除、大门修复，撞坏大门垛拆除修复，车间内消防系统修复，落水管、地面、墙面孔洞修复，铝合金门修复，玻璃表面胶清除，墙面补灰及大白修复、灯具修复，墙面线管拆除，车间电气线路修复。2、卫生间墙地砖、天棚修复，消防系统修复，墙面线管拆除，卫生洁具及配套修复，卫生间门及隔断门修复，墙面孔洞修复。3、办公区灯具及开关修复，墙面、顶棚膨胀螺丝及线管拆除修复，地面砖及踢脚板、窗台板修复，门及隔断修复，墙面空调孔洞修复，楼梯间理石台阶及开门洞口修复，墙面大白修复，垃圾清理及外运。维修费用总计：128723元（以上费用不含税金）。2016年8月11日，本院对涉案厂房进行现场勘查并制作了勘查笔录，经过现场勘验，涉案厂房仍被锁着，由勘验法官经原、被告同意现场联系开锁公司开锁。2016年8月16日庭审过程中，经法院主持被告代理人将新换锁钥匙交给原告代理人。在勘验过程中，原告代理人与被告代理人均认可房屋损坏清单所列问题属实，但对项目修复所需费用不能协商一致，双方均同意由本院指定鉴定机构进行司法鉴定。经原告广达机械公司提出申请由本院指定鉴定机构对涉案厂房及相关附属设施设备恢复原状所需费用及所需时间进行鉴定。工程价值鉴定结果为174864.17元。其中：2016年8月16日原维修清单工程鉴定造价为164593.57元，2016年11月1日现场勘查增加维修工程鉴定造价为10270.60元。对涉案厂房及相关附属设备恢复原状的工期鉴定为20日历天。经勘验该厂房内尚有部分设备、物品未拉走，本院对厂房及办公室的物品进行清点，并以被告拉走物品的时间作为涉案房屋交付时间，双方均无异议。2013年9月9日，东达公司通过股东会决议，决定由广达机械公司对东达公司吸收、合并，并解散、注销东达公司。9月11日，原告广达机械公司（甲方）与东达公司（乙方）签订《吸收合并协议》，协议第三条“甲乙双方实行吸收合并，甲方吸收乙方而继续存在，乙方解散注销……甲乙双方合并日期为2013年12月31日。但是合并手续于该日不能完成时，甲乙双方可以协议延期”，协议第四条“甲乙双方完成合并及完成所有与本次合并相关的工商变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由甲方无条件承受。原乙方所有的债务由甲方承担，债权由甲方享有。与本次合并相关的对债权人、债务人的告知义务依法执行”。庭审中，双方对房屋租赁合同于2016年4月14日解除均无异议，并认可2016年4月14日之前的租金已付清，本院予以确认。双方争议焦点：一是涉案厂房交付时间，原告主张以本院勘验笔录中被告拉走物品和设备的时间即2016年8月11日作为房屋交付日期。而被告主张2016年4月15日已将房屋的钥匙全部交付给原告的工作人员曲永涛，完成了房屋退还义务。被告提供证人书面证言一份，证明是由于原告方的阻挠导致拆除工作中断，并证实厂房的钥匙是2016年4月15日交给原告方的曲永涛，该证人未出庭作证，被告并未提供其他证据证明其主张的交付时间，被告上述主张证据不足，本院认定涉案房屋交付时间为2016年8月11日。二是被告没有按期恢复原状，由谁承担责任。被告主张原告阻止外运物资设备，被告因此无法继续施工，停止了对厂房恢复原状的工作。原告主张其要求被告对涉案厂房进行原状恢复，在损失得不到有效赔偿的情况下，要求被告对相关设备不得外运，且存放于厂房内的设备、物资不进行外运，并不影响被告对涉案厂房的恢复原状。根据现场勘验情况，本院认为原告的主张符合事实情况，相关的设备的存放并不影响被告对涉案厂房损坏部分的维修，对被告的抗辩主张，本院不予支持。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房产证、厂房租赁相关协议会议记录、公司注销情况、维修项目明细表、鉴定意见书、本院现场勘查笔录及双方当事人的陈述等证据，并经当庭质证，足以认定。本院认为，东达公司与被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，内容合法有效，双方均应切实履行。根据合同约定，租赁期间被告不得擅自改变房屋的结构及用途，被告如因故意或过失造成租用房屋和设备的损坏，应负责恢复原状或赔偿损失。东达公司与被告经协商一致解除租赁合同，不违反法律规定，本院予以确认。但合同解除后被告未按照约定及时对涉案房屋恢复原状或赔偿损失，被告怠于履行合同义务，应赔偿东达公司相应的损失。原告提供东达公司股东会决议、股东名录、吸收合并协议书、准予注销登记通知书、公司注销情况等证据证明东达公司被原告广达机械公司吸收合并后予以注销，其注销后的债权债务由原告承接，本院认定原告广达机械公司是本案的适格主体。关于原告主张厂房恢复原状的费用。根据司法鉴定结论，原告要求被告支付厂房恢复原状的费用174864.17元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的占有使用费。双方合同于2016年4月14日解除后，被告应在合理的期限内将符合合同约定的涉案厂房交付原告，但被告在修整厂房期间与原告发生纠纷导致涉厂房在2016年8月11日勘验现场时仍未修整完毕，被告未提交充分证据证明系原告原因导致其未按期修整、交付涉案厂房，原告要求被告支付2016年4月15日至2016年8月11日期间106天的房屋占有使用费，未超过上述两日期的实际间隔118天，本院予以支持。106天的房屋占有使用费计算标准根据双方2015年12月30日的会议纪要，并参照双方合同解除前年租金标准每平方米186元，厂房总面积为3858.25平方米，计算得出106天租金损失计算为208409元（186元÷365天×3858.25×106），超出该数额的部分，因没有法律依据，本院不予支持。此外，根据司法鉴定结论恢复原状的时间工期为20天，因2016年8月11日被告未将厂房恢复原状并交付原告，其于2016年8月16日庭审过程中将更换后门锁的钥匙交付原告，原告要求被告支付20天恢复原状所需20天的租金损失，本院予以支持。参照上述计算标准20天租金损失39322元（186元÷365天×3858.25×20），超出该数额的部分，因没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：被告烟台碧海光电子有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台开发区广达机械制品有限公司厂房恢复原状费用174864.17元、厂房占有使用费208409元、恢复原状期间租金损失39322元，共计422595.17元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7989.50元，由原告烟台开发区广达机械制品有限公司负担351.5元，由被告烟台碧海光电子有限公司负担7638元；诉讼保全费3240元，由被告烟台碧海光电子有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长 韩 刚人民陪审员 赵宗尧人民陪审员 赵通海二〇一七年五月三日书 记 员 王 琳 关注公众号“”