（2017）渝04民终460号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-21
案件名称
重庆多佳厨房设备技术公司与重庆建工集团房地产公司高勇商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆多佳厨房设备技术公司,高勇,重庆建工集团房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终460号上诉人（原审被告）：重庆多佳厨房设备技术公司，住所地重庆市沙坪坝区上桥农场湾70号。统一社会信用代码915001062028956823。法定代表人：唐大祝，该公司总经理。。委托诉讼代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高勇，男，1967年12月12日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人:冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金开大道1596号。统一社会信用代码91500000756226341C。法定代表人：李骋，该公司董事长。上诉人重庆多佳厨房设备技术公司（以下简称多佳公司）因与被上诉人高勇、重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0241民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人多佳公司的委托诉讼代理人况洪江、被上诉人高勇的委托诉讼代理人冉华宇到庭参加了诉讼。被上诉人建工公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。多佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高勇的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由高勇承担。事实和理由：1.一审认定事实、适用法律错误。根据合同约定，因为购房人高勇的原因没有办理登记单的，出卖人多佳公司不承担违约责任。高勇若委托多佳公司办理房产证，则应将授权委托书提交给多佳公司，而高勇一直未向多佳公司提交授权委托书，鉴于此，多佳公司无权代为办证，当然也就不存在违约行为。2.本案确定的违约金过高，应该调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，高勇并未实际产生损失，其主张的违约金应该酌情予以降低。3.即便多佳公司存在违约行为，也应认定双方均违约，而不应仅确定由多佳公司承担全部违约责任。高勇辩称，多佳公司的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。主要理由是：1.多佳公司认为其没有逾期办证的违约行为，与本案的客观事实不符。双方签订的合同第十三条以及补充协议的第三条对于逾期提交办证资料的违约责任有明确约定。况且，高勇在签订合同的过程中已将应由己方提交的办证资料全部交给了多佳公司。2.案涉合同约定的违约金与合同法司法解释的规定没有冲突，多佳公司应按合同约定支付违约金，不应进行调整。3.多佳公司认为双方均有违约行为与客观事实不符，也没有举示证据证明。建工公司未提出答辩意见。高勇向一审法院起诉请求：1.判令多佳公司、建工公司向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.判令多佳公司、建工公司支付逾期办证违约金（以购房款145611元为基数，从2012年10月17日起至取得登记受理单之日止，按每日万分之一的标准计算）。一审法院认定事实：2010年10月28日，高勇（乙方）与多佳公司、建工公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：多佳公司、建工公司将其开发的位于重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇桃花源南路xxx号x栋x单元xx-x号商品房以总价145611元出售给高勇，2012年6月30日前交房。该合同第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同∕日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：②逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。双方的《合同补充协议》第三条约定：乙方应在本合同约定的商品房交付时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方，若乙方未及时提供相关资料，或所提供资料不符合要求，导致权属登记延误的，由此引起的一切法律责任（含对按揭银行的违约责任）均由乙方承担；若乙方未按合同约定支付购房款或银行按揭款，缴纳房屋大修基金或税费，甲方有权暂停为乙方办理产权登记手续，直至乙方履行完毕相关义务之日为止，方开始计算办理权证时间。第四条约定：本合同第十二条第一款中约定的提交办理预购商品房合同登记备案申请手续的时间，及本合同第十三条第二款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日，因土地房屋登记机构原因，造成甲方不能按合同约定时间为乙方办理合同登记备案及《房地产权证》的，甲方可据实予以延期，不承担相应责任。合同签订后，高勇向多佳公司、建工公司支付了购房款145611元，并缴纳了大修基金和税费。多佳公司、建工公司于2012年7月16日向高勇交付了房屋。按照合同第十三条及补充协议第四条约定，多佳公司、建工公司应在房屋交付使用之日起90个工作日内即2012年11月22日前取得本商品房的登记受理单，办理房屋产权证，但高勇至今未接到领取房屋产权证的通知。另查明，多佳公司、建工公司建设的“酉阳新闻中心·大盛江山”项目已取得《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等。高勇与多佳公司、建工公司聘请的酉阳县金安物业管理有限公司于2012年7月16日签订《业主手册》，实际取得了多佳公司、建工公司所交付的房屋。同时，经一审法院向酉阳土家族苗族自治县房屋管理局登记中心了解，在多佳公司、建工公司为“新闻中心·大盛江山”其他业主已经办理好房屋产权证所提交的资料中，并未发现有业主单独向多佳公司、建工公司出具办理房屋产权证书的授权委托书，只有多佳公司、建工公司出具给其公司职工前来办理房屋产权证书的授权委托书。一审法院认为，高勇与多佳公司、建工公司签订的《商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务。本案中，根据合同约定，高勇应在规定时间内交清房款，多佳公司、建工公司应按期交付房屋并在约定的期限内为高勇取得国土房管部门的登记受理单。高勇已付清了所有房款、大修基金和税费，在签订合同时提交了办理产权证的相关资料，多佳公司、建工公司至今未取得国土房管部门的登记受理单。合同补充协议约定提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日，即在本商品房交付使用之日（2012年7月16日）起90个工作日内（2012年11月22日前），多佳公司、建工公司应为高勇取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。多佳公司、建工公司未在约定期限内为高勇取得登记受理单，存在违约，且该项目经相关部门验收合格，并交付业主入住，已具备办理产权证书的条件。故高勇起诉要求多佳公司、建工公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，符合约定，予以支持。多佳公司、建工公司辩称系高勇自身存在过错，即未向多佳公司、建工公司提供单独办理产权证书的授权委托书，经向房屋所在地土地房屋登记机构查询，已办理房屋产权证书的业主中并未有出具单独的办理产权证书的授权委托书，故多佳公司、建工公司的抗辩理由不成立，不予支持。合同第十三条关于办理产权登记违约责任的约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：②逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同补充协议中约定将办理产权证书的时间在交付使用之日起90个工作日内完成。多佳公司、建工公司于2012年7月16日将房屋交付给高勇使用，多佳公司、建工公司理应于2012年11月22日前为高勇取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单，多佳公司、建工公司未在约定时间内取得登记受理单，应承担违约责任。违约金的计算方式为：以145611元为基数，从2012年11月22日起至多佳公司、建工公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按每日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司在本判决生效后三十日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理高勇购买的位于重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇桃花源南路xxx号x栋x单元xx-x号商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司在本判决生效后三十日内支付高勇逾期办证取得登记受理单的违约金（以145611元为基数，从2012年11月22日起至取得登记受理单之日止，按每日万分之一计算）。三、驳回高勇的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由高勇负担25元，重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司负担150元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人就一审判决认定的事实中有争议的事实，本院认定如下：根据一审法院向酉阳土家族苗族自治县房屋管理局登记中心职工唐勇、熊祖玲所作的调查询问笔录证实，多佳公司、建工公司为“新闻中心·大盛江山”其他业主已经办理好房屋产权证所提交的资料中，没有业主单独向多佳公司、建工公司出具办理房屋产权证授权委托书，只有多佳公司、建工公司出具给其公司职工前去办理房屋产权证书的授权委托书。当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院二审查明，多佳公司、建工公司收取了高勇抵押登记费、转移登记费各80元。多佳公司的委托诉讼代理人在二审庭审中认可高勇委托其办理房屋产权证事宜有口头约定。本院认为，本案争议的焦点是：1.多佳公司应否承担逾期办证的违约金责任；2.多佳公司提出逾期办证违约金过高，应予调减的主张能否成立。现就此评析如下：关于多佳公司应否承担逾期办证的违约金责任问题。多佳公司、建工公司与高勇签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议全面履行各自的义务。该合同第十三条约定，由高勇委托多佳公司、建工公司办理房地产权证的，如因多佳公司、建工公司的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交办证申请及资料，取得登记受理单的，多佳公司、建工公司应向高勇支付相应违约金。多佳公司在二审庭审中认可双方就委托办证事宜曾有口头约定，并且，多佳公司、建工公司实际收取高勇抵押登记费、转移登记费的事实亦能印证高勇已委托多佳公司、建工公司办理房屋产权证。因此，多佳公司、建工公司应当按照合同约定的期限为高勇向土地房屋登记机构提交办证申请及资料并取得登记受理单，但多佳公司、建工公司至今仍未取得登记受理单，同时又未提出充分证据证明是因高勇未提交办证所需资料导致其未能按期提交办证申请及资料。故多佳公司的行为已构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的责任，其上诉所持高勇未授权委托其办证，不存在违约行为、不应承担支付违约金责任的主张与查明的事实不符，本院不予支持。关于逾期办证违约金应否予以调减的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方的合同约定多佳公司、建工公司逾期办证则按已付房价款每日万分之一计付违约金，即双方约定的违约金计算标准低于该司法解释规定的标准，不存在约定违约金过高的情形，故多佳公司上诉主张违约金过高并要求调减的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，多佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由重庆多佳厨房设备技术公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭中宜审判员 万永福审判员 何 玉二〇一七年五月三日书记员 刘桂林 来源：