（2017）辽04民终298号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-23
案件名称
抚顺丰远房地产开发有限公司与周铁生、陈娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺丰远房地产开发有限公司,周铁生,陈娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终298号上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地:抚顺经济开发区。法定代表人:宋志海，该公司经理。委托诉讼代理人：董景，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：周铁生，男1973年12月17日出生，满族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：陈娜，女，1973年10月18日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：周铁生（系陈娜丈夫），男，1973年12月17日出生，满族，住抚顺市望花区。上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司与被上诉人周铁生、陈娜房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董景，被上诉人周铁生暨被上诉人陈娜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺丰远房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2016）辽0404民初2036号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：应依据合同按照日万分之0.001给付违约金，违约起算时间为2013年7月6日。周铁生、陈娜辩称，约定违约金过低阻碍合同的履行，涉案合同的违约金条款与老合同对违约金的约定存在差异。该条款依照合同法第五十三条的规定属无效条款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第十八条规定，本案的年违约金应当在31336.89元至36157.95元之间，原判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条的规定判决，并无错误。周铁生、陈娜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付延迟办理房屋产权证的违约金从2013年5月6日至2016年10月10日按总房款的日万分之一计算；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月26日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告以401755元的价格购买被告开发的位于望花区商品房，被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告继续办理，但不超过一年，如果再超过一年买受人无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，由于政府原因及不可预见原因造成原告不能及时办理产权登记的，被告不承担违约责任。原告于2012年11月26日付清总房款401755元。被告于2013年5月6日将该房屋交付原告使用。2016年3月3日被告通知原告办理房产证，但原告并未办理。2016年7月26日原告来院诉请依法判令被告支付延迟办理房屋产权证的违约金从2013年5月6日至2016年10月10日，按总房款的日万分之一计算，本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行为原告办理房屋产权证的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于被告辩解延迟办理房屋权属证书是系政府原因造成一节，因被告提供的证据只能证明其工程设计存在违建部分而未获得审批，无法证明延迟办理房屋权属证书系政府原因造成的，政府未办理房屋权属证书系被告违建造成不属于合同的免责情形，故法院对被告这一辩解不予采信。合同约定的违约期限应从房屋交付之日起1年零360日后起至该项义务实际履行之日止按已付房款的日万分之一计算违约金，故违约金的起算点应从2015年5月1日计算至2016年3月3日（被告通知原告办理房屋产权证之日），故该期间为308天，违约金为12374.05元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百九十八条的规定，判决：被告抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周铁生、陈娜支付延迟办理房屋权属证书违约金12374.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，原告周铁生、陈娜负担803元，被告抚顺丰远房地产开发有限公司负担109元。本院对涉案房屋买卖合同签订的时间时间、房屋价款、房屋交付时间以及房屋坐落地址部分查明的事实与原审法院查明的事实相同。另查明，合同中第九条约定：预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由上诉人、被上诉人双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《商品房所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。逾期超过200日，被上诉人方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋登记机构提交资料并记载抚顺市房屋登记簿之日起，至实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，上诉人按日向被上诉人支付房屋总价款万分之0.001的违约金。丰远房地产主张自已经完成此项工作，但并未提供证据证明。丰远房地产自认在出售同一小区其他房屋签订的房屋买卖合同共有约四种样式，其中之一对逾期办理产权证违约金的约定为日万分之一。本院认为，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。上诉人于2013年5月6日向被上诉人交付房屋，依据合同的约定，上诉人应于2013年7月5日（从5月6日期计算60日）前完成合同第九条约定的办理房屋权属证书的相关手续，因上诉人并未提供证据证明已经向房地产登记机构提出办理涉案商品房的《房屋所有权证》的申请以及提交房屋登记机构规定的相关资料，不应认定上诉人已经履行以上程序，上诉人应当承担逾期办理产权证的违约责任。对于违约金计算标准，依据双方签订的房屋买卖合同的约定，每年的违约金为14.66元（房屋总价款401755元÷10000×0.001×365），该合同对违约金的约定过低，不利于对当事人权益的保护，上诉人主张据此认定其给付违约金的数额，本院不予支持。被上诉人主张按照其他合同中约定的日万分之一确定违约金，并无事实与法律依据，本院不予采纳。根据公平原则，依据本案涉案房屋所在区域情况，本院酌情认定按照房屋总价款的0.1%计算违约金，即上诉人应当给付被上诉人违约金401.78元（401755元×0.1%）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2036号民事判决；二、抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周铁生、陈娜支付延迟办理房屋权属证书违约金401.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费912元，由周铁生、陈娜负担902元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担10元；二审案件受理费109元，由周铁生、陈娜负担105元、抚顺丰远房地产开发有限公司负担4元。本判决为终审判决。审判长 孟丽& # xB;审判员 王向军审判员 曹 丹二〇一七年五月三日书记员 孙 洁 冰 关注微信公众号“”