（2017）苏05民终1436号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
邓佳玮、邓建新等与苏州星浩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓佳玮,邓建新,陆菊华,苏州星浩房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1436号上诉人（原审原告）：邓佳玮，女，1989年12月30日出生，汉族，住苏州市。上诉人（原审原告）：邓建新，男，1958年12月22日出生，汉族，住苏州市。上诉人（原审原告）：陆菊华，女，1963年9月23日出生，汉族，住苏州市。三上诉人共同委托诉讼代理人：倪晓敏，江苏苏站律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人邓佳玮、邓建新、陆菊华因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓佳玮、邓建新、陆菊华上诉请求：请求撤销原判并依法改判星浩公司支付上诉人延迟履行违约金37926.98元，一、二审诉讼费用由星浩公司承担。事实和理由：一、上诉人的损失包含但不限于延迟利用房屋的收益、额外的租金损失，原审法院仅仅按照星浩公司提供的涉案房屋同类地段同类房屋的租金行情证据作为参照并确定上诉人的租金损失依据不足。涉案合同约定的违约金属于惩罚性违约金，可以大于实际损失。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可以参照租金标准确定违约金，在本案中并不适用。三、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定的逾期交房违约金是每日万分之五，应当作为确定违约方违约责任的依据。星浩公司延迟交房的违约天数长达91天，且涉案合同尤其是违约金条款系星浩公司提供的格式范本，故本案应当尊重当事人意思自治，对违约金不作调整。四、上诉人对延迟交房并无责任，不应承担本案的诉讼费。星浩公司辩称，其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。邓佳玮、邓建新、陆菊华向一审法院起诉请求：1、判令星浩公司支付逾期交房违约金38343.80元；2、本案诉讼费用由星浩公司承担。一审审理中，邓佳玮、邓建新、陆菊华变更第一项诉请金额为37926.98元。一审法院认定事实：2015年5月，双方当事人签订商品房买卖合同一份，约定由邓佳玮、邓建新、陆菊华购买星浩公司开发的本市虎池路1589号星光耀花园21幢505室房屋，建筑面积93.13平方米，总价833560元。该合同第十七条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第二十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第十七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。补充协议第七条约定，施工中因异常恶劣天气影响、政府行为或重大活动（如重大国际国内会议等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的，可以构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同签订后，邓佳玮、邓建新、陆菊华依约支付了全部房款，但星浩公司未能按约于2016年5月15日前交付房屋；2016年8月11日，星浩公司通知邓佳玮、邓建新、陆菊华于同年8月15日办理房屋交付手续。一审审理中，星浩公司陈述称：涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金行情为1600元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，星浩公司为此提供气象资料一组。邓佳玮、邓建新、陆菊华对星浩公司举证的租金行情表示予以认可，但认为实际损失不限于租金；对政府文件及气象资料真实性予以认可，但认为不属于不可抗力，星浩公司作为开发商应统筹安排施工工序。以上事实，有邓佳玮、邓建新、陆菊华提供的商品房买卖合同、交付通知书、星浩公司提供的网站页面截图、市政府及市住建局文件、气象资料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系星浩公司未按约定时间交付房屋所致，星浩公司虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，可作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系星浩公司提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，星浩公司亦未举证证明已向买受人提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，星浩公司作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当有所预见，一审法院综合星浩公司举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内星浩公司应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为星浩公司向买受人逾期交房免于承担违约责任的合法事由，故对星浩公司前述抗辩意见，一审法院不予采纳，认定星浩公司逾期交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的认定。邓佳玮、邓建新、陆菊华主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而星浩公司逾期91天交付房屋给买受人造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，据此，星浩公司提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料可以作为参照确定买受人租金损失的依据。由于按合同约定的每日万分之五的计算违约金明显高于前述实际损失，故一审法院对星浩公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系星浩公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。一审法院综合考虑买受人的购房支出、房屋租金损失、违约方过错程度等因素，酌情确定星浩公司应承担的逾期交房违约金为9500元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：苏州星浩房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付邓佳玮、邓建新、陆菊华逾期交房违约金9500元。案件受理费760元，减半收取380元，由邓佳玮、邓建新、陆菊华负担286元、苏州星浩房地产发展有限公司负担94元。二审中，邓佳玮、邓建新、陆菊华向本院补充提交了《中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知》，证明信用卡逾期还款的利率最少应当按照日万分之3.5，故涉案合同约定万分之5的违约金标准并不过高。星浩公司质证认为，对前述证据的真实性认可，但与本案不具关联性。以上事实有《中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知》及二审调查笔录予以佐证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，违约金制度的设立以填补当事人因违约遭受的损失为基本原则，同时兼具一定的惩罚性功能。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中星浩公司存在逾期交房的违约行为属实，但是双方约定的违约金过高，星浩公司也就上诉人的实际损失，即涉案房屋同地段同类房屋的租金行情进行了举证，故原审法院综合本案案情，酌情支持上诉人违约金9500元并无明显不当，二审不作调整。另原审法院根据案件的具体情况决定由双方当事人各自负担相应的诉讼费用亦无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人邓佳玮、邓建新、陆菊华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄源榕代理审判员 柳 璐二〇一七年五月三日书 记 员 袁丽媛 关注公众号“”