（2016）云0502民初5491号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-13
案件名称
王绍涛、代雪姣与保山市坤泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
保山市隆阳区人民法院
所属地区
保山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王绍涛,代雪姣,保山市坤泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十条第一款，第三十二条；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0502民初5491号原告：王绍涛，男，保山市隆阳区人。原告：代雪姣，女，保山市隆阳区人，系王绍涛妻子。二原告共同委托代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）。法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。委托代理人：温建祥，杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告王绍涛、代雪姣与被告保山坤泰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用简易程序。经原、被告同意和本院院长批准，延长审限三个月。2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告王绍涛、代雪姣及其委托代理人杨龙，被告委托代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王绍涛、代雪姣提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房购销合同》约定的交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金10.41645万元（计算至2016年12月16日）；3、判令被告支付逾期交接房违约金1.3万元（计算至2016年12月16日）；4、判令被告支付逾期交房的利息损失1.288141万元；5、判令被告支付原告租金损失2.09118万元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年5月29日签订了《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买由其开发的“坤泰·驿路名门”第X幢第X单元XXX号商品房，建筑面积248.95㎡，购房款94.695万元；被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；逾期30天内，被告每天按购房款总额的万分之五向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.03﹪乘以逾期天数支付违约金；由于被告原因未能按期交接的，逾期60天后，被告按每日50元向原告支付违约金。至起诉之日，原告既未收到被告的交房通知，也未知被告不能按期交房的原因，至今被告未向原告交房；原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已构成违约，给原告带来了损失，故依法提起诉讼，要求支持原告的上述诉讼请求。被告保山坤泰公司辩称，首先因市政工程建设，影响了被告的施工进度，本案不存在逾期交房；原告购买的楼盘处于保山中心城区永昌路和惠通路交叉路口，永昌路于2013年开工建设，至2016年3月14日才竣工验收；惠通路于2015年4月开工，将被告在永昌路和惠通路的进出口堵塞，被告的施工车辆进出工地受到了严重影响，按合同约定，因市政工程重大变更，造成被告交房迟延的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任。其二，原告至今未接房的原因不是被告的责任；2016年2月27日被告以在《保山日报》刊登公告的形式通知交房，并要求原告等购房户于2016年2月27日至29日前来办理交接房手续。其三，原告提出的第2、3、4、5项诉讼请求与第1项诉讼请求重复，且起算节点不对，请依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对原告提供的《商品房购销合同》、发票及收据、个人住房公积金贷款凭证各一份，证实了原告向被告购买由其开发的“坤泰·驿路名门”第X幢第X单元XXX号商品房的情况，双方在合同中约定了具体的交房时间、逾期交房的违约责任及违约金的计算标准，原告支付购房款的情况等案件事实，本院予以采信。对原告提供的其他证据，因与本案没有关联性，本院不予采信。对被告提供的五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证）、《商品房购销合同》、建设工程验收表、两书（建设（住宅）工程质量保证书、建设（住宅）工程质量说明书）、《保山日报》的交房公告、隆阳新闻网公布的保山中心城区永昌路改造工程项目完成竣工验收公告等六组证据，其中五证证实了被告具备了开发建设商品房的资质；《商品房购销合同》证实了被告与原告签订购房合同，合同就原、被告双方的权利义务及违约责任进行了约定；《保山日报》的交房公告证实了被告通知交房等案件事实；本院予以采信。对被告提供的建设工程验收表、两书（建设（住宅）工程质量保证书、建设（住宅）工程质量说明书），隆阳新闻网公布的保山中心城区永昌路改造工程项目完成竣工验收公告等证据，证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信，但其证明内容，本院不予采信。根据原告调取证据的申请，本院向保山市建设工程质量监督站调取《工程初验记录》、《工程复验记录》、《工程竣工验收监督记录》及《建设工程质量竣工验收参加单位人员签字表》各一份。证实了被告于2016年2月27日公告通知交房时，商品房并未通过质检部门的竣工验收，不具备交房条件，构成了违约的事实。经质证，被告对证据的三性不持异议，但认为“坤泰·驿路名门”一期于2015年12月30日通过初验，被告在25天的整改时限内进行了整改，于2016年1月12日整改完毕，五方责任主体进行了竣工验收，于2月27日公告通知交房，而质检部门因工作拖沓至7月4日才进行复验，该期间的违约责任被告不应该承担。本院认为该证据证实了保山市“坤泰·驿路名门”一期项目工程于2015年12月30日通过初验，于2016年7月4通过复验，同年9月22日通过保山市建设工程质量监督站的竣工验收，质量等级确认为合格的案件事实；本院予以采信。根据庭审和举证、质证、认证及法庭调查，本院确认如下法律事实：2010年11月1日被告取得了“坤泰·驿路名门”商品房开发用地110599.37㎡的土地使用权证，2014年11月3日被告取得了建筑工程施工许可证，2014年11月25日被告取得了“坤泰·驿路名门”一期商品房预售许可证明。2015年5月29日原告与被告签订了“坤泰·驿路名门”的《商品房购销合同及补充协议》，约定“原告向被告购买‘坤泰·驿路名门’第X幢第X单元XXX号预售商品房，原告所购商品房按套计价，房屋总价94.695万元；被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，如被告未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五的标准向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房迟延的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；原告应于2015年5月29日支付首付款28.695万元，尾款66万元由原告于同年6月5日向银行申请贷款支付；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面通知、电话通知的方式通知原告办理交接房手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”商品房购销合同及补充协议签订后，原告于2015年6月29日支付了首付款28.695万元，2015年11月19日原告办理贷款手续，贷款66万元由银行直接划入了被告账户，交房前原告已付清了全部购房款。2015年12月31日合同约定的交房期限届满，被告未能按时向原告交房。2016年2月27日被告在保山日报上刊登交房公告，“坤泰·驿路名门”一期项目于同日开始陆续交房；同年9月22日“坤泰·驿路名门”一期项目通过保山市建设工程质量监督站的竣工验收；逾期交房266天（自2016年1月1日至9月22日止）。原告因被告交付的商品房未通过相关职能部门的竣工验收，至今未办理交接房手续。另查明，永昌路改造工程西半幅于2013年1月5日开工，于同年12月20日完工，东半幅于2014年3月15日开工，于2016年3月14日竣工验收。本院认为，商品房预售应当符合《城市商品房预售管理办法》第五条规定的“取得土地使用权证书、确定施工进度和竣工交付日期”等条件，被告在开盘预售商品房前，就取得了开发用地的土地使用权证，并且双方在《商品房购销合同及补充协议》中明确约定了交房时间，而被告保山坤泰公司开发的商品房既未能通过相关职能部门的竣工验收，也未能按时向原告交付商品房，其行为已构成违约，同时该违约事实的形成也无不可抗力之因素，被告保山坤泰公司逾期交房266天，被告应当按照合同约定承担逾期交房266天的违约责任。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，本院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分别不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预料市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预料而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。故该抗辩主张，本院不予采纳。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，原告主张违约截止时间计算至2016年12月16日与本案实际情况不符，对该部分诉求不予支持；具体数额为（94.695万元×0.0005×30天）＋（94.695万元×0.0003×236天）＝8.124831万元。对于原告要求被告继续履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。对于原告要求被告承担逾期交房的利息及租金损失的诉讼请求，因原告没有提供证据予以证实，于法无据，也不符合合同约定；故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告王绍涛、代雪姣交付第10幢第2单元901号商品房。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王绍涛、代雪姣逾期交房违约金8.124831万元。三、驳回原告王绍涛、代雪姣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3320元，减半征收1660元，由原告王绍涛、代雪姣负担660元，被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 杨合玲二〇一七年五月三日书记员 杨碧云 关注微信公众号“”