（2016）粤02民终1774号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-04
案件名称
韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会、王文波土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会,王文波
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终1774号上诉人(原审被告)：韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会。法定代表人：古桂坚，该村委会主任。委托诉讼代理人：钟玉娟，该村委会委员。委托诉讼代理人：白海凤，广东韶大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王文波，男，1981年3月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄飚，广东众同信律师事务所律师。上诉人韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会(以下简称五里亭村委会)因与被上诉人王文波土地租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2016)粤0204民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人五里亭村委会的委托诉讼代理人钟玉娟、白海凤、被上诉人王文波的委托诉讼代理人黄飚到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长同意，延长审限三个月。本案现已审理终结。五里亭村委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判或发回重审；3、本案诉讼费由王文波负担。事实和理由：一、涉案《经济发展用地土地租赁合同》是何伟明在担任五里亭村委会支部书记兼主任期间，利用职务便利，在受贿15万元后与王文波签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项的规定，应认定该合同无效。二、一审法院对本案的事实审查不清，适用法律错误。1、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理，虽第二十四条第二款规定村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项，但从本案可见，并没有证据证明村民会议授权给村民代表会议讨论决定涉案土地以租赁方式处分村集体财产。2、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；(二)土地权属有争议的；本案中，五里亭村委会获得该土地的权属是2016年1月26日，五里亭村委会与王文波签订的租赁合同是2011年2月1日，即五里亭村委会及王文波在明知涉案土地的权属还未确定时，签订租赁合同，违背了以上法律规定。3、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。本案一审中，王文波称涉案土地用于专业市场，具有商业性，租赁合同条款也反映了王文波租赁该块土地是商业用途，而五里亭村委会租赁涉案土地获取该地使用权时，并没有依法按程序规定即通过土地交易市场招标、挂牌等方式获得涉案土地使用权。五里亭村委会与王文波所签订的租赁合同第6条第l款第4、5项及第八条规定，可知王文波租赁该土地的用途为商业用途。4、(2013)韶浈法刑初字第162号刑事判决已查明，王文波能与五里亭村委会签订租赁合同，获取涉案土地使用权，并非依法依规取得，而是通过他人，向五里亭村委干部支付了30万的贿赂款，当时村干部拿到好处后，暗箱操作，把涉案土地租赁给王文波，损害了村民及村集体的利益。综上所述，王文波与五里亭村委会签订的租赁合同是王文波通过非正常途径签订的，并非经法定程序所签订，且违反了法律的强制性规定，损害了村民及集体的利益，租赁合同属于无效合同。二、一审法院的判决结果是站在合同有效的基础上审理本案，但即使如此，一审法院也对本案事实审查不清楚，导致适用法律错误。1、五里亭村委会与王文波签订土地租赁合同后，即2011年2月1日后，王文波也没有实际按该合同支付租金，也没有履行合同的义务。2、从王文波提交的证据及起诉状可知，王文波在签订租赁合同时，涉案土地还不属于商业经济用地，从王文波提交的证据可知，王文波用非法手段获取了该土地的租赁权，其诉讼主张不应支持。王文波辩称，一、五里亭村委会将涉案土地租赁给王文波已经过民主议定程序，具有合法性。二、王文波没有通过行贿等非法的方式租赁涉案土地，(2013)韶浈法刑初字第162号刑事判决也没有认定王文波向村干部行贿的事实，王文波对此事实也予以否认。因此，不存在王文波通过非法方式租赁涉案土地。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害第三人利益的，合同无效。但本案中，不存在损害他人利益，五里亭村委会也没有提供证据证明租赁合同损害了集体或者第三人的利益。因此，涉案合同有效，应当继续履行。王文波向一审法院起诉请求：1、判令五里亭村委会继续履行双方于2011年2月1日签订的《经济发展用地土地租赁合同》；2、五里亭村委会赔偿王文波违约金20万元；3、诉讼费由五里亭村委会负担。一审法院认定事实：2009年12月31日，甲方韶关市国土资源局与乙方五里亭村委会双方签订《土地置换协议》，五里亭村委会同意韶关市国土资源局征用五里亭村委会位于雷霆国药大门左右两侧的集体土地51133平方米（折76.7亩）。其中75.54亩采用土地置换的方式，其余1.16亩采取征收的方式。置换部分土地用途为农村集体土地经济发展用地，韶关市国土资源局将位于原牛奶场东侧（碧桂园大门对面，国道323线南面）面积为34645平方米（折51.97亩）的国有土地置换给五里亭村委会；同时，由于五里亭大桥铁路桥西侧原市水产研究所鱼塘地块，韶关市国土资源局安排给良村村委会作为经济发展用地，该地块需占用乙方（五里亭村委会）2047平方米（折3.07亩），韶关市国土资源局同意在上述地址等面积同时置换给五里亭村委会。上述两地块面积合计36692平方米（折合55.04亩），给五里亭村委会作为经济发展用地。同时还约定，韶关市国土资源局需为五里亭村委会办理好经济发展用地的土地使用证，并在交地前互换土地使用证等内容。同日，韶关市浈江区人民政府、五里亭村委会、韶关市国土资源局三方签订《交地协议》就本案所涉地块的交地事宜达成一致意见。2011年1月14日，五里亭村委会以公示的方式将位于韶关市碧桂园323线国道旁、红线面积为36668.85㎡的土地对外招租，以租金出价高者承租，王文波通过竞价取得了该土地地块的承租权。2011年2月1日，五里亭村委会(甲方)与王文波(乙方)双方签订了《经济发展用地土地租赁合同》，约定：甲方同意将位于韶关碧桂园323线国道旁、红线面积为36668.5平方米（折55亩）的农村集体经济发展土地，和该经济发展用地南侧属于甲方所有的约（空白）的农村集体山坡地出租给乙方使用。上述土地的租赁期限为40年，即从2011年2月1日起至2051年1月31日止。租金：经济发展用地的年租金为105万元，年租金每满五年递增5%；山坡地的年租金为1万元，该年租金不递增。……五、租赁土地的交付：1、甲方应于2011年10月1日前将租赁土地交付给乙方，逾期交付的，按本合同第七条第1款承担违约责任。2、交付条件为：经济发展用地的清理和平整由甲方负责，即甲方按空地交付给乙方；山坡地按现状交付。并提供《农村经济发展用地使用权证》、《土地控制规划指标》等报建所必须的资料。……六、双方权利义务：1、甲方权利义务（1）保证出租土地权属清楚、真实、合法、有效，在租赁土地交付前已取得韶关市国土部门为甲方发出的《农村经济发展用地使用权证》、韶关市规划部门发出的《土地控制规划指标》等证照，和韶关市政府有关部门批准山坡地流转使用的批准文件等手续。……七、违约责任：1、甲方违反本合同第五条、第六条第一款第1项约定的，甲方应顺延土地建设免租时间；如果至租赁土地交付日一年内仍不能依法取得和完善上述证照和批准文件的，甲方应即时无条件地将押金本息退还给乙方，并承担相应的违约责任。甲方延期交地的，按每日3000元计收违约金，计至实际交付之日止。2、甲方违反本合同第六条第一款2、3、4、5项约定，按照给乙方造成的实际损失承担违约责任……。上述合同经五里亭村委会80%以上村民代表签名确认。合同签订后，王文波依约向五里亭村委会交付了押金50万元，五里亭村委会于2011年2月将土地交付给了王文波，王文波随即组织工人进场施工，但在施工过程中，因五里亭村委会个别村民阻挠施工，且因五里亭村委会至2016年1月26日才将《建设用地规划许可证》（地字第440204201200066号）和韶府国用（2016）第020410004号《国有土地使用权证》交付王文波，导致王文波一直未能开发利用该土地。故五里亭村委会因此而一直没有收取过王文波的租金。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。王文波与五里亭村委会双方签订的《经济发展用地土地租赁合同》，是经法定程序签订的，该《经济发展用地土地租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，王文波要求继续履行双方签订的《经济发展用地土地租赁合同》，五里亭村委会并无异议，故对于双方签订的《经济发展用地土地租赁合同》，王文波、五里亭村委会双方应继续履行。对于王文波提出的违约金问题。由于五里亭村委会没能及时阻止其本村村民干扰王文波使用土地，且由于五里亭村委会迟迟未能办理该租赁土地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，导致王文波一直未能开发利用该土地，五里亭村委会的行为已构成严重违约，五里亭村委会本应按王文波、五里亭村委会双方签订的《经济发展用地土地租赁合同》第七条“违约责任：1、甲方违反本合同第五条、第六条第一款第1项约定的，甲方应顺延土地建设免租时间；如果至租赁土地交付日一年内仍不能依法取得和完善上述证照和批准文件的，甲方应即时无条件地将押金本息退还给乙方，并承担相应的违约责任。甲方延期交地的，按每日3000元计收违约金，计至实际交付之日止”的约定计付违约金，即每日计收违约金3000元，还考虑到王文波投资此项目的投入巨大（仅租金每年就106万元），因没能如期施工造成的投资损失巨大等多方面的因素，王文波要求五里亭村委会赔偿违约金20万元，依法有据，理由充分，该院予以支持。判决：一、韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会与王文波继续履行双方于2011年2月1日签订的《经济发展用地土地租赁合同》；二、韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会应于判决发生效力后十日内支付王文波违约金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。五里亭村委会提交了：1、韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）于2014年3月5日作出的(2013)韶浈法刑初字第162号刑事判决一份，拟证明王文波通过行贿方式取得涉案土地的租赁权，从而证明五里亭村委会与王文波签订的《经济发展用地土地租赁合同》无效。王文波的质证意见：对判决书的真实性、合法性没有异议，但不能达到五里亭村委会的证明目的，王文波实际上通过其朋友李某强的联系租赁了涉案土地，但该判决书中同时也认定王文波没有直接与五里亭村委会联系，也没有给过五里亭村委会干部利益。王文波没有通过非法手段租赁涉案土地。即使在签订合同的过程中，村委会干部何伟明收受了中间人的贿赂，也与王文波及本案无关。王文波已经提交了充分证据证明，王文波租赁涉案土地已经过民主议定程序及公开方式，不存在损害国家、集体或者第三人利益的情形。2、《村民代表会议记录》一份，证明五里亭村委会有39名村民代表。该39名村民代表与5名村委委员对五里亭村委会的重大事项均有表决权。从而证明《经济发展用地土地租赁合同》上并没有经80%以上村民代表的同意。王文波质证称：五里亭村委会对涉案土地承包事项进行决议时，有超过三分之二以上的村民代表参加，且经过了半数以上村民代表的同意。故该决议合法有效。《经济发展用地土地租赁合同》是对决议的延伸，法律并没有规定五里亭村委会在签订合同时还要经过三分之二以上村民代表的同意。因此，《经济发展用地土地租赁合同》合法有效。二审期间，本院向韶关市公安局浈江分局五里亭派出所调取五里亭村委会的村民情况，韶关市公安局浈江分局五里亭派出所向本院出具《说明》，内容为：五里亭村委会下辖5个村小组，共有村民约619户，包括空挂户、出嫁女、分户等情况，现实际居住村民约280户。本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明：(2013)韶浈法刑初字第162号刑事判决认定：“……2、出租55亩置换地过程中收受好处费的定性问题。韶关市政府于2009年12月17日下发韶府复[2009]149号文件，将涉案地块约55亩土地置换给五里亭村委会作为集体经济发展用地，该文明确该地块为‘集体经济发展用地’，但因各种原因，市国土局一直未将土地交付五里亭村委会，而五里亭村委会需交付的置换地已经交付出去，五里亭村委在置换过程中需配合协助的事项仅是办证过程中提供有关材料，并无实质审查、管理义务，亦非受人民政府委托从事行政管理工作。五里亭村委会根据上述市政府文件，提前将该涉案地块出租给王某波（本院注：即王文波），且合同亦约定了双方的权利义务，明确了交付地块及收取租金的时间，与上同理，虽然该地块性质为国有，但被告人并非协助人民政府从事有关行政管理工作的人员，其身份，也不符合该解释关于‘村民委员会等基层组织人员协助人民政府从事行政管理工作’的双重构成要件规定的情形，因此该行为属于村民自治行为，被告人（本院注：即何伟明，2010年10月至2012年初任五里亭村委会支部书记兼主任）利用其职务上的便利，在出租该地块的过程中非法收受他人财物，为他人谋取利益，其行为应构成非国家工作人员受贿罪。”五里亭村委会在2008年至2011年期间，选举了39名村民代表，该39名村民代表与5名村委委员对五里亭村委会的重大事项均有表决权。王文波在一审期间提交了五里亭村委会的《村委会成员会议记录》，内容为：时间：2011年1月24日下午。……参加人员：理财小组、村“两委”班子……内容：关于323线置换土地开发情况。1、讨论323线55亩置换地，经村民代表和理财小组讨论，招商引资项目有如下三个标准，三家公司初步以80万、90万、105万租赁此地。2、经村“两委”班子及理财小组的一致认定，由105万的公司承租，具体由村委会协商安排……。2011年1月25日，会议记录：“内容：关于国道323线55亩招租公示。公示。经村“两委”班子、理财小组、党员及村民代表开会通过，现将国道323线村集体经济发展用地（55亩）向广大村民及社会各界人士招租，有意者请与村委会联系。特此公示。五里亭村委会。2011年1月25日。要求：每年租金100万以上，承租商资金5000万以上，有1级资质方可商议。”五里亭村委会张贴《公示》内容为：“经村“两委”班子、理财小组、党员及村民代表开会通过，现将国道323线村集体经济发展用地（55亩）向广大村民及社会各界人士招租，有意者请与村委会联系，截止日期2011年1月31日止。”《经济发展用地土地租赁合同》上有龚石群等62人签名。二审调查询问期间，五里亭村委会认可，在《经济发展用地土地租赁合同》有29名村民代表和村委会委员4人的签名。2016年1月26日，韶关市人民政府向五里亭村委会颁发了涉案土地的《土地使用权证》【韶府国用（2016）第020410004号】。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对五里亭村委会的上诉意见，本案争议焦点是：五里亭村委会与王文波签订的《经济发展用地土地租赁合同》是否有效。首先，关于五里亭村委会与王文波签订《经济发展用地土地租赁合同》是否经过村民议定程序的问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第五项：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（五）村集体经济项目的立项、承包方案；”第二款：“村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”第二十六条第二款：“村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”的规定，在2011年1月14日下午召开的村民代表会议中，有67名村“两委”党员、村民代表参加。在该会议中，有65人同意涉案土地以每年100万元以上的价格出租。在《经济发展用地土地租赁合同》上有29名村民代表及4名村委委员签名，已超过半数村民代表的同意。可见，无论是涉案土地的处理方案还是《经济发展用地土地租赁合同》的签订均已经过民主议定程序。其次，五里亭村委会认为其将涉案土地流转给王文波时违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或者村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。”的规定，五里亭村委会虽然在2016年1月26日才取得了涉案土地的《土地使用权证》，但韶关市国土资源局与五里亭村委会于2009年12月31日已签订《土地置换协议书》，约定将涉案土地置换给五里亭村委会使用。而且，五里亭村委会也未提交证据证明其与王文波签订《经济发展用地土地租赁合同》时五里亭村委会与其他人对涉案土地有权属争议。故五里亭村委会与王文波签订《经济发展用地土地租赁合同》并未违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定。而且，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条：“集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。”的规定，王文波已经提交了五里亭村委会张贴的《公示》，证明五里亭村委会将涉案土地进行了招标，故五里亭村委会与王文波签订的《经济发展用地土地租赁合同》并未违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定。再次，关于五里亭村委会与王文波签订《经济发展用地土地租赁合同》时是否损害了村民及村集体利益的问题。浈江法院作出的(2013)韶浈法刑初字第162号刑事判决中认定的事实中，虽然认定王文波在与五里亭村委会签订《经济发展用地土地租赁合同》的时候，时任五里亭村委会支部书记兼主任的何伟明，收取了他人财物，为他人谋取利益。但如前所述，涉案土地在处理方案讨论及签订《经济发展用地土地租赁合同》时，均经过了民主议定程序，而且《经济发展用地土地租赁合同》中约定的租金，也在村民代表会议决定的范围之内，五里亭村委会的利益未见受损。可见，虽然何伟明收取了他人的财物，但不能由此就认定五里亭村委会干部与他人恶意串通签订《经济发展用地土地租赁合同》，损害了集体的利益。综上，五里亭村委认为《经济发展用地土地租赁合同》无效的理由均不成立，应当认定《经济发展用地土地租赁合同》合法有效。五里亭村委会虽然已将涉案土地交给王文波，但未能及时阻止其村民干扰王文波使用土地的行为，存在违约行为。故一审法院判决五里亭村委会与王文波继续履行双方于2011年2月1日签订的《经济发展用地土地租赁合同》，并判决五里亭村委会支付王文波违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，五里亭村委会的上诉不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由韶关市浈江区十里亭镇五里亭村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 韩文锋审判员 李 罡审判员 梁晓芳二〇一七年五月三日书记员 何海祥 关注公众号“”