（2017）豫01民终384号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-20
案件名称
苏巧红、吉海滨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏巧红,吉海滨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终384号上诉人（原审被告）：苏巧红，女，1970年6月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人:王永南，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢国营，河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉海滨，男，1978年10月1日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：马博文，河南欣成律师事务所律师。上诉人苏巧红因与被上诉人吉海滨房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27838号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月9日立案后依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人苏巧红及其委托诉讼代理人王永南与被上诉人吉海滨的委托诉讼代理人马博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏巧红上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27838号民事判决，并判决驳回吉海滨的诉讼请求或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由吉海滨承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，2016年8月4日的《房屋买卖合同》并非苏巧红所签，苏巧红也从未委托王永礼作为代理人出卖其所有的房屋。王永礼在苏巧红不知情的情况下私自以苏巧红的名义与吉海滨签订合同，属无权代理行为，故其效力待定，苏巧红事后并对未其代理行为进行追认而归于无效。一审判决认定本案合同系苏巧红与吉海滨所签，并认定该合同有效，属于事实认定错误。吉海滨的损失是因为王永礼的无权代理行为造成的，应由王永礼承担违约责任。2.吉海滨提供的证据不足以支持其诉讼请求，一审判决适用法律错误。因本案合同无效，一审法院依据《合同法》的定金罚则于法无据。吉海滨未提供证据证明其已经支付中介佣金15000元，并且该行为不符合交易习惯，本案中吉海滨提供的收据有与房产中介恶意串通的嫌疑，吉海滨应提供相应的支付凭证证明其已经实际履行。吉海滨提供的按揭贷款费用的收据亦无支付凭证佐证。吉海滨针对苏巧红的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1.双方之间的买卖合同虽系苏巧红的前夫王永礼签署，但签署协议之前吉海滨并不知道苏巧红已经离婚，且双方在办理银行按揭贷款手续之时，苏巧红前往银行签署首付款说明、二手房面谈笔录等情形，足够证明在签署房屋买卖合同时苏巧红已经知道王永礼代为签署合同之事实及事后对该合同也予以追认，因此吉海滨与苏巧红之间已经形成房屋买卖合同关系。2.吉海滨在签订合同之后依照中介公司的要求支付了定金、中介费、按揭贷款费等相关费用，该费用均系吉海滨实际支出。苏巧红声称吉海滨的相关费用存在虚假并无相关证据，一审时吉海滨对其损失均已提供相应的证据予以证明。根据郑州市二手房交易习惯佣金均为提前收取且办理按揭贷款均需要另行支付按揭贷款费，吉海滨作为一个普通购房者并不了解二手房的交易流程，仅仅是按照房产中介的要求办理，并不存在串通的情形。吉海滨向一审法院起诉请求：判令解除吉海滨、苏巧红签订的房屋买卖合同，双倍赔偿吉海滨合同定金3万元，赔偿合同交易费用4万元。一审法院认定的事实：2016年8月4日，吉海滨、苏巧红在河南家之爱房地产营销策划有限公司见证下签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：吉海滨购买苏巧红位于郑州市金水区××楼××单元××房产；价款1150000元；吉海滨于合同签订时支付定金30000元，苏巧红同意该定金在办理完房产过户前由河南家之爱房地产营销策划有限公司保管。合同签订后，吉海滨向河南家之爱房地产营销策划有限公司支付定金30000元，中介佣金15000元，河南家之爱房地产营销策划有限公司向吉海滨出具收据二份。2016年8月11日，吉海滨、苏巧红签订房地产买卖契约一份，并就该房产交易向中国邮政储蓄银行办理了二手房贷款手续。同日，吉海滨向郑州泛亚房地产经纪有限公司交付按揭货款费用19030元，郑州泛亚房地产经纪有限公司向吉海滨出具收据一份。诉讼中，苏巧红称买卖合同系其前夫王永礼与吉海滨签订，签订后王永礼亦将签订合同之事告知苏巧红。苏巧红亦认可银行按揭手续中的签名均为其本人所签，后表示不愿继续履行该合同。一审法院认为，吉海滨、苏巧红签订房屋买卖合同，不违反法律法规强制性规定，双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后，吉海滨依约支付定金及相关费用，苏巧红明确表示不愿继续履行该合同，故对于吉海滨要求解除房屋买卖合同的诉讼请求该院予以支持。苏巧红未按约定履行合同，应当承担违约责任，故对吉海滨要求苏巧红双倍返还定金30000元的诉讼请求，该院予以支持。对于吉海滨交付河南家之爱房地产营销策划有限公司定金30000元，吉海滨自愿向河南家之爱房地产营销策划有限公司主张，本案中该院不予处理。吉海滨为履行合同支付中介佣金15000元和按揭货款费用19030元系其实际损失，该费用苏巧红应偿还吉海滨。吉海滨其他诉讼请求证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告吉海滨与被告苏巧红于2016年8月4签订的房屋买卖合同解除；二、被告苏巧红于判决生效十日后给付原告吉海滨30000元；三、被告苏巧红于判决生效十日后给付原告吉海滨各项损失共计34030元；四、驳回原告吉海滨其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1510元，减半收取755元，由原告吉海滨负担66元，被告苏巧红负担709元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，苏巧红主张2016年8月4日的《房屋买卖合同》并非其本人所签，也从未委托王永礼作为代理人出卖其所有的房屋。王永礼在其不知情的情况下私自以苏巧红的名义与吉海滨签订合同，属无权代理行为，故其效力待定，苏巧红事后并未对其代理行为进行追认而归于无效。但庭审中，苏巧红认可《二手房贷款面谈笔录》上卖房人处“苏巧红”系其本人签字，该《二手房贷款面谈笔录》第一条关于房产及交易情况中对本案所涉房产的坐落位置、产权证号、买房人姓名、交易价格及首付款数额等有详细陈述，应视为苏巧红对2016年8月4日王永礼代理其与吉海滨签订《房屋买卖合同》的追认。故苏巧红关于2016年8月4日的《房屋买卖合同》无效，一审判决认定事实错误的上诉理由本院不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审时，吉海滨已提交交纳中介佣金、按揭贷款费用等证据；苏巧红主张吉海滨与房产中介存在恶意串通的情形，但未提供相应的证据予以证明，应承担举证不理的后果。综上所述，苏巧红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人苏巧红负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年五月三日书 记 员 景慧洁 来自：