（2017）皖12民终528号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-05-27

案件名称

安徽鑫马置业有限公司与耿磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省阜阳市中级人民法院

所属地区

安徽省阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽鑫马置业有限公司,耿磊

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2017）皖12民终528号上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县工业园区府后路，机构代码57706065-7。法定代表人：马莉娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：程登豹，安徽洪淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿磊，男，1968年10月1日出生，汉族，市民，住安徽省阜阳市颍州区。上诉人安徽鑫马置业有限公司因与被上诉人耿磊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：耿磊、安徽鑫马置业有限公司于2015年6月15日签订商品房买卖合同1份，双方在合同中约定：第三条耿磊购买安徽鑫马置业有限公司开发的金马中央公馆第905幢1404号房屋一套，该房屋建筑总面积118平方米。第六条按建筑面积计算，该商品房单价4779.66元/平方米，总价款为564000元。第七条耿磊应于合同签订当日交纳购房款264000元，余款300000元申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条安徽鑫马置业有限公司应于2016年5月31日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，安徽鑫马置业有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，安徽鑫马置业有限公司按日向耿磊支付已交房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，耿磊要求继续履行合同的，合同继续履行，安徽鑫马置业有限公司按日向耿磊支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年6月5日，耿磊交付购房款264000元，于2015年7月29日经阜阳市住房公积金管理中心办理贷款300000元。阜南县房地产管理局为安徽鑫马置业有限公司开发的小区颁发2015029号《商品房预售许可证》。一审法院认为：耿磊、安徽鑫马置业有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应本着诚实信用原则依约切实履行。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。综上，“商品房经验收合格”是指通过综合验收，并取得《工程竣工验收备案表》。现安徽鑫马置业有限公司未提供证据证明涉案房屋已通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》，尚不具备交付条件，按照合同约定交房时限为2016年5月31日前，现安徽鑫马置业有限公司仍未能交付房屋给耿磊使用，已构成违约，故耿磊要求安徽鑫马置业有限公司履行合同并按合同约定以其已付房款每日万分之二的标准支付自逾期之日(2016年6月1日)起至交房之日止的违约金，本院予以支持。从2016年6月1日至耿磊起诉前一日（2016年9月5日）安徽鑫马置业有限公司逾期交房共97天，逾期违约金为10941.60元（564000元×0.0002×97天），耿磊要求赔偿10716元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、耿磊与安徽鑫马置业有限公司于2015年6月15日签订的商品房买卖合同继续履行；二、安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十五日支付耿磊违约金10716元（从2016年6月1日计算至2016年9月5日止；其后违约金按每日万分之二的标准以564000元为基数计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回耿磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（耿磊已预交68元），由安徽鑫马置业有限公司负担。安徽鑫马置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回耿磊的诉讼请求，由耿磊承担一审和二审的诉讼费用。理由：安徽鑫马置业有限公司已于2016年5月20日通过电话和邮寄，向耿磊送达了交房通知书，耿磊迟迟未办理交接手续，安徽鑫马置业有限公司履行了合同约定的义务。涉案商品房未通过综合验收是政府行为，属不可抗力，安徽鑫马置业有限公司不能承担违约责任。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。耿磊辩称：安徽鑫马置业有限公司称通过邮政快递不实，其未通过综合验收与不可抗力无关，安徽鑫马置业有限公司上诉理由不成立，请求维持原判。二审双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：安徽鑫马置业有限公司是否应承担违约责任。本院认为：安徽鑫马置业有限公司与耿磊签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应当按照合同的约定，各自履行自己的义务。双方在该合同第九条约定的商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但涉案楼盘至今未取得综合验收备案证明文件，且没有证据证明存在影响合同履行的法定的不可抗力的情形，故安徽鑫马置业有限公司上诉称不应承担违约责任理由不成立，对其上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由安徽鑫马置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　杨开多审判员　　马　杰审判员　　刘　伟二〇一七年五月三日书记员　　宁楠楠附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”