（2016）津0115民初8072号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-24
案件名称
高敏利与田秀丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高敏利,田秀丽,天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条，第四百二十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
-天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0115民初8072号原告：高敏利，男，1972年3月17日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。被告：田秀丽，女，1971年10月11日出生，汉族，居民，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵艳生（系被告之夫），男，1970年2月20日出生，汉族，农民，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵国斌，河北悦宾律师事务所律师。第三人：天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道花园西区底商。法定代表人：王东广，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕超，该公司员工。原告高敏利与被告田秀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月21日第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告申请原审判员回避，申请追加天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司（以下简称众盈鑫创房地产公司）为本案第三人参加诉讼，本院于2016年12月29日第二次公开开庭进行了审理。原告高敏利及其委托诉讼代理人黄永鑫，被告田秀丽及其委托诉讼代理人赵艳生、赵国斌，第三人盈鑫创房地产公司委托诉讼代理人吕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高敏利向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金40000元，赔偿原告经济损失109610元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2016年8月16日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2016年8月16日，原、被告订立《房屋买卖合同》，约定被告将天津市宝坻区宝鑫景苑小区东湖园××号房屋出售给原告，价款715000元，原告于2016年8月16日交付被告定金20000元，双方于2016年8月30日前到宝坻区房管部门订立天津市房产买卖协议，办理房屋转移登记手续，合同还约定了违约金等条款。合同订立后，原告向被告支付购房定金20000元。后被告向原告明确表示拒绝继续履行合同，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失应依法予以赔偿，故原告提起诉讼。被告辩称，同意解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，不同意原告其他诉讼请求。原告未按照合同约定在2016年8月30日前将首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心，因原告不具备履行能力，导致双方未能到房管部门签订买卖协议，原告已构成违约，无权要求双倍返还定金。因原告未按合同约定付款逾期7天，合同已自动解除。原告主张赔偿经济损失于法无据。第三人众盈鑫创房地产公司仅在2016年8月25日通知原、被告到房管部门签订买卖协议，未按照合同约定在三日内即2016年8月28日前通知原、被告到房管部门订立天津市房产买卖协议，且第三人众盈鑫创房地产公司工作人员吕超、李海东未向法院提交从业资格证，第三人众盈鑫创房地产公司没有指派具有从业资格的人员为原、被告提供居间服务，应承担原告提出的全部赔偿责任。众盈鑫创房地产公司述称，2016年8月24日第三人收到原告可以办手续的通知后，就通知了被告。2016年8月25日，因被告迟到导致排号作废，就预约到8月25日下周的周五（2016年9月2日），当时双方均表示同意。但在预约的周五之前，被告给第三人众盈鑫创房地产公司店长李海东打电话表示不卖房了。被告说原告不具备履行合同能力不属实，因只有原、被告双方签订买卖协议后，才能办理贷款，双方没有签订协议原告无法办理贷款。本院经审理对各方无争议的事实确认如下：2016年8月16日，原告高敏利与被告田秀丽经第三人众盈鑫创房地产公司居间订立《房屋买卖居间合同》，合同约定：卖方：田秀丽（以下简称甲方）买方：高敏利（以下简称乙方）第一条：1、甲方自愿将坐落在宝坻区宝鑫景苑东湖园××号房屋出售给乙方。第二条：1、甲乙双方协商后的成交价格为715000元。第四条：1、（1）乙方于2016年8月16日向甲方交付该房屋定金20000元；（3）若乙方以贷款形式购买，甲、乙双方同意并承诺于2016年8月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方承诺于2016年8月16日前将该房屋首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心进行资金监管，剩余房款495000元乙方申请按揭贷款。第六条（5）如甲、双方委托丙方协助办理该房屋过户、贷款手续，则甲乙双方应在接到丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后三日内到指定地点办理相关手续。甲方或乙方逾期不办理的，视为违约，由违约方承担给其他方带来的损失。合同签订当日，原告交付被告定金20000元。对以下事实原、被告存在争议：原告主张合同签订后，原告按照合同约定交付被告定金20000元，但被告拒绝履行合同，提交2016年9月1日原告与被告之夫赵艳生电话录音1份、2016年9月2日原告及其朋友李海利与被告及被告之夫赵艳生在第三人众盈鑫创房地产公司协商房屋买卖的现场录音1份，证明被告不同意继续履行合同。被告对两份录音的真实性予以认可，称两份录音的产生时间均是在2016年8月30日双方约定到房管部门签订房屋买卖协议之后，原告没有在约定的期限内交付首付款，没有提出第二次签订合同的意愿，第三人也没有在合同履行期限内第二次通知被告到房管部门签订协议，所以被告在合同履行期后表明解除合同并不构成违约。同时被告主张原告向建设银行和中国银行申请过按揭贷款，但未获批准，2016年8月25日被告晚到房管部门的原因也是因为到中国银行办理银行卡耽误的，提交户名为田秀丽的建设银行卡1张及中国银行存折1个予以证明。2017年3月13日，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋作出津蓝房地评字（2017）第017号房地产估价报告（以下简称估价报告），确定涉案房屋于2016年9月2日估价时点的市场价值为902800元。原告支出鉴定费用10000元。经质证，原告对估价报告无异议。被告称该估价报告的估价时点根据原告的要求确定违反法律规定，应由委托方宝坻区人民法院在委托评估合同中约定。原告申请的估价时点为2016年9月2日，本案估价时点应为2016年8月16日至2016年8月30日，原告申请的估价时点不具有合法性。该评估报告选用的是市场比较法，但评估报告中没有市场调查的相关材料。被告没有参加现场勘察，鉴定机构不可能进入涉案房屋进行室内勘察。本院认为，原、被告双方经协商一致签订的《房屋买卖合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。原告依约向被告交付定金20000元，为合同的履行提供了担保，双方均应按照《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。本案原、被告及第三人于2016年8月25日到房管部门签订房屋买卖协议时，因排号已过未能签订房屋买卖协议，此时各方均没有违约行为。2016年9月1日原告与被告之夫赵艳生的电话录音及2016年9月2日的现场录音中被告之夫赵艳生均明确表示不同意出售涉案房屋，被告对上述录音的真实性予以认可。本院通过第三人陈述，结合上述录音时间，及本地区二手房价在2016年8月底开始大幅上涨这一众所周知的事实，确认系被告不同意按照2016年8月25日三方重新约定的日期即2016年9月2日到房屋部门签订房屋买卖协议，被告的行为属于违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告请求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，本院予以支持。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据房屋买卖的交易习惯和交易顺序，原告将首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心，应在原、被告双方签订房屋买卖协议后。本案因原、被告没有签订房屋买卖协议，原告无法履行交付首付款和办理贷款的义务，故对被告抗辩称原告未按照合同约定在2016年8月30日前将首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心，系原告违约的意见本院不予采信。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请被告赔偿经济损失109610元，经估价，涉案房屋于2016年9月2日估价时点的市场价值为902800元，与合同约定的房屋成交价格715000元相差187800元。因涉案房屋的交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未能准确预见价格走势，被告作为非专业人员，对其违约可能给原告造成的损失更不可预见，故本院确定被告赔偿原告损失95000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故本院确定被告返还原告定金20000元。天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司接受本院的委托，对涉案房屋作出的津蓝房地评字（2017）第017号房地产估价报告，程序合法，本院予以采信。被告经本院合法传唤，未到庭参与鉴定机构的选取，对涉案房屋的鉴定不予配合，被告对鉴定报告提出的异议本院不予采信。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告主张第三人盈鑫创房地产公司工作人员吕超、李海东未向法院提交从业资格证，第三人盈鑫创房地产公司没有指派具有从业资格的人员为原、被告提供居间服务，应承担原告提出的全部赔偿责任。本院认为，第三人盈鑫创房地产公司工作人员是否具有从业资格证，不属于本案审理范围。本案原、被告已经接受第三人的居间签订《房屋买卖居间合同》，在合同的履行过程中，因被告违约造成合同不能继续履行，应由被告承担责任，与第三人工作人员是否具有从业资格证无关，被告上述主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告高敏利与被告田秀丽2016年8月16日订立的《房屋买卖居间合同》；二、被告田秀丽于判决生效后十日内返还原告高敏利购房定金20000元，赔偿原告高敏利损失95000元；三、驳回原告高敏利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3292元，减半收取计1646元，鉴定费10000元，共计11646元（原告已交纳），由被告负担,缴纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郝志军二〇一七年五月三日书记员 杜建玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”