（2017）川1622民初662号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-02
案件名称
王兴斌与重庆普华物业管理有限公司武胜分公司、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武胜县人民法院
所属地区
武胜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王兴斌,重庆普华物业管理有限公司武胜分公司,武胜县渝川金冠房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初662号原告：王兴斌，女，汉族，1974年10月26日出生，住四川省武胜县。被告：重庆普华物业管理有限公司武胜分公司，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道。注册号511622000013627。负责人：彭小辉。被告：武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，住所地武胜县沿口镇弘武大道。注册号511622000012361。法定代表人：杨德彦。原告王兴斌与被告重庆普华物业管理有限公司武胜分公司（以下简称普华物业武胜分公司）、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（以下简称渝川金冠开发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告王兴斌到庭参加了诉讼，被告普华物业武胜分公司、渝川金冠开发公司的负责人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴斌向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告于2017年2月17日向被告普华物业武胜分公司发出的《解除租赁合同通知书》有效，被告归还原告商铺；2.判决被告普华物业武胜分公司支付所欠原告2016年4月1日至2017年9月30日止的商铺租金52448元及按每日万分之五支付违约金，二被告承担连带责任；3.判决被告普华物业武胜分公司支付2017年3月2日起至归还商铺之日止的商铺租金及商铺租金每日万分之五的违约金，二被告承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年2月11日，被告渝川金冠开发公司与原告签订商品房买卖合同，原告购买了被告渝川金冠开发公司开发的位于武胜县沿口镇岭秀郡财富广场1号楼1层18号商铺一间（面积34.92平方米）。买卖合同约定2014年10月1日交付使用。2014年9月9日，被告渝川金冠开发公司引见被告普华物业武胜分公司租赁原告购买的商铺使用，并签订了商铺租赁合同，被告渝川金冠开发公司为被告普华物业武胜分公司租赁原告的商铺作为义务及责任担保人，三方均在租赁合同上签字盖章。2014年10月1日，被告渝川金冠开发公司直接将原告购买的商铺交给了被告普华物业武胜分公司使用至今。可被告普华物业武胜分公司、被告渝川金冠开发公司不按租赁合同约定给付原告租金，二被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益。被告普华物业武胜分公司未答辩。被告渝川金冠开发公司未答辩。原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件，二被告的工商登记信息，拟证明原被告身份等基本情况；2、商铺租赁合同，拟证明原告与被告普华物业武胜分公司签订了商铺租赁合同，被告渝川金冠开发公司作为担保人在合同上盖章；3、照片四张，拟证明因二被告停止支付原告租金，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》的事实；4、证人刘娟、王琼的证明材料，拟证明原告购买被告渝川金冠开发公司商铺及原告向被告普华物业武胜分公司送达《解除租赁合同通知书》的事实；5、商品房买卖合同及购房发票，拟证明原告向被告渝川金冠开发公司购买了出租商铺，原告交纳购房款的事实；6、《岭秀郡财富广场项目商业返祖租金领款单》，拟证明原告于2015年3月19日领取2014年4月1日至2015年9月30日租金14900元的事实。经庭审举证，本院审查认为，原告的证据符合证据的合法性、客观性、关联性原则，予以采信。根据采信的证据，本院确认以下案件事实：2014年2月11日，原告王兴斌与被告渝川金冠开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告渝川金冠开发公司将其修建的位于武胜县x（建筑面积为34.92平方米，单价18320.45元/平方米，总价639750元）的商品房出售给原告，付款方式为一次性付款，交付条件为出卖人应当在2014年10月1日前向买受人交付该商品房，产权登记为出卖人应当在2015年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。原告王兴斌于2014年2月10日分两次向被告渝川金冠开发公司交付购房款387024元和230000元共计617024元，被告渝川金冠开发公司于同日收到原告王兴斌的水费37274元。2016年11月14日，被告渝川金冠开发公司给原告王兴斌出具收到639750.11元的购房发票一份。2014年9月9日，原告王兴斌作为甲方与作为乙方的被告普华物业武胜分公司和作为丙方的被告渝川金冠开发公司签订《商铺租赁合同》，约定：第一条，商铺位置、面积：甲方将位于武胜县x出租给乙方，商铺建筑面积34.92平方米）。第二条，租赁期限、用途：租期5年自2014年10月1日起至2019年12月31日止，其中免租金3个月，乙方向甲方承诺租赁该商铺仅作为经营使用，不得改变用途。第三条，租金及支付方式：第一年租金为29800元，第二年32780元，第三年36058元，第四年39664元，第五年43630元（每年按上一年租金的10%递增）；商铺租金支付方式：每半年支付一次，乙方须在免租期满前一个月内支付首期租金，后期租金应提前一个月支付。第四条，商铺修缮与使用……。第五条，商铺的转租：甲方同意乙方有权对外招商或转租本房屋。第六条，合同的变更、解除与终止：1、商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：利用承租商铺存放危险物品或违法活动；拖欠房租、水电费等费用累计90日以上，甲方有权解除合同；2、租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月书面通知甲方；如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；3、租期届满后，乙方不续租时合同自然终止；4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条，商铺交付及收回的验收：甲方以岭秀郡财富广场的交房标准交付乙方，期满后乙方以当时的经营状态交付甲方。第八条，本商铺租赁合同由丙方为乙方提供担保，如因乙方未能按本合同履行，丙方自愿为乙方担保向甲方支付本合同期内乙方所欠租金。第九条，违约责任：1、甲方未经乙方同意不得提前收回出租房屋，如甲方提前收回出租房屋的，必须征得乙方的同意，并赔付乙方相应损失；2、乙方未经甲方同意提前解除合同的，应全额交纳合同约定租期内的全部租金；3、乙方如逾期缴纳租金，逾期部分按日万分之五支付违约金，逾期不得超过两个月，若超过两个月甲方有权收回房屋并有权追收全额租金。第十条，其他约定：甲方委托乙方在甲方出租商铺内按乙方需求增设夹层楼板及楼梯，费用共计600元/平方米由甲方承担，此费用在第一年租金中冲抵，不足部分在后续租金中抵充或缴纳现金补足。第十一条，本合同未尽事宜，经甲、乙、丙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十二条，争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成时，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十三条，本合同及附件一式三份，由甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，经双方签字盖章生效。另查明，原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定被告普华物业武胜分公司为其承租原告的房屋增设夹层及楼梯，费用按600元每平方米计算由原告承担，在被告支付给原告的第一年租金中扣除，但被告普华物业武胜分公司未履行该义务。2017年2月17日，原告王兴斌向被告普华物业武胜分公司发出《解除租赁合同通知书》后，被告普华物业武胜分公司仍未履行下欠租金的支付义务。2014年10月1日，原告王兴斌领取2015年4月1日至2015年9月30日的6个月租金14900元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。在合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告普华物业武胜分公司在履行合同过程中未能按约定向原告支付房屋租金，属违约行为且无正当理由，已构成违约。原告于2017年2月17日向被告普华物业武胜分公司发出《解除租赁合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告向被告普华物业武胜分公司发出解除租赁通知书后，被告普华物业武胜分公司未提出异议，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年2月17日解除，原告请求确认其《解除租赁合同通知书》的效力，本院准许。租赁合同解除后，原告要求被告返还租赁物，本院予以支持。被告普华物业武胜分公司未到庭应诉，视为其对一审抗辩权的放弃，不影响本院根据已查明的事实作出处理。被告普华物业武胜分公司从2016年4月1日起未向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告支付所欠租金，本院予以支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，被告应当向原告支付所欠租金29911.75元（2016年4月1日至2016年9月30日为32780元×6个月÷12个月＋2016年10月1日至2017年2月17日为36058元×4.5个月÷12个月）.因被告普华物业武胜分公司违约，原告要求被告支付每日万分之五的违约金，本院予以支持。原告要求被告支付合同解除后至租赁房屋交付前的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，被告普华物业武胜分公司在租赁合同解除后，仍占用原告的租赁房屋，故其应当向原告支付占用租赁房屋期间的损失，原告要求按照租赁合同计算约定的租金计算标准计算其损失，本院予以支持。被告渝川金冠开发公司为原告与被告普华物业武胜分公司签订的《商铺租赁合同》提供担保，但未约定保证方式，应当按照连带责任保证承担责任，现被告普华物业武胜分公司履行合同不符合约定，原告要求被告渝川金冠开发公司对被告普华物业武胜分公司在租赁合同解除前所欠原告租金及违约金承担连带支付责任，本院予以支持。但原告要求被告渝川金冠开发公司承担租赁合同解除后的租金损失及违约金的连带清偿责任，因租赁合同系继续性合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对其请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王兴斌于2017年2月17日向被告普华物业武胜分公司发出的《解除租赁合同通知书》有效，被告普华物业武胜分公司于本判决生效后10日内将原告王兴斌所有的位于武胜县沿口镇岭秀郡财富广场1幢1层1-18号商铺移交给原告王兴斌；二、被告普华物业武胜分公司于本判决生效后10日内支付所欠原告王兴斌租金29911.75元及违约金，违约金以29911.75元为基数按每日万分之五计算；三、被告渝川金冠开发公司对以上债务承担连带清偿责任。四、驳回原告王兴斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1470元，减半收取735元，由被告普华物业武胜分公司负担。（原告已预交的诉讼费735元在本案执行时由被告普华物业武胜分公司一并支付给原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅 强二〇一七年五月三日书记员 蒋婷（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自