（2016）京0119民初7894号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-27
案件名称
耿迎雨与吴永春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市延庆区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
耿迎雨,吴永春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0119民初7894号原告耿迎雨，男，1983年6月19日出生，汉族。被告吴永春，女，1962年2月1日出生。原告耿迎雨诉被告吴永春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿迎雨、被告吴永春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿迎雨诉称，2009年经过中介公司原告购买了被告名下的位于××市××区××镇××小区39号楼312室房屋一套及对应的36号小棚一间，当时楼房全款为五十万元人民币（含小棚）。双方并于2009年6月10号完成了过户手续,现本案诉争房屋登记于原告名下。购楼后我方一直没有入住，直至2015年我方才正式入住。入住后我们找到被告方要求把本案诉争的小棚腾出来，因为这期间是被告一直占用，当我们提出腾退小棚时，被告突然说卖房时未含有小棚。我方认为该小棚系属于楼房的附属设施，是每户一棚，再者当初我们购楼时购房款已经包含小棚，现在由于诉争房屋对应的小棚争议问题无法协商解决，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求，具体如下：1、请求法院判令位于××市××区××镇××小区39号楼6层312室房屋对应的36号小棚归原告所有；2、由被告承担本案诉讼费用。被告吴永春辩称，我方不同意原告的诉讼请求。因为当时房屋买卖之际未说有小棚一事，而且我也从来没有说过要把本案诉争小棚卖与原告，我方坚持不卖小棚，当初原、被告双方在房屋买卖协议上也未对小棚一事作出约定，我方坚持主张按照双方签订的房屋买卖协议履行，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原被告双方经过房屋中介于2009年6月10日在延庆建委交易大厅签订了《存量房屋买卖合同》一份，出卖人即本案被告吴永春将其名下的位于××市××区××镇××小区39号楼6层三单元312室房屋卖与买受人即本案原告耿迎雨。该房屋系住宅性质，建筑面积共100.51平方米。房屋所有权证号为×房权证×私字第XXXX号，登记于本案被告吴永春名下，属单独所有。双方约定房屋价款为44万元，定金为2万元，定金支付日期约定为2009年6月8日。该合同还约定了付款方式、交付形式以及违约责任、权属转移登记、争议解决方式等内容。另外，该合同第一条第二款第二项约定：该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。该《存量房屋买卖合同》上有原告耿迎雨、被告吴永春的签字并加印指纹，日期为2009年6月10日。另外，2009年6月8日，双方曾签订《定金协议》一份，约定甲方（吴永春）将位于××市××区××镇××小区39号楼312室房屋一套出售给乙方（耿迎雨），售价为50万元，乙方（耿迎雨）于2009年6月8日向甲方（吴永春）支付购房定金2万元；同时该《定金协议》“双方约定事项”一栏载明：1、乙方分期向甲方支付购房款，在2009年6月15日之前支付首付款十五万元（包括定金二万元），此房剩余款项三十五万元整；2、其他约定：剩余房款走公积金贷款方式付清。双方还约定了违约责任承担方式以及争议解决方式，上有甲方吴永春的签字、乙方耿迎雨（耿代所代签）签字，日期为2009年6月8日。后双方依据《定金协议》以及《存量房屋买卖合同》的约定各自履行合同义务。2009年6月16日本案诉争房屋完成产权转移登记手续，涉案房屋由吴永春名下转移至耿迎雨名下。但耿迎雨一方在购房后未及时入住，而是于2015年冬季才开始正式入住。入住后原、被告双方因本案诉争房屋对应的36号小棚归属问题产生争执，协商未果的情况下原告诉至本院，请求法院查明事实，支持其诉讼请求，具体如下：1、请求法院判令位于××市××区××镇××小区39号楼6层312室房屋对应的36号小棚归原告所有；2、由被告承担本案诉讼费用。本案在开庭审理过程中，原告向本院提交如下证据材料：1、房产证，欲证明本案诉争房屋已经完成产权转移登记手续；2、定金协议，欲证明购买房屋过程中价款已经包含本案诉争小棚；3、《存量房屋买卖合同》一份，欲证明如果该买卖合同未包含本案诉争小棚的话，原告方不会购买被告方的房屋；4、证人证言，欲证明案外人（即本案证人）郎某于2013年7月15日在购买位于××市××区××镇××小区39号楼311室楼房时，包含小棚在内；经质证，被告对上述证据材料的真实性认可，但对原告的证明目的不予认可，并强调原、被告双方之间当时房屋买卖过程中根本就没买卖本案诉争的小棚。被告在庭审中向本院出示如下证据材料：1、证明一份，欲证明本案涉诉房屋系经过中介公司工作人员刘××、张××提供信息促成原、被告双方达成房屋买卖协议的，2009年6月10日本案诉争房屋在上述中介人员的推介下，原、被告双方达成《存量房屋买卖合同》，被告将位于××市××区××镇××小区39号楼312室房屋出售给原告，当时协商价款为50万元，不包含小棚；2、《现房出售合同》一份，欲证明被告当初从卖房人××市××实业总公司购买本案诉争房屋时，就不包括小棚；3、××市××区医院证明一份，欲证明××县医院曾于1999年集资建造位于××市××县××小区39号楼，其中312室房屋出售给了本案被告吴永春；建楼时未建小棚，售楼时亦未涵盖小棚，后来××县医院在上述39号楼南侧自建小棚，产权属于县医院集体所有，其中36号小棚分配给吴永春使用；4、《存量房屋买卖合同》一份，欲证明双方签订的房屋买卖合同中并未包含本案诉争的小棚。经质证，原告对上述证据材料不予认可，并坚称本案房屋买卖过程中就应该包含小棚。为了查明案件的需要，本院就本案诉争房屋对应的小棚的权属问题以及39号楼的来龙去脉到北京市延庆区医院进行了实地调查。经调查核实，被告在开庭过程中向本院提交的由××区医院出具的“证明”确实系××区医院开具。经××区医院相关负责人证实，位于××市××区××镇××小区39号楼系开发商建造的，但小棚是××区医院建造的，当时出于职工福利考虑，××区医院将上述建造的小棚分给包括本案被告吴永春在内的医院职工使用，但医院对上述小棚享有集体产权；当时小棚亦未收取任何费用，小棚与楼房并未对着建造，包括被告吴永春在内的医院职工当初购买本案诉争房屋系出于医院提供的职工福利之初衷，当时的差价指的是楼层差价，与本案诉争的由医院集体建造、分给职工使用、所有权仍属医院集体所有的小棚无任何关系。本案在审理过程中，因双方对诉争小棚的性质、房屋买卖合同的附属设施等问题争议较大，故本案未能协商解决。上述事实，有《房屋所有权证书》、《存量房屋买卖合同》、《定金协议》、中介人员证明、《现房出售合同》、××区医院证明等证据材料以及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，任何一方均应依据合同所载内容忠实履行自己的义务；合同双方当事人均享有拒绝对方与合同无关的无理要求或其他义务承担之请求；另外，合同均有相对性，任何一方当事人均应在合同约定的范围内享有权利、履行义务，并不得侵害合同外第三人的合法权益。针对本案而言，本案双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平、重大误解等导致合同无效或被撤销、被变更的情形，且该合同之约定亦不违反法律的强制性或禁止性规定，当属合法有效。原、被告双方依该合同约定已经履行了各自的义务，具体体现为：原告耿迎雨已经依约履行了支付房款的合同义务；被告吴永春已经依约履行了交付房屋并协助原告办理产权过户手续。本案争执的焦点在于诉争小棚是否应属双方签订的房屋买卖协议中房屋附属设施以及该小棚的产权应归谁所有的问题。对此，本院综合案件的实际情况，结合双方当事人的举证质证、庭审陈述以及本院调查核实的相关情况，以事实为依据、我国现行法律规定为准绳，评判本案诉争的位于××市××区××镇××小区39号楼6层312室房屋对应的36号小棚不应成为《存量房屋买卖合同》中房屋附属设施，原告方对该小棚不享有权利，理由如下：其一，根据双方均认可其真实性的、在××区建委交易大厅签订的《存量房屋买卖合同》分析，双方签订该合同系真实意思表示，根据该合同约定，原告购买被告位于××市××区××镇××小区39号楼6层312室房屋一套，建筑面积为100.51平方米，价款为44万元，交易标的之性质、数量、大小、牌号、价款约定的相当清楚，合同约定后双方均依据该合同各自履行了相关义务；且从该合同第一条第二款第二项看，“该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一”，在双方提交的该合同附件一中均未见双方有对房屋附属物的特别约定，而本案诉争的小棚如确实属于房屋附属物，理应在合同附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》中予以列明或特别提醒，但事实上在该附件一上未有任何签字确认或补充相关内容，在房屋附属设施设备、房屋家具、电器、用品情况以及房屋配套物品和装饰装修等项下，均未留有任何签字或补充约定之内容，故本院对原告主张的本案诉争小棚理应属于房屋附属设施的意见不予采信；其二，从房屋中介工作人员刘××、张××的书面证人证言分析，作为中介一方，经手了本案原、被告双方之间的房屋买卖，其对本案诉争的小棚是否属于交易对象以及是否涵盖在合同价款内这一情况应属知晓，故本院对该“证明”的证明效力予以认可；从该证明内容看，中介公司明确指出本案原、被告双方在交易房屋过程中并未包含小棚，合同价款只针对楼房本身，故本院对原告关于房屋买卖合同内容已包括本案诉争小棚的主张不予认可；其三，从被告提交的《现房出售合同》、××区医院开具的“证明”以及本院向××区医院实地调查的“谈话笔录”综合分析，上述证据材料已经形成证据链条，一致证明了本案诉争的位于××市××区××镇××小区39号楼系属当初××县医院为照顾职工福利而建造，并以优惠价格向职工进行了出售；而本案诉争的39号楼312室房屋对应的36号小棚并非开发商所建造，事实上系由被告所在单位××县医院建造，并作为职工福利的一部分，小棚所有权属于医院集体所有，而包括被告吴永春在内的医院职工对小棚仅享有使用权；故结合本案诉争房屋及小棚的来龙去脉和性质，本院认可本案诉争小棚的所有权属于××市××区医院集体所有，而与本案双方无关；作为医院职工，被告对本案诉争小棚享有使用权，但不享有处分权。基于此，本院对原告主张的小棚应随房屋一起出售以及合同价款已经包含小棚这一意见不予采信；其四，虽然原告向本院提供证人证言欲证明位于××市××区××镇××小区其他业主在变卖房屋时一并处分了小棚，但本院认为此个案并不能成为否认本案原、被告双方签订《存量房屋买卖合同》约定的具体内容，更不能成为推翻本案诉争小棚属于××市××区医院集体所有、由职工无偿使用这一基本事实；现本案中被告坚决不同意出售诉争小棚并且合同项下未包括本案诉争小棚，故本院认定原告的主张缺乏事实及法律依据，对其诉讼请求应依法予以驳回。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决如下：驳回原告耿迎雨的诉讼请求。案件受理费八千八百元，由原告耿迎雨负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉但拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 王得存人民陪审员 耿万利人民陪审员 刘艳兰二〇一七年五月三日书 记 员 张 旭 来源：百度搜索“”