（2017）沪0115民初26701号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王慧与上海连颖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王慧,上海连颖房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26701号原告：王慧，女，1976年11月2日生，汉族，住上海市静安区。被告：上海连颖房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马国斌，执行董事。委托诉讼代理人：褚俊杰，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨延娜，上海君澜律师事务所律师。原告王慧与被告上海连颖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告王慧和被告上海连颖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人褚俊杰、杨延娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：要求被告返还被扣除的违约金人民币38,811元以及该款项自2017年3月3日起至判决支付日止银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：原告原住上海市浦东新区周浦镇年家浜路330弄中园小区1号602室。自2007年夏天开始，与中园小区一墙之隔的东方晶华园小区开始施工，因施工过程中未做好相应保护措施，导致原告居住小区的房屋不同程度受损，经与镇政府协商后，原告与其他业主搬离受损房屋。2016年下半年，由镇政府出面提出两个解决方案，对房屋大修或者回购。后原告选择了回购方案，遂于2016年11月17日去被告处查看被告拟定的《房地产买卖合同》，原告虽对房屋价款和合同条款有异议，但因原告不愿选择大修方案，无奈之下与被告签订《房地产买卖合同》，按照被告拟定的合同，被告收购原告房屋的价款为3,891,132元(含过渡费10,008元)，约定在被告取得房地产权证后支付全款，如房屋内有户口，则先支付80%，支付起一个月内未能迁出户口的，被告每日在余款内扣除房价款总额的千分之一。因该房屋系原告唯一房屋，无法在短期内完成户口迁出手续，只能另外通过购房解决户口问题，故在被告于2017年1月16日支付第一笔房款3,121,132元后，原告立即购房，但因房屋交易时间较长，未能在一个月内迁出户口，最终在2017年2月26日将户口迁移至新房内，但已逾期十天，被告以此为由在尾款中扣除了原告10天的违约金38,811元。现原告认为被告在签订合同时未尽到告知义务，导致原告对该违约金条款存在重大误解，即便不构成重大误解，原告存在违约，也未给原告造成实际损失，故不同意支付违约金，要求被告返还。同时原告认为约定的违约金过高，要求法院确定合理的违约金。被告上海连颖房地产开发有限公司辩称：被告收购原告的房屋系基于历史原因，被告在签订合同之前就合同相关条款已告知原告在内的各业主，不存在重大误解。现原告逾期迁出户口完全是原告自身原因，与被告无关，被告按合同约定扣除原告十天违约金并不存在过高问题，原告逾期行为造成原告回购进程延迟，也有一定经济损失，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王慧原系上海市浦东新区周浦镇年家浜路330弄中园小区1号602室房屋业主，建筑面积83.37平方米。自2007年夏天开始，与中园小区相邻的东方晶华园小区开始施工，因施工过程中未做好相应防护措施，导致原告居住小区的房屋不同程度受损，经与周浦镇政府协商后，原告与其他业主搬离受损房屋，并一直在协商处理过程中。2016年下半年，由周浦镇政府出面提出两个解决方案，即对原告在内受损房屋进行大修或者回购。后原告选择了回购方案，遂原、被告双方于2016年11月17日签订《房地产买卖合同》，合同约定转让价款2,985,480元(单价35,810元)，另由被告一次性补偿原告895,644元及过渡费10,008元，合计3,891,132元。办理产权变更登记费用由被告承担，上述款项在被告取得房地产权证后10个工作日内支付原告。双方在特别条款中约定，本合同签订时，如原告户口在该房屋内，应至迟至本合同约定的房地产总价支付日前迁出，如至支付日尚未迁出的，则被告预留总价的20%，原告应在上述支付日后的一个月内迁出户口，如逾期迁出，每逾期一日应按每日总价千分之一的标准向被告支付违约金，被告有权在预留款中予以扣除，直至扣完为止。双方在合同中对其余事项进行了相应约定。合同签订后，原、被告办理了房屋过户手续，被告按约于2017年1月16日支付原告首期房款3,121,132元，原告并于同年1月18日购买了位于上海市静安区场中路XXX弄XXX号甲XXX室房屋，完成房屋产权过户后，原告于2017年2月26日将其户口迁移至该房屋内。根据合同约定迁移户口逾期十天，遂被告以此为由在尾款中扣除了按总价款3,881,124元的日千分之一计算的10天违约金38,811元，后被告将剩余尾款按约支付给了原告。原告与被告就此违约金交涉未果，遂提起本案诉讼，诉请如前。以上事实，有经庭审质证的《房地产买卖合同》、付款凭证、户口本等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，从本案情况看，原、被告双方所签订的房屋买卖合同与通常二手房买卖存在特殊性，系政府为保护原告在内众多房屋受损业主合法权益而采取回购措施，原告可以选择房屋大修方案，也可以选择房屋回购方案，但原告最终选择了回购方案，遂双方签订了《房地产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现原告认为对该合同存在重大误解，显然没有依据，本院不予采信。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告因自身原因逾期十日迁出户口，已构成违约是不争之事实，被告应当按约承担相应违约金。但根据被告违约程度、时间等实际情况看，双方约定的日千分之一违约金显然过高，现原告要求法院合理确定的诉求，于法有据，本院予以采信，现由本院酌定按日万分之五计算，故被告应返还原告违约金19,405.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：被告上海连颖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王慧19,405.50元；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取计385元(原告已预交)，由原、被告各自负担192.50元，由被告负担之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 俊二〇一七年五月三日书记员 李晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”