（2017）鲁02民终1133号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-13
案件名称
马信业、孙立章房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马信业,孙立章
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终1133号上诉人（原审被告、反诉原告）：马信业被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙立章委托诉讼代理人：孙公先，山东海之源律师事务所律师。上诉人马信业因与被上诉人孙立章房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初6973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马信业，被上诉人孙立章的委托诉讼代理人孙公先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马信业上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，依法改判驳回孙立章的诉讼请求，支持马信业的反诉请求；一、二审诉讼费由孙立章负担。事实和理由：一、孙立章对外出租的房屋属违法建筑，租赁合同无效。孙立章主张租赁费85000元及电费458元，无事实证明。马信业不拖欠孙立章的租赁费。二、双方签订的租赁合同期限是两年，从第二年起，马信业已经交纳租赁费2万元。2016年4月10日，孙立章擅自将马信业承租的房屋另行对外出租，并强行给马信业承租的房屋停电，其行为已构成侵权和违约，直接导致马信业停业。孙立章强行看管马信业的财产，给马信业造成极大的经济损失，其后果应由孙立章负担。三、一审认定马信业占用涉案房屋到2016年8月30日，驳回马信业的反诉请求是错误的，无事实依据。马信业之所以未搬出承租的房屋，完全是由孙立章的强行行为造成的。针对孙立章的侵权行为，马信业提出反诉，应得到支持。综上，请求二审法院依法改判。孙立章辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。孙立章向一审法院起诉请求：1、马信业支付孙立章2015年1月20日至2017年1月20日期间的房屋占有使用费85000元及2016年4月份之前的电费458元；2、诉讼费由马信业承担。马信业向一审法院反诉请求：1、确认孙立章、马信业签订的租赁合同无效；2、孙立章赔偿马信业以下损失：（1）海产品损失：海参4斤5200元，甲鲫鱼4条2254元，各种零碎海鲜共3666元，共计11120元；（2）工人工资损失：共两个工人，工人的工资加上第二年的房租费65000元是191000元，除以12个月，每个月的工人工资与房租的费用15916元，2016年4月10日-2016年7月10日计算三个月，共47748元；（3）装修费：75000元，除以租赁期2年，每月是4791元，剩下8个月没有使用，装修损失为4791元×8个月即38328元。三项共计97196元；3、由孙立章负担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月20日，孙立章与马信业签订房屋租赁合同，其中约定：1、租赁房屋位置面积：位于即墨市文化路南侧嵩山一路西侧园林处南侧，该租赁房屋建筑面积为220㎡；2、租赁期限：2年，自2015年1月20日起至2017年1月20日止；3、租赁费缴纳方式：马信业于合同签订之日缴清当年度租赁费60000元，第二年度租赁费于第一年度期满前一个月内缴清，第二年度租赁费65000元；4、马信业在租赁经营期间，应保护租赁房屋的一切设施，不得破坏改变房屋主体结构及门窗，如需改造须征得孙立章的同意，方可改造，因使用不当或私自改造造成房屋损坏，马信业应恢复原状，造成损失的应向孙立章赔偿；5、合同履行期间，所有水、电费用全部由马信业承担。2015年5月8日，马信业通过招商银行向孙立章的账户转账20000元。2015年5月9日，孙立章出具“今收房租款2015年40000元”的收款收据。马信业提交一份青岛农商银行的存款凭条，显示2016年2月6日存款20000元，孙立章认可收到该笔20000元。孙立章称共收到60000元的房租款，其中5月9日出具的收据包括5月8日马信业通过银行转账的20000元和5月9日现金支付的20000元，故出具40000元的收款收据。马信业称共支付孙立章80000元。一审中，孙立章提交一份2016年3月14日的收款收据，显示：“上月电22694，本月电表23027，用电333，合计333元”；一份2016年4月18日的收款收据，显示：“上月电23027.5，本月电23485.6,2016年5月3日458，单价1，合计458元”。孙立章还提交一张上面写有马信业的电表，数据显示23486。马信业对孙立章提交的该两份收款收据不认可，称孙立章在2016年4月10日给马信业断电之前已经收取了3月份的电费。2016年8月23日，即墨市公安局通济派出所出具证明，内容为：“兹证明2016年4月11日马信业来所报称：该经营的‘铁锅们海鲜’店内电源被破坏，经现场了解，该与房东有纠纷。”2016年8月24日，即墨市公安局通济派出所出具证明，内容为：“兹证明2016年5月3日马新业来所报称：2016年5月3日12时许，马新业让尚纪业到即墨市通济街道办事处张家港银行南一饭店拆门头时，被房东孙立章扣住不让走。后经协商，孙某要求尚某将门头装好后即可离开。”2016年5月21日，即墨市通济街道办事处刁家疃村村民委员会出具房权证明，内容为：“兹证明位于即墨市通济街道办事处嵩山一路质监站南厂房，有房屋建筑面积380平方米，房权系孙立章所有，以上房屋不属于住宅，房权手续正在办理之中。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证。马信业在一审庭审中提交一份录音视频，证明孙立章违约。录音中，马信业说：“你给我停电，冰箱不管什么的都就化了就坏了，你觉得这样合适啊？”孙立章说：“我觉得合适。”孙立章对录音中的声音认可，但否认给马信业租赁的涉案房屋停电，称系因马信业一直拖欠房屋占有使用费而说的气话。孙立章一审庭审中提交一份视频光盘，证明2016年8月30日、8月31日、9月1日马信业腾出房屋并将物品搬出，将涉案房屋交付给孙立章，孙立章收回房屋。马信业对视频光盘的真实性无异议，对证明的事实不认可，认为在2016年8月30日、8月31日、9月1日去涉案房屋把马信业的物品拉走，从视频可以看出房屋内装修完整无损。一审庭审中，马信业提交一份邮戳时间为2016年4月18日的EMS详情单以及一份告知函，证明马信业对孙立章侵权和违约进行告知。孙立章称没有收到该份告知函，是马信业单方委托法律服务所出具的，证明不了孙立章存在侵权行为，也证明不了停电的事实。马信业还提交一份时间为2015年1月24日装修费收据一张，证明马信业装修涉案房屋共花费115000元，孙立章对该份收据有异议，认为与本案无关。马信业提交19张照片打印件，证明孙立章违约给马信业造成的实物损失；提交4份收货单，证明马信业在孙立章停电期间的货物价款损失共计11120元。孙立章对照片和收货单的真实性均有异议，认为与本案没有关联性。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”孙立章与马信业签订的《房屋租赁合同》，约定孙立章将位于即墨市文化路南侧嵩山一路西侧园林处南侧220㎡的房屋租赁给马信业使用，孙立章称涉案房屋没有建设工程规划许可证，故，孙立章与马信业签订的《房屋租赁合同》属无效合同。孙立章提交视频光盘证明2016年8月30日、8月31日、9月1日马信业腾出涉案房屋交付给孙立章，马信业承认于2016年8月30日、8月31日、9月1日搬离，应认定双方已经办理房屋交接手续。一、关于孙立章主张马信业支付2015年1月20日至2017年1月20日期间的房屋占有使用费85000元的诉讼请求。双方签订的合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”孙立章的该项诉讼请求涉及双方争议的一个焦点问题：马信业租赁涉案房屋期间已支付孙立章多少房屋占有使用费？根据孙立章在庭审中的陈述，马信业共支付60000元，即2015年5月9日出具的40000元收款收据和2016年2月6日银行转账20000元，其中2015年5月8日马信业通过银行转账支付孙立章的20000元包括在2015年5月9日出具的收款收据中。而马信业称40000元的收款收据全部是现金支付的，并不包括2015年5月8日银行转账的20000元。一审法院认为，支付可以有现金和转账等多种方式，孙立章对转账凭证和收款收据均无异议，只是收款收据与转账凭证的理解上不认可马信业的说法，孙立章没有提供与其主张相应的证据，且收款收据上记载的是“今”收房租款2015年40000元，再结合合同约定的支付租金的时间，一审认定马信业租赁涉案房屋期间一共支付孙立章房屋占有使用费80000元。马信业主张2015年4月9日晚上孙立章将涉案房屋的水电都停了，4月10日孙立章在涉案房屋门口贴上吉房出租，并提供即墨市公安局通济派出所的证明。但派出所的证明并没有明确载明系孙立章将涉案房屋停电，孙立章承认知道停电的事情，但否认系其停的电，就马信业提交的录音证据中孙立章的所说的“我觉得合适”不能认定停电的主体和原因，一审认定马信业实际占有使用涉案房屋至2016年9月1日。故，马信业应根据实际占有使用时间支付孙立章房屋占有使用费。第一年度的房屋占有使用费60000元已结清，第二年度马信业共支付20000元，故马信业还应支付孙立章房屋占有使用费19722元，即（65000元÷12月）×（7个月+1/3个月）-20000元。对孙立章主张马信业支付2015年1月20日至2017年1月20日期间的房屋占有使用费85000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。二、关于孙立章主张马信业支付2016年4月份之前的电费458元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，双方签订的《房屋租赁合同》，合同履行期间，所有水、电费用全部由马信业承担。马信业在庭审中称孙立章在2016年4月10日给马信业断电之前已经收取3月份的电费，但对孙立章主张的2016年4月份之前所欠电费458元并没有提交证据已缴纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014）第九十条之规定，马信业应对自己的主张承担举证不能的不利后果，马信业应支付孙立章所欠电费458元。三、关于马信业主张孙立章赔偿各种损失97201元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014）第九十条之规定，孙立章提交19张照片打印件以及4份收货单，但均无法确定照片中的货物和收货单与本案存在关联性，即并不足以证明马信业在孙立章停电期间的货物价款损失共计11120元，对马信业关于海产品损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于马信业主张的工人工资损失，其中包括房租损失。马信业申请证人出庭作证，证人证言并不能证实马信业在工人工资和房租方面有何损失，马信业再未提交其他证据证明，其主张47748元的工人工资，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于马信业主张的38328元装修费损失。马信业提交一份时间为2015年1月24日装修费收据一张，证明马信业装修涉案房屋共花费115000元，孙立章对该份收据不认可，该份收据不能直接证实与涉案房屋的装修有关联。马信业称承租涉案房屋时是毛坯房，没有任何装修，但未能提交证据证明，且双方签订的房屋租赁合同中对装修并没有进行约定。双方签订的房屋租赁合同无效，且双方都有解除合同的意向，2016年8月30日、8月31日、9月1日，马信业将涉案房屋中属于自己的物品搬离。马信业主张装修费损失的诉讼请求，没有提交足够的证据，也没有任何法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014）第九十条的规定，一审判决：一、孙立章与马信业于2015年1月20日签订的房屋租赁合同无效；二、马信业于判决生效后十日内支付孙立章房屋占有使用费19722元；三、马信业于判决生效后十日内支付孙立章电费458元；四、驳回孙立章的其他诉讼请求；五、驳回马信业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，由孙立章负担1631元，马信业负担305元。反诉费1115元，由马信业负担。本院二审期间，马信业提交证据一、照片3张，照片显示孙立章在涉案房屋门头张贴吉房出租的广告牌，证明是孙立章在房屋没有到期前张贴了吉房出租，是孙立章违约在先。证据二、邮政部门出具的孙立章签收的记录，证明马信业给孙立章发的告知函，孙立章已经签收，孙立章一审中称没有收到该告知函不属实。经质证，孙立章对马信业提交的两份证据真实性无法确认，该两份证据无法证明马信业所要证明的事项。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋未办理规划审批手续，未取得权属证书，孙立章与马信业签订的涉案房屋租赁合同应认定为无效合同。虽然涉案合同无效，但马信业应当支付孙立章使用涉案房屋期间的占有使用费。马信业使用涉案房屋至2016年9月1日搬离，其共支付孙立章占有使用费8万元，还应再支付孙立章占有使用费19722元及电费458元。马信业主张不拖欠孙立章占有使用费，证据不足，本院对其该项主张不予支持。马信业提交的照片、投递记录、其与孙立章的对话录音视频、公安机关出具的证明等证据不足以证明系孙立章将涉案房屋停水、停电，亦无法证明2016年4月10日之后涉案房屋一直停水、停电的事实。在马信业未提交充分有效的证据证明系孙立章切断涉案房屋电源、供水的情况下，其要求孙立章赔偿其海产品及人员工资损失，缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张不予支持。关于装修损失问题，马信业提交的装修费单据不足以证明系对涉案房屋的装修投入，本院对其装修损失的主张亦不予支持。综上所述，上诉人马信业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3051元，由上诉人马信业负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 安太欣代理审判员 齐 新二〇一七年五月三日书 记 员 韩明玉书 记 员 郭丹丹 搜索“”