（2017）苏05民终2422号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-10-10

案件名称

李剑锋、李婷婷与周勇、葛粉华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周勇,葛粉华,李剑锋,李婷婷,中国银行股份有限公司苏州工业园区支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2422号上诉人（原审被告）：周勇。上诉人（原审被告）：葛粉华。委托诉讼代理人：高明传，江苏蓝之天律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：李剑锋。被上诉人（原审原告）：李婷婷。委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师，代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：张新，上海市锦天城(苏州)律师事务所实习律师，代理上列两被上诉人。原审第三人：中国银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏州大道西8号中银惠龙大厦。负责人：顾美华。上诉人周勇、葛粉华因与被上诉人李剑峰、李婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初5735号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。周勇、葛粉华上诉请求：撤销（2016）苏0591民初5735号民事判决，依法发回重审或改判。事实和理由：1、一审法院审判程序严重违法。庭审期间非法剥夺上诉人辩论和陈述最后意见的权利，对上诉人反诉请求予以驳回。案件涉及当事人众多，案情较为复杂，主要证据网签合同违反国家强制性规定，影响公共利益，故本案不应适用简易程度审理，且一审法院未在简易程序审限内依法审结。2、一审判决认定事实不清、证据不足。认定双方口头确认变更过户时间有误，未依据房屋买卖的网签合同认定事实。没有查实房屋过户履行义务的分配，进而认定合同双方的违约责任有误。李剑锋、李婷婷辩称：本案案情简单，一审法院适用简易程序审理正确。被上诉人在一审审理期间未看到或收到上诉人提交的反诉状。从全案证据可以看出双方已确认变更房屋过户时间，且自合同签订以后，上诉人即将房屋交付给被上诉人使用至今长达五年多，在此期间上诉人未向被上诉人主张过支付剩余房款，也未要求办理过户手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉、维持原判。李剑锋、李婷婷向一审法院提起诉讼请求：1、判令周勇、葛粉华继续履行合同，并配合至房产交易中心办理苏州工业园区津梁街8号朗科街区10幢306室的过户手续；2、本案诉讼费用由周勇、葛粉华承担。一审法院认定事实：2009年11月16日，葛粉华、周勇（甲方）与李婷婷的母亲徐丽娜（乙方）通过苏州市吴中区长桥兴兴房产信息咨询服务部签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于苏州工业园区朗科街区10幢306室房屋，建筑面积为141.31平方米出售给乙方。房屋价款为2128650元（甲方净到手价）。房款支付方式为：2009年11月16日乙方向甲方支付定金人民币40万元，其余房款和贷款人民币1728650元在过户时付清。甲方于2009年11月16日将房屋钥匙交付给乙方。任何一方不能履行合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之20给对方作为违约金。合同约定过户期限为2010年5月16日之前。同日，徐丽娜支付周勇购房定金40万元，周勇出具收条予以确认。双方共同确认签订该房屋买卖合同时，涉案房屋已交付，但产证尚未办理，双方未及时过户原因系涉案房屋未满五年，过户税费较高，故口头协商等产证满五年再办理过户。2011年1月22日，徐丽娜另支付房款60万元，周勇出具收条予以确认。2011年，李剑锋与李婷婷结婚，徐丽娜即与周勇、葛粉华协商就涉案房屋双方于2011年办理网签手续，网签合同的购房人变更为李剑锋、李婷婷。2011年9月22日，双方在房产交易中心签订存量房买卖契约并办理网签，合同约定的房款价格为143万元，合同约定的付款方式为买方贷款支付。双方约定在2011年12月1日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约约定的相应期限支付相应的房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请。李剑锋、李婷婷与周勇、葛粉华分别在该网签合同上签名。双方确认，为了避税，网签合同的房屋价款低于实际成交价。涉案房屋于2009年12月2日办理了产证，该房屋登记在周勇、葛粉华名下，由两人共同共有。2009年4月28日抵押给中银行园区支行，抵押金额为114万元，抵押期限自2009年4月28日至2039年4月28日止。自2009年11月16日起，涉案房屋贷款由李剑锋、李婷婷归还，归还至2016年7月份为止。涉案房屋自2009年11月16日签订合同之后办理产证之前即交付给李剑锋、李婷婷使用至今。根据周勇、葛粉华提交的涉案房屋银行还贷明细显示，涉案房屋已还贷款本金为155304.29元，2009年11月16日之前，已归还的贷款本金为11294.4元。就上述事实，本院依法向徐丽娜核实，徐丽娜均予以确认。以上事实由合同、收据、房屋权属登记簿、贷款明细清单、庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，案外人徐丽娜与周勇、葛粉华所签订的房屋买卖合同意思表示真实，对双方均有约束力。合同签订后不久周勇、葛粉华即将房屋交付给徐丽娜使用，后徐丽娜将合同项下权利、义务均转让给李剑锋、李婷婷，并由李剑锋、李婷婷与周勇、葛粉华就涉案房屋在房产交易中心办理网签并签订存量房买卖契约，该存量房买卖契约系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自义务。周勇、葛粉华辩称，李剑锋、李婷婷多次违约拒不协助办理过户，故现不同意办理过户手续。本院认为，庭审过程中，案外人徐丽娜与周勇、葛粉华共同确认签订房屋买卖合同后双方口头确认过户时间延期，之后由双方在房产交易中心签订了存量房买卖契约，且根据庭审确认双方未及时过户原因系涉案房屋未满五年，过户税费较高，故口头协商等产证满五年再办理过户，即双方就满五年过户系协商确认，现房屋产证已满五年，李剑锋、李婷婷依据双方口头协议要求周勇、葛粉华协助办理过户，周勇、葛粉华不同意协助，无相应的事实和法律依据，本院对周勇、葛粉华的该项抗辩不予采信。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人中行园区支行表示同意由李剑锋、李婷婷归还贷款。李剑锋、李婷婷亦同意代为还贷，故应予准许。周勇、葛粉华应当按照合同约定协助李剑锋、李婷婷办理过户手续。就李剑锋、李婷婷代为归还的自2009年11月16日起，涉案房屋贷款由李剑锋、李婷婷归还至2016年7月份为止的款项性质问题，周勇、葛粉华表示，李剑锋、李婷婷归还的贷款本金应当算是房款，利息应由李剑锋、李婷婷自行归还。李剑锋、李婷婷表示，包括贷款本金及利息均应当算是李剑锋、李婷婷归还的房款。一审法院认为，根据双方庭审可确认双方每年就贷款还款予以结算，李剑锋、李婷婷支付周勇、葛粉华涉案房屋应还的贷款，即李剑锋、李婷婷认可上述还贷模式，且涉案房屋自2009年11月16日后即由李剑锋、李婷婷居住使用，故李剑锋、李婷婷在此期间归还的利息应当由李剑锋、李婷婷自行承担，此期间归还的贷款本金应当归入李剑锋、李婷婷支付的房款，一审法院结合贷款归还情况，依法核算确认此期间李剑锋、李婷婷支付的贷款本金金额为144009.89元，该款项依法纳入李剑锋、李婷婷已支付的购房款。另，根据一审法院查明确认，李剑锋、李婷婷还支付购房款100万元，故两项合计李剑锋、李婷婷已付房款为1144009.89元，李剑锋、李婷婷尚欠周勇、葛粉华房款984640.11元。李剑锋、李婷婷在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应银行贷款后将剩余房款支付周勇、葛粉华。综上，李剑锋、李婷婷请求周勇、葛粉华协助过户有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李剑锋、李婷婷于本判决生效之日起七日内代周勇、葛粉华向中国银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区津梁街8号朗科街区10幢306室项下贷款本息（以不超过984640.11元为限），中国银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给李剑锋、李婷婷并协助注销房产抵押登记手续；二、李剑锋、李婷婷于上述第一项判决内容履行完毕（以中国银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以984640.11元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付周勇、葛粉华；三、周勇、葛粉华在收到李剑锋、李婷婷支付上述第二项款项后七日内协助李剑锋、李婷婷将苏州工业园区津梁街8号朗科街区10幢306室房屋权属登记过户至李剑锋、李婷婷名下。一审案件受理费减半收取为8835元，保全费5000元，合计13835元，由周勇、葛粉华负担。二审中，上诉人周勇、葛粉华提供与被上诉人于2016年6月29日签订的补充协议一份，证明双方协商确定依据2011年9月22日签订的存量房买卖契约履行合同。被上诉人李剑锋、李婷婷质证认为，该证据能够证明双方在起诉前一致将原来购房协议的争议解决方式变更由苏州工业园区人民法院管辖，双方之间的权利义务以变更后的协议约定为准，亦证明双方明确房屋价款以存量房买卖契约约定的143万元为准。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，根据法律规定，基层人民法院审理事实清楚，权利义务关系明确的简单民事案件可以适用简易程序以简便的方式审理案件，在保障当事人可以充分陈述意见的前提下，不受民事诉讼法关于第一普通程序规定的限定，法庭辩论和陈述最后意见可贯穿于整个庭审过程。另双方在一审中均同意简易程序延长审限三个月，故一审法院按简易程序审理并不违反法律规定。一审庭审笔录和卷宗材料中并未显示上诉人曾在一审期间提出过反诉，其在二审期间也未能提供证据证明其主张，故本院不予采信。即便上诉人曾在一审中提出反诉，一审法院未与本诉合并审理并不影响上诉人另案主张的诉讼权利。另外，在一审庭审中，上诉人与被上诉人曾共同确认因涉案房屋未满五年，过户税费较高，故双方在签订房屋买卖合同后口头协商确认延期至房屋产权证满五年后再办理过户手续，一审法院据此作出的事实认定正确。综上所述，周勇、葛粉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17670元，由上诉人周勇、葛粉华负担。本判决为终审判决。审　判　长　包　刚代理审判员　赵　俊代理审判员　王　炜二〇一七年五月三日书　记　员　王文君 关注公众号“”