（2017）苏03民终392号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-11
案件名称
刘海若与徐州伟利房地产发展有限公司、徐州丰洋百货有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州伟利房地产发展有限公司,刘海若,徐州丰洋百货有限公司,徐州隆盛企业策划管理有限公司,徐州云湖机动车检测有限公司（原徐州市汉美玉石雕刻有限公司）,徐州常信投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终392号上诉人（原审被告）：徐州伟利房地产发展有限公司，住所地徐州市河清路64号。法定代表人：农贵现，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国庆，江苏达谕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈越，江苏达谕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海若，男，1985年11月19日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：周蓓娟，女，1960年10月28日生，汉族，系刘海若母亲，住徐州市云龙区。原审被告：徐州丰洋百货有限公司，住所地徐州市九里村襄王南路西侧1栋。法定代表人：魏东，该公司总经理。原审被告：徐州隆盛企业策划管理有限公司，住所地徐州市淮海食品城天龙南北干货酒类饮料市场2-32。法定代表人：渠海林，该公司总经理。原审被告：徐州云湖机动车检测有限公司（原徐州市汉美玉石雕刻有限公司），住所地徐州市泉山区湖滨办事处杏山村。法定代表人：李绍伟，该公司执行董事兼总经理。原审被告：徐州常信投资有限公司，住所地徐州市九里区襄王南路西侧。法定代表人：左娅，该公司执行董事兼总经理。上诉人徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称伟利公司）因与被上诉人刘海若、原审被告徐州丰洋百货有限公司（以下简称丰洋公司）、徐州隆盛企业策划管理有限公司（以下简称隆盛公司）、徐州云湖机动车检测有限公司（以下简称云湖公司）、徐州常信投资有限公司（以下简称常信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟利公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、我方认为涉案《预约委托出租合同》已经解除，主合同解除，担保合同当然解除，对合同解除之后的债务不应承担责任。由于解除时间发生于2007年底，时至今日部分证据因时间过长未能保存而丢失或原件丢失，但丰洋公司尽量收集的证据却大量未予认定。1、丰洋公司申请调取的富景广场业主委员会的备案材料未进行认定。一审中，对于代表众多小业主享有出租权的富景广场业主委员会资料，虽然未能全部调取，但调取的2009年富景广场业主委员会特别是证明富景广场业主委员会成立并有效的备案录，一审法院没有对此认定。因富景广场不同于一般住宅楼，它均是不能分割出租的商铺，功能只能用于商业经营，因此，业主委员会存在的目的在于接受业主授权承担出租责任，也就是已经2/3以上的业主同意，有权代表全体业主出租商铺，在出租权上等同于业主，解除的通知告知了业主委员会，也等同于告知了众多小业主。2、富景广场业主委员会和全体业主《函》、徐州富景广场业主委员会出具的《证明》，一审法院未对此进行认定。该证据一方面能与丰洋公司提供的其他证据相互印证，另一方面证明了徐州富景广场业主委员会知晓丰洋公司解除了租赁合同，特别是《函》，张龙作为业主委员会的主任，在函上签字不仅证明了该《函》的真实性，而且证明了2009年之前徐州富景广场业主委员会也已成立，但该份重要证据，一审法院在判决认定上却只字未提。3、丰洋公司提交徐州富景百货有限公司、徐州富景广场业主委员会分别与他人签订的租赁合同等，反映丰洋公司与小业主解除租赁的事实行为，一审法院也未进行认定。丰洋公司自与小业主解除租赁合同后，完全不再经营，2008年之后丰洋公司从未付过房租，也未取得过任何收益，从提供的证明来看，明显是第三方及代表着业主出租权的富景广场业主委员会在管理、经营。二、部分事实的认定，与常理不符合，不应成为判决的依据。伟利公司认为2014年12月31日之前刘海若的租金，是双方达成调解自愿支付，并非应当支付。被上诉人刘海若辩称：刘海若与丰洋公司签订的合同是合法有效的，刘海若没有收到丰洋公司提出的解除合同通知，刘海若也没有授权业主委员会行使相关权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘海若向一审法院起诉请求：1、丰洋公司、伟利公司、隆盛公司、云湖公司、常信公司连带支付刘海若扣除抵押贷款本息后的房屋租金20370元；2、支付因违约而应承担的滞纳金1743.31元。一审法院认定事实：2005年11月，刘海若与伟利公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO0069705），约定：刘海若购买伟利公司开发销售的“富景广场”五层176#、193#号房，建筑面积为21.74㎡；单价为每平方米10911元，总房款237203元；刘海若应在签约当日缴纳首付款137203元，余款10万元做抵押贷款方式支付。2005年11月18日，甲方（委托方）为刘海若，乙方（受托方）为丰洋公司、丙方（担保方）为香港伟利发展公司，签订《预约委托出租合同》一份。合同第一条约定：刘海若将其购买的香港伟利发展公司投资建设的“徐州彭城富景综合楼”五层176、193号铺位委托丰洋公司代为对外出租，丰洋公司接受刘海若之委托；委托期限为10年，自2005年12月30日至2015年12月31日止；委托出租期限内，刘海若不得自营或自行将铺位出租给第三方或委托第三方出租该铺位。合同第二条约定：委托出租期限内，丰洋公司保证刘海若获得购买该铺位房款总额一定比例的租金（详见附表）；租金按年、分期计付，每年元月十日、七月十日分两次支付。合同第三条约定：丰洋公司承担铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向刘海若支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，刘海若有权按同期银行贷款利率向丰洋公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，刘海若有权要求丰洋公司支付同期银行贷款利率两倍的滞纳金。该合同的《委托出租协议附表》载明，五层176、193号铺位2014年12月30日至2015年12月31日的租金回报率为12%。同时，该合同附件约定：香港伟利发展公司同意将以下属公司“徐州伟利房地产发展公司”名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在刘海若与丰洋公司双方合同履行结束前不转让其产权。该附件上有香港伟利发展公司以及伟利公司的盖章确认。一审庭审中，丰洋公司、伟利公司均认可租金先付后用，逾期支付租金超过二十日，自应付款次日起按同期银行贷款利率两倍支付滞纳金。2006年7月20日，甲方（借款方）为刘海若，乙方（出借方）为徐州云龙湖高尔夫俱乐部有限公司（后更名为徐州市汉美玉石雕刻有限公司以下简称汉美公司）、丙方（担保方）为徐州市常信信用担保有限责任公司（现为常信公司），签订《借款合同》一份。合同约定：汉美公司向刘海若提供借款10万元，常信公司自愿作为借款的连带保证人。该借款仅用于购买富景广场五楼176#、193#商铺，由汉美公司直接支付给伟利公司。借款期限9年，自2006年7月20日至2015年7月19日，利率6.39%，刘海若自2006年7月20日起每月偿还借款本息1220元。刘海若于2006年7月20日至2015年7月19日自愿以丰洋公司支付的每半年租金中的7320元直接用于偿还借款本息，如丰洋公司不支付租金，由汉美公司、常信公司承担连带责任。2015年1月15日，刘海若与伟利公司、汉美公司达成（2014）鼓民初字第2272号民事调解书，约定：伟利公司于2015年3月31日前一次性支付刘海若租金98650元；上述款项付清后，淮海东路39号富景广场5层176、193号房屋2014年12月31日前产生的租赁合同纠纷全部了结。该调解书已生效。另查明，涉案房屋现未办理产权登记，刘海若在签订《商品房买卖合同》当日支付购房款137203元，剩余购房款由汉美公司出借并直接支付给伟利公司。刘海若与丰洋公司、伟利公司一致认可涉案房屋2015年1月1日至12月31日应收租金为28463元，2015年1月1日至7月19日应付贷款本息8093元，三方均同意在应收租金范围内先将应付贷款本息抵扣。同时，刘海若就该段时期的欠付租金仅主张1743元滞纳金，并放弃其他未主张的滞纳金，丰洋公司、伟利公司对此无异议。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。2005年11月18日，刘海若与丰洋公司、香港伟利发展公司签订的《预约委托出租合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。关于《预约委托出租合同》是否解除的问题。对于发生法律效力的合同，当法定或者约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。双方当事人协商一致，也可以解除合同。但主张合同解除的一方当事人应对其主张的解除事实承担举证责任。丰洋公司、伟利公司虽然主张预约委托出租合同解除，但首先，其仅提供了《徐州丰洋百货有限公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，丰洋公司、伟利公司未有证据证明该函已经向刘海若送达；再次，丰洋公司、伟利公司未能提供证据证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明与刘海若达成合同解除的合意。丰洋公司虽主张其与徐州富景广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但其并未提供证据证明徐州富景广场业主委员会的合法性，也未提供证据证明徐州富景广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州富景广场业主委员会能够代表刘海若或者取得刘海若的授权。《预约委托出租合同》由刘海若本人签署，刘海若系该合同当事人、出租人，丰洋公司向徐州富景广场业主委员会致函通知并不导致其与刘海若之间的合同关系解除。综上，丰洋公司、伟利公司主张《预约委托出租合同》已经解除证据不足，没有事实和法律依据，不予支持。关于刘海若要求丰洋公司支付租金20370元的诉请，该院认为，丰洋公司应当依据《预约委托出租合同》的约定向刘海若支付租金，该合同的租赁期限为2005年12月30日至2015年12月31日，根据（2014）鼓民初字第2272号民事调解书的约定，2014年12月31日前的租金已经由伟利公司承诺支付，故刘海若现要求丰洋公司支付2015年1月1日至2015年12月31日租金的诉请具有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，2015年的租金应为房款总额的12%，即28463元，扣除2015年1月1日至7月19日贷款本息8093元，丰洋公司还应支付刘海若租金20370元，对刘海若的该项诉请予以支持。关于刘海若要求丰洋公司支付滞纳金1743元的诉请，该院认为，根据《预约委托出租合同》第二条、第三条的规定，涉案房屋租金按年计付、分期支付，每年元月十日、七月十日分两次支付；逾期二十个工作日后，刘海若有权按照同期银行贷款利率的两倍收取滞纳金。现丰洋公司已逾期支付租金超过二十天，故应按合同约定支付滞纳金。鉴于丰洋公司、伟利公司对该滞纳金的数额无异议，故对刘海若的该诉请予以支持。关于伟利公司是否应当承担担保责任问题，该院认为，在《预约委托出租合同》中，伟利公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此刘海若主张伟利公司承担担保责任具有事实和法律依据，伟利公司应当对丰洋公司欠付租金及滞纳金承担连带责任。关于隆盛公司应否对租金及滞纳金承担连带责任的问题。该院认为，连带责任应当有明确的法律规定或合同约定，该案是房屋租赁合同纠纷，合同具有相对性，合同内容仅对合同当事人具有约束力。隆盛公司并非涉案合同的当事人，其与刘海若之间不存在租赁关系，《预约委托出租合同》中亦未约定隆盛公司应对租金及滞纳金承担连带责任，刘海若亦未能提供证据证明隆盛公司存在符合法律规定应当承担连带责任的情况，故刘海若要求隆盛公司对租金及滞纳金承担连带责任无合同和法律依据，对该诉请不予支持。关于汉美公司和常信公司应否对租金及滞纳金承担连带责任的问题。该院认为，在《借款合同》中，明确约定如丰洋公司不支付租金，汉美公司和常信公司承担连带责任，因此刘海若主张汉美公司和常信公司承担连带责任具有事实和法律依据，二公司应当对丰洋公司欠付租金及滞纳金承担连带责任。隆盛公司、汉美公司、常信公司经该院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。该院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、徐州丰洋百货有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付刘海若富景广场五层176、193号房屋2015年1月1日至2015年12月31日的租金20370元及滞纳金1743元，徐州伟利房地产发展有限公司、徐州市汉美玉石雕刻有限公司、徐州常信投资有限公司对上述款项承担连带责任；二、驳回刘海若对徐州隆盛企业策划管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元、两次公告费600元，共计950元（刘海若预交），由徐州丰洋百货有限公司、徐州伟利房地产发展有限公司、徐州市汉美玉石雕刻有限公司、徐州常信投资有限公司负担（该款于判决生效后十日内支付给刘海若）。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：伟利公司主张丰洋公司曾于2007年12月16日向业主发函解除《预约委托出租合同》，函件由徐州富景广场业主委员会接收。2009年7月20日，徐州富景广场业主委员会在徐州市鼓楼区黄楼街道办事处进行备案。2017年2月14日，汉美公司名称变更为徐州云湖机动车检测有限公司。本院认为：伟利公司主张涉案《预约委托出租合同》已经解除，应举证证明出租方与承租方已协商一致解除合同、合同约定的解除条件已成就或存在法定解除的情形。而涉案《预约委托出租合同》的签订方为丰洋公司与刘海若，故丰洋公司如欲解除合同，应与刘海若协商一致或基于约定、法定解除事由通知刘海若，但在现有证据无法证明富景广场业主委员会有权代表刘海若行使合同权利、刘海若对此亦不予认可的情况下，丰洋公司向富景广场业主委员会发函及富景广场业主委员会出具证明均不能得出刘海若已同意解除合同或已收到解除合同通知的结论，且伟利公司主张丰洋公司于2007年向徐州富景广场业主委员会发函主张解除合同，但徐州富景广场业主委员会系于2009年7月20日备案设立，因此，对伟利公司关于涉案《预约委托出租合同》已解除的上诉主张，本院依法不予采信。综上，伟利公司的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由上诉人徐州伟利房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单云娟审 判 员 张建民代理审判员 曹 辛二〇一七年五月三日书 记 员 李 璟 来自