（2016）鲁1002民初4998号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-26
案件名称
原告杨××与被告郭××房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
威海市环翠区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨××,郭××
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初4998号原告：杨××，男。委托诉讼代理人：冉牧祥，山东中立达律师事务所律师。被告：郭××，女。委托诉讼代理人：张××，男,系被告之夫。原告杨××与被告郭××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨××及其委托诉讼代理人冉牧祥、被告郭××及其委托诉讼代理人张××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨××向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还购房款449096元及利息（利息自2014年5月17日以449096元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院确定的履行之日止）。事实和理由如下：2012年3月13日，原、被告签订了一份《房屋土地购买合同》，其中，北边东第二层楼209室、210室面积各为46.35平方米，共计92.5平方，两室合计价款140904元，南边屋面积为252平方米。原告向被告共支付房款59万元，减去209室、210室的价款后，其余449096元则为252平方米房屋的价款，原告购买的该252平方米的房屋，已被依法认定为违法建筑，且已被拆除。鉴于上述事实，被告应将252平方米房屋的购房款449096元返还给原告并支付利息，故原告诉至法院，请求处理。郭××辩称，被告通过法院拍卖依法取得252平方米的土地及地上建筑物，原、被告房屋土地购买合同中所转让的252平方米指土地使用权，并非指房产权，2013年3月13日，原、被告签订房屋土地购买合同，合同明确为房产土地买卖协议而非仅指房屋买卖协议，合同第九条着重载明南边屋252平方米无房产证。从合同及收款收条、原告对被告提起的两次诉讼看，252平方米指土地使用权的转让而非房产的转让。南边屋252平方米是一个地理标志性概念，即大院南边252平方米的土地，土地上建有252平方米的房屋，并非指252平方米产权的房产，合同第九条是指被告转让的事252平方米的土地及土地上没有产权的临时建筑，该临时建筑原告购买后如何使用，使用多久不是被告所能掌控的。原、被告合同合法有效，且已实际履行多年，现原告要求被告将其履行合同的款项予以返还，理由不当，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据一、收款收据四份，2013年3月13日收条载明“今收杨××购东海路53A号209、210厂房、院内正南252㎡定金10万元整”，2013年3月15日收条载明“今收杨××、邵爱秋（原告之妻）购东海路53A209、210号厂房预付款30万元整”，2014年2月13日收条载明“今收到邵爱秋购买东海路53A号209、210号房屋款11万元整”，2014年5月17日收条载明“今收到邵爱秋购买东海路53A号209室房款8万元整”。证实原告已全部履行支付购房款的义务；证据二、2013年11月26日威海经技区人民法院作出的（2013）威经技区民初字第1051号民事调解书一份（后该调解书因故按撤诉处理），载明2013年10月16日杨××以要求确认诉争53A号房屋归其所有为由将郭××诉至威海经济技术开发区人民法院，后经该院调解双方当事人达成调解意见：位于威海经济技术开发区东海路53A号，被告郭××拥有使用权的3017平方米土地上的南边屋252平方米（具体建筑面积以实际测绘为准），由被告出让给原告，待能够办理相关产权手续后，由被告协助原告办理，原告于2014年1月底前给付原告购房余款19万元。证实被告一直承诺协助原告办理房屋产权手续，同时否定了被告所谓的转让的不是房屋，而是土地的错误说法；证据三、2016年1月16日威海经技区人民法院作出的（2015）威经技区行初字第8号行政判决书，载明2015年4月20日杨××不服规划管理限期拆除违章建筑（南边屋252平方米）、罚款处罚将威海市城市管理行政执法局诉至威海经济技术开发区，列郭××为第三人，经该院认定威海市城市管理行政执法局的行政行为系在法定职权范围内做出的行政行为，其作出的拆除违法建设决定书事实清楚、程序合法、适用法律正确，行政处罚合法，故判决驳回原告的诉讼请求，后郭××不服该判决，提起上述，2016年4月12日威海市中级人民法院作出的（2016）鲁10行终字2号行政判决书维持上述判决。郭××在该案中认为其在竞拍的诉争房屋时，拍卖公司出具的涉案房屋的图纸上明确表明了诉争房屋的存在，且是合法存在，威海市城市管理行政执法局的行政行为违法，应当撤销。证实在收到威海市中级人民法院的二审判决书之前，被告一直坚持其出卖给原告的涉案房屋，不属于违法建筑，原告直至收到二审判决书之日才知道购买的涉案房屋系违法建筑，双方签订的房屋土地买卖合同是无效合同。原告购买涉案房屋，不存在任何过错，当涉案房屋依法被确认为违章建筑后，被告应将252平方米房款全部返还给原告；证据四、2013年6月15日，税收转账专用完税证一份（号码：0818620），载明纳税人邵爱秋缴纳东海路53A号209契税2113.56元，在“计税金额或销售收入”一栏内载明70492元，证明209室房款为70492元；证据五、2013年6月15日，税收转账专用完税证一份（号码：0818621），载明纳税人邵爱秋缴纳东海路53A号210契税2113.56元，在“计税金额或销售收入”一栏内载明：70492元，证明210室房款为70492元。被告对上述证据质证称，对证据一的真实性无异议，但是2013年3月13日的收据能够证明209、210卖的是厂房，252平方米是卖的土地，其他收据中也显示了209、210是厂房，由此可以看出252平方米没有标注厂房，系出卖的土地；对证据二的真实性没有异议，该民事调解书只是约定的被告方的协助办理，被告方只负有配合的义务，但是是否能办理相关手续，被告方不负有责任；对证据三的真实性无异议；对证据四、五的真实性无异议，当时是原告想少缴税，就把价格调低了，当时约定的真实价格为2500元一平方。对于原告提交的上述证据，经质证被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交下列证据：证据一、2014年7月7日，威海经济技术开发区人民法院作出的（2014）威经技区民初字第63号民事判决书一份，载明2014年1月13日，原告以诉争南边屋252平方米被威海经济技术开发区恒晟汽车维修中心（以下简称恒晟维修中心）占有使用，且在诉争房屋上加盖一层，要求恒晟维修中心拆除其在诉争房屋上加盖的建筑物、恢复原状，该判决认为原、被告签订的购买合同合法有效，恒晟维修中心未提供证据证实其占有并改建诉争房屋的合法性，故判决恒晟维修中心将诉争房屋恢复原状、并将诉争房屋上加盖的建筑物拆除，证实双方签订的合同系合法有效；证据二、2014年10月30日威海市中级人民法院作出的（2014）威民一终字722号民事判决书一份，载明恒晟维修中心不服上述判决，上诉至威海市中级人民法院，该判决认为原、被告签订购买合同后，取得诉争房屋的占有权益，无论原告是否对诉争房屋享有物权，从维护法律秩序的角度考虑，应保护原告对诉争房屋的占有故驳回上诉，维持原判。证实南边屋252平方米系被告出卖的土地使用权，法院依法确认合同系有效的。对被告提交的上述证据，原告质证称对两份证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议。被告将不享有物权的建筑物进行出售而与原告签订的合同是无效合同，被告在本案中应该承担全部的责任。对于被告提交的上述证据，经质证原告对其真实性均无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：威海经济技术开发区东海路53A南侧房屋（一层，252平方米）于2000年左右建成，建设时未办理工程规划许可证等审批手续。2011年11月17日，被告通过烟台芝罘区人民法院拍卖，取得了坐落于威海市东海路东、凤林变电站西，房产证项下的建筑面积1842.21平方米二层厂房及墙院内所有占有的土地一宗的所有权及相应的其他权利。2013年3月13日，被告郭××（甲方）与原告杨××（乙方）签订《房屋土地购买合同》一份，约定甲乙双方经友好协商达成房产土地买卖协议，具体条件如下：坐落威海市经区东海路53A，土地性质为工业用地，使用期还剩三十二年（2013年-2045年）。建筑面积：南边屋252㎡，北边东第二层楼209室46.35㎡、210室46.35㎡，合计总面积351.7㎡。公共大院：（18米×9.6米=892.8平方米）+东屋后面积（25.3米×3.3米=83.49平方米）+（25.3米×3.3米=83.49平方米），合计约1059.78平方米，公共大院为五户业主所有。上述总买价595000元（后商定总价款59万元），付款方式：2013年3月13日，预交定金10万元，余款甲方协助乙方办完产权过户手续一次性付清。违约责任：甲方保产权清楚而与外界无经济纠纷，乙方保证按上述约定如期交付房款。南边卖的房屋252平方米无房证。合同自签订之日起立即生效。后原、被告分别按约履行了相应付款及交付部分标的物的义务，原告于2013年3月18日、3月21日取得了东海路53A209、210室房屋所有权证（分别载明房屋所有权人邵爱秋，共有情况单独所有，房屋坐落东海路-53A号-209，东海路-53A号-210，建筑面积46.35平方米）、土地使用权证（分别载明土地使用权人邵爱秋，座落东海路-53A号-209，东海路-53A号-210，土地用途工业，使用权面积3179.40平方米、共用）。2015年1月13日，位于东海路53A南侧的房屋（一层，252平方米）经过威海市城市管理行政执法局调查，以上房屋2000年左右建设时未办理工程规划许可证，经规划部门认定属于无法采取改正措施消除影响的行为，严重影响城市规划，限原告自行拆除，逾期将强制拆除。后涉案房屋于2016年6月份被强制拆除。2016年10月13日，原告以购买的涉案252平方米的房屋已被依法认定为违法建筑，且已被拆除，要求被告将252平方米房屋的购房款449096元返还给原告并支付利息，与被告协商未果，故原告诉至本院，请求处理。诉讼中，原告认为购房款590000元，包括209、210室、252平方米的全部房屋的购房款，在签订土地购买合同时对209、210、南边屋252平方米没有约定单价，只是约定了总价款，没有进行价格的区分，只是在办理209、210两套房屋面积相同，209、210办理房产证时为了纳税方便，所以双方约定每套房屋价格为70492元。公共大院没有算钱，252平方米上的建筑物不是临时建筑物，且被告一直坚持是合法建筑物。原告当时知道南边屋252平方米没有房证，但是认为能够办房证。被告认为购房款590000元原告已付清，当时约定209、210是2500元每平方，原告在高区法院起诉时也是按照2500元每平方米起诉的，对方提供给房管局的购房合同系原告为了少缴税，双方签订的假合同。总购房款590000元的构成是：209、210为2500元每平方，252平方米的土地是1400元左右每平方。公共大院是公用的，没有计算价款。252平方米当时买卖的时候有临时建筑物，所以卖给原告土地的时候，已经告知原告没有办理房证，当时联同临时建筑物一并给原告了，在原告提供的合同上能够看出双方明确约定是无土地证无房证，被告从来没有向原告承诺过252平方米能够办理房证。本院认为，被告郭××通过法院拍卖竞买方式取得了包括诉争房屋在内的厂房及土地使用权，其对该土地使用权及地上建筑物有处分权，此后其与原告就上述部分土地使用权及部分建筑物达成买卖合意，并按照合同约定进行了履行，就涉案房屋（即合同项下南边252平方米房屋）而言，双方在该合同中明确载明无房证，说明原告在签订该合同时对于涉案房屋并无相应产权登记系明知的，由此产生的相应风险，原告在签订涉案合同时应当合理预见，在此情况下，原告仍与被告签订相应买卖合同，且对于诉争房屋今后是否能够办理房产证、何时办理、由何方负责办理等均未作出明确约定，即应当承担相应合同履行风险。从合同中看双方买卖标的包括工业用地使用权，南边屋、北边东二层209、210室，公共大院及东屋后面积等土地使用权，对该诉争房屋、其他房屋、土地使用权的价值则均未作出明确约定，所约定对价系前述标的整体约定价格，在双方履行相应合同义务后，诉争房屋方被确认为违章建筑，被依法予以拆除，该部分标的物虽为违法建筑，但不应影响涉案合同的整体效力，针对涉案合同项下交易标的及交易价款的构成双方陈述不一，诉争房屋相应价款数额并不确定，在此情况下，原告以缴纳209、210室的契税来证实209、210室的价款，从而用总价款减去209、210室的价款得出南边屋252平方米的价款主张被告应返还的款项，缺少事实及法律依据，故原告诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费3665元、财产保全费2720元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年五月三日书记员 高颖（代） 更多数据：搜索“”来源：