（2017）鲁01民终1747号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-18
案件名称
济南中合房地产经纪有限公司与刘珍居间合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南中合房地产经纪有限公司,刘珍
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终1747号上诉人（原审原告）：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：连智磊，总经理。委托诉讼代理人：张玲，山东贤关律师师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘珍，女，某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合经纪公司）因与被上诉人刘珍居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中合经纪公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定：双方签署的《物业需求看房协议》第二条第三项“在签订本协议书后一年内甲方(刘珍)及其关系人不得避开乙方(中合经纪公司)与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，该条款属于格式条款，非法排除了刘珍的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定应依法认定为无效。我公司认为这属于适用法律错误，该条款并非无效的格式条款，而是合法有效的合同条文，双方均应严格履行。（一）从形式上看，本案中的《物业需求看房协议》虽属简化交易、提高效率的所谓“格式合同”，但协议并未加重对方责任、排除对方权利。协议既未不合理限制刘珍另觅其他人居间的自由，也未限制刘珍与其他人签订居间合同，更没有强制刘珍与我公司订约，而是对我公司作为居间人所付工作及成果予以保护的法律措施，目的是让违反合同约定的委托人对其不诚信行为承担法律责任。我公司向刘珍提供房源信息以及实地带看房屋等服务，均是不可逆的，我公司一旦向刘珍提供以上居间服务，我公司就处于随时被跳单的危险之中，本协议及其中条款，就是对双方权利及利益进行综合衡量后，依据公平及诚信原则而设定的，并非加重对方责任、免除己方义务的所谓无效条款。（二）我公司已尽到了提示义务，对《物业需求看房协议》中的禁止“跳单”条款，采用加粗加黑加下划线等醒目方式进行标注，已充分尽到提示义务。并且刘珍也签字表示认同，该协议属于双方真实意思，并不违反法律规定，也未侵犯公共利益，应为合法有效合同，根本不属于应当无效的情形。（三）在《物业需求看房协议》中，设置禁止“跳单”条款是行业惯例，所有房屋中介公司，包括刘珍所提交的其与济南和平房地产营销策划有限公司签订的《物业需求看房协议》中也有相同或相似约定。如果否定该合同，则整个房屋中介市场秩序势必都将遭到严重破坏，也势必会产生更多纠纷，阻碍市场交易，这也与民法精神及合同法立法本意相违背。二、一判决认定事实错误。一审判决认定我公司未促成刘珍与原房主达成交易，刘珍没有利用我公司提供的房源信息、机会等条件，属于认定事实错误。（一）我公司带刘珍实地验看涉案房产的时间为2015年7月l4日，而济南和平房地产营销策划有限公司带刘珍实地验看涉案房产的时间为2015年7月25日，即刘珍首先是通过我公司知悉涉案房产相关信息的，后一次的验看才最终决定购买涉案房产，这明显属于利用了我公司提供的房源信息、机会等条件。（二）本案中刘珍提交的《物业钥匙委托书》、济南和平房地产营销策划有限公司的广告截图、济南和平房地产营销策划有限公司网上发布的普利文东花园房屋信息、原房主所有权人视频光盘，并不能达到刘珍通过济南和平房地产营销策划有限公司先于通过我公司知悉涉案房源信息的证明目的。济南和平房地产营销策划有限公司知悉涉案房源信息并不代表刘珍也得知，且原房主也并未独家委托济南和平房地产营销策划有限公司出售涉案房屋。而居间人的地位是媒介作用，无论原房主是否与我公司签署过代为出售涉案房产的委托合同，都不影响我公司作为居间人的地位。（三）我公司一审中诉讼请求中的佣金，在性质上是违约金，我公司的诉讼请求实际系比照佣金支付违约金，并承担律师费、诉讼费等费用。刘珍之所以应当承担违约金，就在于其对居间合同即《物业需求看房协议》的违反，致使我公司无法促成交易。一审判决以此认定我公司未促成合同成立，因而无法主张佣金，属于颠倒因果，事实认定严重错误，必须予以纠正。（四）刘珍与我公司签订合法有效的居间合同之后，又违反该合同约定，通过案外人与原房主达成交易，其违约事实清楚明白，理应承担违约责任。一份合同对应一份违约责任，多份合同对应多份违约责任，法律不可能赋予刘珍缔约自由，而不承担任何违约责任的权利。无论刘珍与案外人是否签订居间合同以及合同履行情况如何，均不影响其在本案中对我公司承担违约责任即：比照佣金支付违约金，并承担律师费、诉讼费等费用。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销原判决，发回重审或查清事实后改判。被上诉人刘珍辩称，一、刘珍不属于“跳单”的违约行为。最高人民法院指导案例上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案明确规定：同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。因此，本案中济南和平房地产营销策划有限公司早在2015年3月9日就取得了涉案房产的钥匙，刘珍在交易过程中并没有利用中合经纪公司的信息、机会，刘珍的行为不属于“跳单”的违约行为，无需向中合经纪公司支付任何费用。二、关于居间佣金与违约金是不同的法律概念。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘珍在济南和平房地产营销策划有限公司的居间下购得涉案房产，中合经纪公司并未促成合同成立，无权收取佣金。物业需求看房协议中约定了违约条款，但未约定违约金。中合经纪公司在上诉状中主张“佣金”在性质上是违约金，混淆了违约金和居间佣金的概念。本案中并不存在违约金的问题。三、一审判决认定物业需求看房协议中的格式条款无效，适用法律正确，应予以维持。(一)物业需求看房协议中约定，在签订本协议书后的一年内甲方(刘珍)及其关系人不得避开乙方(中合经纪公司)与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，侵犯了刘珍自主选择权，刘珍有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，非法排除了刘珍的主要权利。(二)物业需求看房协议中约定，甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用，中合经纪公司仅提供看房服务，并未促成合同成立，却要求刘珍支付佣金等，加重了刘珍的义务，违反了权利义务相统一的原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。中合经纪公司向一审法院起诉请求：1.刘珍支付佣金48000元，并自2015年11月9日起至判决生效之日止，以48000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿利息损失；2.刘珍承担律师费2000元。诉讼中，中合经纪公司将诉讼请求变更为：1.刘珍支付佣金44000元，并自2015年11月9日始至判决生效之日止，以44000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿利息损失；2.刘珍承担律师费2000元。一审法院认定事实：2015年7月14日，刘珍（甲方）与中合经纪公司（乙方）签订《物业需求看房协议》，约定中合经纪公司向刘珍提供普利文东花园1-2-2503室等两套房屋带看，服务佣金为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之同时一次性向乙方付清，委托期限自2015年7月14日至找到合适物业止，并特别约定：在签订本协议书后的一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。中合经纪公司主张的44000元佣金的计算方式为依据《物业需求看房协议》第二条第三款，刘珍应承担违约责责任，佣金为成交价的2%，看房协议约定成交价为220万元。庭审中，中合经纪公司称未与刘珍签订协议，只带刘珍看了房，带刘珍看房产生了实际费用，不向其主张。另查明，2015年3月，济南市历下区文化东路24号普利文东花园1号楼2单元2503室原房主郭伯春曾委托济南和平房地产营销有限公司将该房屋委托出售。2015年7月25日，刘珍与济南和平房地产营销策划有限公司签订物业需求看房协议，查看该公司提供的涉案房源。在济南和平房地产营销策划有限公司的居间服务下，2015年8月19日原房主郭伯春、刘珍与济南和平房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，郭伯春将涉案房屋以200万元的价格出卖给刘珍，刘珍向该中介公司交纳了2万元中介费。2015年11月9日，刘珍办理了涉案房屋产权登记。另查明，中合经纪公司为本次诉讼支付律师费2000元。另查明，中合经纪公司未能提交证据证明涉案房产原产权人郭伯春委托中合经纪公司代理出售涉案房产。一审法院认为：刘珍与中合经纪公司签订物业需求看房协议，双方具有居间合同法律关系。双方在协议中约定“在签订本协议书后的一年内甲方（刘珍）及其关系人不得避开乙方（中合经纪公司）与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，中合经纪公司通过协议限制刘珍通过其他居间方与房主进行交易，该条款属于格式条款，非法排除了刘珍的主要权利，依据合同法第四十条之规定应依法认定为无效。且本案中合经纪公司未有证据证明涉案房产中合经纪公司独自拥有委托出售权利。本案中，刘珍通过案外人济南和平房地产营销策划有限公司的居间行为与原房主郭伯春签订房屋买卖合同，支付了相应中介费，并最终完成了房屋过户，刘珍并未利用中合经纪公司的信息、机会，中合经纪公司也并未举证证明刘珍恶意避开中合经纪公司与原房主郭伯春进行交易，因此，不能认定刘珍构成违约。中合经纪公司在未促成交易且刘珍不构成违约的情况下，向刘珍主张佣金44000元及利息，于法无据，不予支持。鉴于此，中合经纪公司主张的律师费2000元，于法无据，亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回中合经纪公司的诉讼请求。案件受理费1050元，由中合经纪公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘珍提交三份证据，分别为证据一中国建设银行股份有限公司2015年8月20日明细一份、证据二济南中住和平房地产营销策划有限公司基本信息打印件一份、证据三济南中住和平房地产营销策划有限公司出具的《情况说明》一份，证明：刘珍通过案外人济南和平房地产营销策划有限公司居间交易促成合同，刘珍在2015年8月20日支付该单位法定代表人金田居间佣金2万元，济南和平房地产营销策划有限公司在2017年2月14日变更为济南中住和平房地产营销策划有限公司。中合经纪公司发表质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。首先，消费金额2万元汇入的是个体户金田家与案外人济南中住和平房地产营销策划有限公司无关联。本案中中合经纪公司所诉系要求刘珍承担违约责任，该证据与本案诉求无关联性，另外关于公司信息打印表请法庭依法核实认定。对证据三的真实性无法核实，即使该份证据是真实的，也不能否定刘珍因违反与中合经纪公司所签订的合法有效的居间合同而承担违约责任的事实，该份证据恰恰证明了因刘珍履行了其与案外人之间的居间合同，从而造成其与中合经纪公司之间的居间合同无法继续履行的事实。中合经纪公司自始至终都是依据合法有效的居间合同向刘珍主张违约责任，无论刘珍与案外人是否签订居间合同以及合同履行情况如何，均不影响其在本案中对中合经纪公司承担违约责任即比照佣金支付违约金并承担中合经纪公司律师费、诉讼费等费用，而且该份《情况说明》，并没有解决中合经纪公司在一审中提交的《物业钥匙委托书》中载明的权属证号与《房屋买卖合同》中载明的房屋所有权证号不一致的情形。2015年5月28日，上传至案外人济南和平房地产营销策划有限公司工作平台记载委托方式为独家，涉案房产内并没有洗衣机电视等，这也与《房屋买卖合同》中载明的内容相矛盾。上传至信息平台的涉案房产可能不是涉案房产，因此刘珍首先通过中合经纪公司得知涉案房产的具体信息，并且该《情况说明》未直接证实涉案佣金的交付。对上述证据，本院认为，公司的基本信息为公开信息，可以通过网络检索查询，中国建设银行股份有限公司出具的明细表及济南和平房地产营销策划有限公司出具的《情况说明》均符合证据的形式要件，故对刘珍提交的三份证据真实性予以确认。上述证据进一步佐证了一审法院认定的事实。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋买卖居间合同中所谓的“跳单”是指房屋的买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的行为。买方的该种“跳单”行为有违诚实信用原则，对中介公司而言系违约行为，故房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定应认定为合法有效，但本案所涉中合经纪公司《物业看房需求协议》中的约定即“在签订本协议书后的一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，系中合经纪公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商确定的条款，该条款符合格式条款的特征，应为格式条款。该格式条款将刘珍通过其他中介公司合法购买房屋的行为视为违约，明显的加重了刘珍的责任、排除刘珍的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，即使中合经纪公司对该条款进行加黑与下划线处理，亦不能导致该条款有效，故一审判决确定该条款为无效条款，符合法律规定。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原房屋所有人出售房屋的信息被多家中介公司获得，并非独家代理销售，刘珍系分别通过济南和平房地产营销策划有限公司与中合经纪公司获得本案所涉房源的信息，且均与两公司签订了看房协议，刘珍分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。在上述交易过程中，刘珍有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其并没有利用中合经纪公司的信息、机会，从而不构成“跳单”违约，因此，一审判决对中合经纪公司的诉讼请求不予支持正确。综上所述，中合经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人济南中合房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 伟代理审判员 杨晓辉代理审判员 孙延东二〇一七年五月三日书 记 员 孙培培 关注微信公众号“”