（2017）苏12民终671号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-05-11

案件名称

韦春华与泰州市海泉商品混凝土有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

泰州市海泉商品混凝土有限公司,韦春华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2017）苏12民终671号上诉人（原审被告）：泰州市海泉商品混凝土有限公司，住所地泰州市海陵区工业园区泰安路29号1栋。法定代表人：王双红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王佑和（特别授权），江苏奕俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永胜（特别授权），江苏奕俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦春华，男，1981年2月12日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：周剑笛（特别授权），江苏兴苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立芹（特别授权），江苏兴苏律师事务所实习律师。上诉人泰州市海泉商品混凝土有限公司（以下简称海泉公司）因与被上诉人韦春华租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年3月22日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人海泉公司法定代表人王双红及其委托诉讼代理人王佑和，被上诉人韦春华的委托诉讼代理人周剑笛、陈立芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海泉公司上诉请求：一、撤销（2016）苏1202民初372号民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房地产的权利人为上诉人，上诉人与被上诉人之间并不存在租赁合同关系。被上诉人系上诉人的股东，参与拍卖系因股东会决议，按照股东会决议履行职务行为。被上诉人参与拍卖的全部资金11047140元全部系上诉人出资，其中被上诉人向股东汤泉济借款754.714万元，被上诉人垫付40余万元（该款包括利息，上诉人也早已经全部归还到位），并不是其所称的自行承担。2014年11月21日和28日汤泉济汇给被上诉人两笔帐，系上诉人向股东汤泉济的借款，并且与汤泉济签订书面的借款合同，因委托被上诉人代为参与拍卖，因此就直接汇给被上诉人。土地拍卖款的资金组成与其自认的笔记本流水明细相一致。虽然上诉人提起的确认所有权已经判决，因在一审中上诉人提供的情况说明、笔记本流水帐均为复印件，被上诉人对真实性不予认可，法院对复印件的真实性无法确认，但是上诉人在公安机关报案立案中，公安机关已经对该复印件笔记进行鉴定，已经确认系被上诉人的笔迹。另一审法院一再以没有书面的股东会决议，认定上诉人并未提供证据证明，显然是认定事实不清。会计宋慧萍的证言以及实际股东吴明在一审过程中的书面证明也予以证实。二、法院判令要求上诉人承担占有使用费适用标准错误。上诉人与泰州天马混凝土有限公司（以下简称天马公司）的租赁协议为120万/年，但是租赁项目有房地产、生产设施、检验设施、混凝土运输车、泵车若干辆以及一条生产线、码头等生产设施、办公设施，涉及房地产资金的仅有50万左右。后一审法院按照被上诉人提供的与案外人签订的租赁协议的租金标准要求上诉人支付占有使用费，实属不当。上诉人质疑该租赁协议的真实性及目的性，被上诉人与案外人并未达成真正的租赁合意，而是相互串通，以达到其想以高额的租金标准逼迫上诉人让出涉案房地产的一种手段。即使法院认定涉案房地产的权利人为被上诉人，上诉人应当支付占有使用费，在上面对相关标准存在争议时，应当由价格部门进行认证或参照泰州同地区的行业租金标准而确定，否则对上诉人而言有失公平。三、一审法院审判程序违法。1、被上诉人要求按照参照原协议，按照120万元/年支付租金，而现在法院按照350万/年标准判令上诉人支付占有使用费，实属超诉讼请求、超标的判决，侵犯了上诉人的合法权益。2、该案件在审判过程中，由于被上诉人对上诉人提交的笔记本复印件不予认可。因上诉人就被上诉人职务侵占公司财产行为向公安机关进行报案，公安机关已进行笔迹鉴定，确认被上诉人拒不认可其书写的相关证据确系被上诉人的笔迹，该证据对本案认定事实及最终判决都有至观重要的作用，法院应当中止，而不应当直接作出判决。被上诉人韦春华辩称，1、被上诉人依法参加泰州市中级人民法院在淘宝网上公开拍卖的案涉房产并竞拍成功，依法享有房屋所有权及土地使用权，上诉人所提出的所谓“确权诉讼”已由生效法律文书判决驳回，泰州市中级人民法院也从未收到上诉人委托他人参加拍卖的授权委托书，亦不存在事后委托的情形。2、上诉人提出的占有使用费适用标准错误的上诉理由不能成立。上诉人的大股东汤泉济与被上诉人商量，同意上诉人后期继续租用被上诉人拍卖的原泰州天马混凝土有限公司（以下简称天马公司）房屋和土地，根据“先付租金后使用房屋和土地”的行业惯例，同意提前支付了150万元租金给被上诉人。上诉人称租金只有120万元一年，其中房地产充其量只有50万元一年，但并没有证据证明，且天马公司出租行为违法，属于无权处置。实际上，天马公司的租金是180万元一年，因害怕被追缴，所以租赁合同上只写了120万元。3、上诉人提出的一审审判程序违法理由不能成立。本案从2016年1月立案至今已经一年多，一度中止审理，等待上诉人提出的确权诉讼。现在上诉人又提出了职务侵占罪的控告，但上诉人没有向法院提交公安机关的立案决定书，上诉人所说的技术侦查更是荒唐。在上诉人提交的笔记本复印件中，部分字迹系被上诉人所写，在三次庭审中均予以确认，根本无须进行技术侦查。上诉人说提出的中止审理事宜在一审期间已经消灭，恢复审理是对当事人诉权的保护。在本案一审期间，第三次开庭时，上诉人也未提出再次中止审理，即使提出中止审理，其理由也不能成立。被上诉人系上诉人的小股东，不存在任何的职务便利，所支出的任何费用均需要上诉人的法定代表人的批准，所以上诉人向公安机关控告被上诉人职务侵占纯属诬告。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院维持原判。韦春华向一审法院起诉请求：1、判令被告立即迁出所租用的原告位于泰州市泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋和土地；2、被告按人民币3500000元/年的标准支付从2016年1月13日起至实际迁出之日止的占用费；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：韦春华系海泉公司股东。天马公司所有的位于泰州市海陵区泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋中1幢、2幢于2013年1月14日由本院进行查封，3幢于2013年1月17日由一审法院查封，4幢于2013年1月17日由本院进行查封，此后上述房屋均由于诉讼被多次轮候查封。2013年7月1日海泉公司与天马公司签订租赁协议，约定天马公司将全部厂房、办公楼、场地、试验室、混凝土搅拌车、混凝土汽车泵及机械设施设备租赁给海泉公司使用；租赁时间从2013年7月1日起至2021年6月30日止；办公楼、场地及生产、检验设施设备等租赁资产合计租金人民币120万元/年等。此后海泉公司即使用上述房地产及设备进行生产经营。2014年10月29日，本院作出（2013）泰中执字第0213-2号拍卖通知书，确定对天马公司所有的位于泰州市海陵区泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋及土地进行第二次公开拍卖。拍卖时间：2014年11月10日10时至2014年11月11日10时（延时的除外），拍卖公告中注明：无优先购买权人记录。后韦春华及海泉公司法定代表人王双红均参与竞拍。2014年12月3日，本院作出拍卖成交确认书，确认韦春华以人民币1104.714万元成功竞得拍卖标的物天马公司上述房地产。2014年12月10日，本院作出（2013）泰中执字第0213-2号执行裁定书，裁定书内容为天马公司所有的位于泰州市海陵区泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋及土地为买受人韦春华所有。拍卖后，上述房地产仍是海泉公司经营使用。2016年1月7日韦春华与案外人上海宙欣建设工程有限公司（以下简称上海宙欣公司）签订房屋和土地租赁合同，约定韦春华将泰州市海陵区泰东经济园区兴泰公路东侧的办公楼和场地出租给上海宙欣公司使用，租赁期限自2016年1月7日至2036年1月6日止，租金每年人民币叁佰伍拾万元；并约定由于上述房屋和土地涉及海泉公司已经现场占用，上海宙欣公司同意韦春华给予海泉公司优先租赁权，只有海泉公司放弃优先租赁权利时，合同生效，上海宙欣公司缴纳租赁定金人民币10万元。2016年1月8日韦春华委托律师向海泉公司寄送律师函，告知与第三方洽商的承租租金350万元/年，海泉公司可以按照该租金标准与韦春华签订租赁合同，如海泉公司收到律师函三日内不与韦春华签署租赁合同，视为其放弃优先租赁权。海泉公司于2016年1月9日收到该律师函。后韦春华与海泉公司未签订租赁合同。2013年1月13日韦春华到本案所涉房地产所在地张贴告示，要求海泉公司在2016年1月14日前迁出。双方因此发生纠纷，后经公安部门处理。现韦春华诉至法院要求海泉公司迁出所涉房屋、土地，并要求按人民币3500000元/年的标准支付占用费。另查明，海泉公司曾要求确认天马公司位于泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋和土地为其所有，而涉讼。该案经一审法院审理作出（2016）苏1202民初716号民事判决，判决驳回了海泉公司的诉讼请求。海泉公司不服向本院提起上诉，本院作出（2016）苏12民终2046号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。韦春华经过拍卖获得案涉房屋所有权及土地的使用权。虽海泉公司对此不予认可，并就此提出诉讼要求确认案涉房屋、土地为其所有，但其主张已有生效法律文书判决驳回。故韦春华现依据生效的执行裁定书，对案涉房地产主张权利，并无不当。海泉公司与天马公司在案涉房屋已经被法院查封的情况下签订租赁合同，该租赁合同对通过竞拍取得房地产的权利人即韦春华不具有约束力。韦春华通过拍卖取得案涉房地产后，在未与海泉公司签订书面租赁合同的情况下同意海泉公司使用，并认可双方存在的是租赁关系，则韦春华与海泉公司之间的租赁关系属不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韦春华于2016年1月9日向海泉公司寄送了律师函，告知案涉房地产已经与案外人达成租赁合同，海泉公司在同意条件下可优先承租，并告知如不办理租赁手续，即终止租赁关系。可见韦春华已经按上述法律规定履行了通知义务。但海泉公司在收到律师函后未与韦春华签订租赁合同，现韦春华有权要求海泉公司交还案涉房地产，予以支持。因案涉房地产韦春华与案外人已经达成租赁合同，并就租金标准进行了约定，因海泉公司仍占用案涉房地产，导致韦春华产生了相应的租金损失，现韦春华要求海泉公司按其与案外人达成租赁合同中约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。虽海泉公司对韦春华主张的支付占用费的标准存在异议，但没有提供充分的证据否认韦春华与案外人签订的租赁合同，对此辩解不予采信。判决：一、泰州市海泉商品混凝土有限公司于判决生效之日起三十日内将占用的原告韦春华位于泰州市海陵区泰东经济园区兴泰公路东侧的房屋及土地交还韦春华；二、泰州市海泉商品混凝土有限公司于判决生效之日起三十日内按年租金人民币3500000元的标准支付韦春华从2016年1月15日起至实际交还房地产之日止的占有使用费；三、驳回韦春华的其他诉讼请求。案件受理费7133元、诉讼保全费5000元，合计人民币12133元，由海泉公司负担。本院二审期间上诉人提交了泰州市公安局物证鉴定所出具的泰公物鉴（文）字[2016]100号鉴定文书复印件一份，证明被上诉人笔记本复印件上左侧与右侧的内容均系同一人所写，同时证明情况说明复印件上韦春华的签名与韦春华本人签名是一致的，故情况说明与笔记本流水帐能客观真实地反映涉案房地产的真实权利人为本案的上诉人，被上诉人只是代持，其不享有涉案房地产的任何物权。被上诉人质证认为，该证据属于复印件，对其真实性不予认可，即便该证据真实，对涉及鉴定的笔记本复印件和情况说明中的韦春华的笔迹，无论是在确权诉讼的案件还是本案的一审庭审，被上诉人均确认了韦春华本人的签名及部分字迹系被上诉人所书写。因此，该份鉴定书没有任何实际意义。该两份证据所争议的焦点是因为上诉人开始向法庭出示情况证明时声称系原件，后来又改口称是复印件。被上诉人认为，情况证明是上诉人公司打印后盖章，然后由被上诉人在上面签署意见，原件情况证明的主文部分与复印件中的情况证明的主文部分完全不同。且复印件中看不出有盖章痕迹。因此，被上诉人要求上诉人出具原件，但是上诉人自始至终未敢拿出原件。被上诉人在情况说明中所签署的意见是指150万租金按照汇款单先行入帐，然后等待股东会决议。而且，此说明只作为记帐的意向不作为正式法律文件。因此，上诉人拿自己变造的情况说明的正文来证明其观点显然不能成立。笔记本复印件上只是被上诉人记的流水帐，并没有记载涉案房地产的权利人系上诉人，也没有任何代持的意思表示。因此上诉人举该证据认为涉案房地产真实权利人为上诉人，该权利系由被上诉人代持，被上诉人不享有任何物权的观点不能成立。一审判决查明的事实有相关证据以及一审法院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、案涉房地产所有权归属；二、上诉人支付占有使用费的适用标准；三、一审法院审判程序是否违法。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于争议焦点一，案涉房地产的权属已有生效法律文书予以确认，上诉人在二审期间虽提交相关证据，然该证据并不能足以推翻生效判决，故对上诉人的该项意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，因被上诉人与案外人上海宙欣公司已达成租赁协议，将案涉房产租赁给案外人，租金标准为350万元/年，且案外人已先行支付10万元。现因上诉人占有房产导致被上诉人的租金损失，上诉人应当支付占有使用费。上诉人称应当由价格部门进行认证或参照泰州同地区的行业租金标准确定占有使用费，因未提出相应证据佐证，本院对其该项理由不予采纳。关于争议焦点三，根据被上诉人代理人在第一次庭审中明确，占有使用费标准按照350万元/年计算，一审判决并未超出被上诉人的诉讼请求。上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的应当中止审理的意见，因该理由不属于人民法院应当适用中止情形的事由，故本院对该项意见不予采纳。综上，上诉人海泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7133元，由上诉人泰州市海泉商品混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王军强审　判　员　　顾连凤代理审判员　　田　扬二〇一七年五月三日书　记　员　　叶　红微信公众号“”