（2017）浙0328民初202号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-01
案件名称
浙江文成县新华书店有限公司与温州中州民间资本管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
文成县人民法院
所属地区
文成县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江文成县新华书店有限公司,温州中州民间资本管理股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0328民初202号原告：浙江文成县新华书店有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇建设路172号。法定代表人：李雷，系该公司经理。委托代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。委托代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。被告：温州中州民间资本管理股份有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇伯温路118号（1-3楼）。法定代表人：叶世友，系该公司负责人。原告浙江文成县新华书店有限公司与被告温州中州民间资本管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年2月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告浙江文成县新华书店有限公司（以下简称新华书店）的委托代理人严永斌、被告温州中州民间资本管理股份有限公司（以下简称中州资本管理公司）的法定代表人叶世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店诉称：2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租文成县大峃镇伯温路118号1-3楼房屋，租期自2014年1月1日起至2018年9月4日止，2014年1月1日至2015年9月4日年租金30万元，先付租后使用，每年一次付清，其中一楼暂由县图书馆使用至新馆落成搬出，占年租金13万元，2015年9月5日起至2018年9月4日年租金20万元（原告所租赁的县住房和城乡规划建设局的房管大楼的房租由被告等额代付）。2005年9月5日，原告和原文成县房产管理局签订《房屋租赁合同》，约定原告承租原文成县房产管理局坐落于文成县大峃镇建设路172号房管大楼，租期自2005年10月5日起至2015年9月4日止，年租金18万元，每半年付一次。2014年1月9日，原告和文成县住房和城乡规划建设局又签订《房屋租赁补充协议》，对原双方签订的《房屋租赁协议》中的租期变更为租期延迟至2018年9月4日止，租金变更为自2015年9月5日起年租金20万元，每年付一次。原、被告签订协议后，原告按约将出租房屋交付被告使用，被告交付原告租金至2015年底，2016年1月1日至2016年12月31日的租金被告一直拖欠，至2016年11月16日原告向文成县住房城乡规划建设局交清该年度租金20万元。2016年度，县图书馆占用1楼使用2个月，按年租金13万元标准计算扣除2.16万元，余欠原告17.84万元。原告在2016年8月9日向被告出具上述欠款的发票，但经原告多次催收，被告仍拒不支付租金，现已违约。故请求法院判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾退文成县大峃镇伯温路118号1-3楼房屋归还原告；3、被告支付原告从2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金17.84万元及违约金（从2017年1月1日起以本金17.84万元按中国人民同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率计算至款付清之日止）；4、被告支付从2017年1月1日起至判决确定双方解除《房屋租赁合同》之日止按年租金标准20万元计算的租金；5、被告支付原告从确定解除《房屋租赁合同》之日起至实际腾退之日止的逾期腾退房屋占有使用费（按年租金20万元标准计算）。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明原告的身份情况；2、被告企业信用信息查询单一份，以证明被告的身份情况；3、文成县房权证大峃镇字第××号房屋所有权证书、文国用（2005）第1-395号土地使用权证复印件各一份，以证明大峃镇伯温路118号房屋属原告所有的事实；4、原、被告之间的《房屋租赁合同》复印件一份，以证明双方签订租赁合同，并约定相关权利义务及违约责任的事实；5、原告与案外人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》复印件各一份，以证明原告向文成县住房城乡规划建设局承租房屋并约定权利义务的事实；6、浙江省增值税普通发票及证明复印件一份，以证明原告于2016年11月16日向文成县住房城乡规划建设局交清2016年度租金20万元的事实。被告中州资本管理公司答辩称：原告陈述的双方签订合同，约定租期、租金及被告未支付2016年1月1日后租金的情况属实。但逾期支付租金并非被告意愿，因被告公司内部股权频繁变更，公司内部出现问题导致支付租金困难。被告希望双方能够进行协商，原告继续将房屋租赁给被告使用。如原告不再出租，应给予被告合理的腾退时间，且因被告租赁该房屋后进行了大规模装修，原告应给予适当的装修补助。被告中州资本管理公司未提供证据材料。本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6，经被告质证无异议，本院审核后认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有密切联系，故本院予以认定。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：被告温州中州民间资本管理股份有限公司原名文成县瑞丰民间资本管理股份有限公司，于2017年3月10日进行更名登记。2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租文成县大峃镇伯温路118号（1-3楼）房屋，租期自2014年1月1日起至2018年9月4日止；2014年1月1日至2015年9月1日年租金30万元，先付租，后使用，每年一次付清（其中1楼暂由县图书馆使用至新馆落成搬出，占年租金13万元）；2015年9月5日起至2018年9月4日年租金20万元（原告所租赁的县住房和城乡规划建设局的房管大楼的房租由被告等额代付）。合同签订后，原告将房屋交付被告使用（其中1楼于2016年3月交付），被告支付租金至2015年底，2016年1月1日起的租金经原告多次催讨至今未付。2016年8月9日，原告向被告出具2016年1月1日至2016年12月31日租金178400元的增值税普通发票。2005年9月5日，原告与文成县房产管理局（现文成县住房和城乡规划建设局）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向文成县房产管理局租赁位于文成县大峃镇建设路172号的房管大楼，租期自2005年10月5日起至2015年9月4日止；年租金为18万元，每半年支付一次。2014年1月9日，原告与文成县住房和城乡规划建设局签订《房屋租赁补充协议》一份，约定双方签订的上述房屋租赁合同，租赁期限延迟至2018年9月4日止；自2015年9月5日起年租金为20万元，每年支付一次；其他按原房屋租赁合同执行。2016年11月16日，文成县住房和城乡规划建设局向原告出具2016年1月1日至2016年12月31日止租金20万元的增值税普通发票。2017年2月4日，原告诉至本院。2017年2月15日，本院将原告的起诉状副本及本院的应诉材料送达给被告。本院认为：原告浙江文成县新华书店有限公司与文成县瑞丰民间资本管理股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，其内容合法，意思表示真实，双方当事人之间形成合法有效的房屋租赁合同法律关系，应按合同约定履行各自的义务。文成县瑞丰民间资本管理股份有限公司将公司名称变更登记为温州中州民间资本管理股份有限公司，其权利义务应由被告温州中州民间资本管理股份有限公司享有与承受。被告承租原告房屋后，其主要义务即为按照合同约定按时支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案双方对于租金的支付方式约定为先付租金后使用，但被告自2016年1月1日至今经原告多次催讨均未支付2016年租金，显然属于迟延履行主要债务，已严重违约，原告据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告向本院提起诉讼，系其主张合同法定解除权的表现，本院将原告的起诉状送达被告，即视为解除合同的通知到达被告，故双方合同于2017年2月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，被告对于合同期内的未付租金仍需履行支付义务。双方对2016年1月1日起至2016年12月31日止的未付租金为17.84万元无异议，本院予以确认，原告要求被告支付2016年租金17.84万元及违约金，本院予以支持，违约金应以本金17.84万元从2016年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款付清之日止。原告要求被告按合同约定的年租金20万元的标准支付从2017年1月1日起至判决确定双方解除《房屋租赁合同》之日（2017年2月15日）止的租金，符合法律规定，本院予以支持，该部分租金经计算为2.5万元（20万元/12个月×1.5个月）。上述两部分租金合计20.34万元。双方合同解除后，合同约定的租期中尚未履行的，终止履行，被告继续占有房屋的权利基础随之终止，其应将涉案房屋返还给原告，现原告要求被告腾空租赁房屋，于法有据，本院依法予以支持。被告在租赁合同终止后，如继续占用租赁房屋不予返还，原告有权要求被告支付占用租赁物而给其造成的损失，原告据此要求被告按年租金20万元的标准支付双方确定解除《房屋租赁合同》之日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院也予以支持。对于被告答辩中提出的装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案合同解除的原因系被告延迟支付租金，故其现要求原告给予装修补助或以部分装修费用折抵租金的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告浙江文成县新华书店有限公司与被告温州中州民间资本管理股份有限公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；二、被告温州中州民间资本管理股份有限公司于本判决生效之日起一个月内将文成县大峃镇伯温路118号1-3楼房屋腾空；三、被告温州中州民间资本管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江文成县新华书店有限公司租金20.34万元及违约金（以17.84万元为本金，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款付清之日止）；四、被告温州中州民间资本管理股份有限公司于其实际从文成县大峃镇伯温路118号1-3楼腾退之日起十日内支付原告浙江文成县新华书店有限公司房屋占有使用费（从2017年2月16日起按每年20万元的标准计算至实际从文成县大峃镇伯温路118号1-3楼腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，由被告温州中州民间资本管理股份有限公司负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 刘烨烨二〇一七年五月三日代书记员 王 炫 关注公众号“”