（2017）苏0106民初959号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-14
案件名称
孙建杰与南京复兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙建杰,南京复兴置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初959号原告：孙建杰，男，1980年4月23日出生，土家族，住湖北省宣恩县。委托诉讼代理人：李玛林，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力培，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：南京复兴置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。原告孙建杰与被告南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙建杰的委托诉讼代理人李玛林、张力培，被告复兴置业公司的委托诉讼代理人孙凯、方兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建杰向本院提出诉讼请求：1.确认被告复兴置业公司于2016年5月26日发送的解除商品房认购协议的通知无效；2.被告复兴置业公司返还定金5万元，赔偿损失792909元。事实和理由：2015年11月2日，原告孙建杰与被告复兴置业公司签订了商品房认购协议，约定原告孙建杰认购被告复兴置业公司开发建设的本市边城V时代广场项目C幢602室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为957363元。双方应于2015年11月30日前签署商品房预售合同。同日，原告孙建杰向被告复兴置业公司支付定金5万元，另向被告复兴置业公司指定的南京嘉网传媒有限公司汇款30000元。但被告复兴置业公司始终未与原告签订商品房预售合同，原告多次与被告协商未果。2016年5月26日，被告复兴置业公司向原告发送解除商品房认购协议的通知，自通知送达之日起解除双方签订的商品房认购协议。被告的上述行为严重违反合同约定及法律规定，故原告诉至法院，请求判如所请。被告复兴置业公司辩称，1.原告孙建杰同意解除双方签订的商品房认购协议，故原告要求确认被告发送的解除通知无效没有法律依据，且原告在收到被告复兴置业公司解除合同通知后，未在法律规定的三个月内提出异议，现要求确认解除通知无效，不应予以支持；2.双方签订的商品房认购协议已解除，原告不符合该协议约定的退还定金条件，故其支付的定金不应返还；3.双方签订的合同性质为预约合同，预约合同的解除丧失的仅是订立合同的机会，原告仅支付了定金，现要求按照本约合同主张可得利益损失，缺乏法律依据，不应支持。本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，原告孙建杰（乙方、预购人）与被告复兴置业公司（甲方、预售人）签订商品房认购协议，约定乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的南京市商品房预售合同（以下简称预售合同）之样本内容，并无异议；乙方同意认购甲方开发建设的边城V时代广场项目，宁房销第201510067号《商品房预售许可证》项下的商品房，工程编号为C幢602室商品房，建筑面积为64.11平方米；该房屋单价为15089元/平方米，总房款为967363元，精装特惠959363元；乙方认购的该房屋已设在建工程抵押，甲方须于2015年11月30日前注销抵押登记；乙方同意签订本协议时，支付定金5万元，作为甲、乙双方当事人订立预售合同的担保；签订预售合同后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2015年11月30日前签订预售合同；在本协议约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；（第七条）甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订预售合同，甲方应全额返还已支付的定金；（第八条）甲方有下列行为之一，乙方拒绝签订预售合同的，甲方应双倍返还乙方支付的定金：1.未遵守本协议第二条约定的；2.在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；3.未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押的事实的；甲乙双方未在本协议约定的期限内签订预售合同的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。上述协议签订后，原告孙建杰向被告复兴置业公司支付定金5万元。原、被告双方未在2015年11月30日前签订预售合同。2016年5月26日，被告复兴置业公司向原告孙建杰发送解除商品房认购协议的通知，称因故双方未能按约签署预售合同，现根据商品房认购协议的约定，正式通知自本通知送达之日起即解除商品房认购协议，原告收到通知之日起7日内携带相关材料办理退定手续。2017年3月18日，原告孙建杰自行委托深圳市世联土地房地产评估有限公司南京分公司（以下简称世联南京分公司）对上述房屋的市场价值进行评估，世联南京分公司出具了房地产价值咨询报告，咨询总价为134万元。另查明，涉案房屋尚未涤除抵押。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原、被告双方签订的商品房认购协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该认购协议依法成立并有效，该认购协议对双方均具有法律约束力。商品房认购协议中约定双方未在协议约定的期限内签订预售合同的，认购协议自动终止，因双方未在协议约定的期限内签订预售合同，依据协议约定，商品房认购协议已自动终止。虽然被告复兴置业公司于2016年5月26日向原告孙建杰发送了解除商品房认购协议的通知，由于商品房认购协议已终止，不存在协议解除问题，故原告要求确认被告发送的解除通知无效的诉讼请求，本院不予支持。关于定金问题。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据已查明事实，原、被告双方未能签订预售合同系被告复兴置业公司未能及时注销涉案房屋上的抵押登记造成，被告无权收取定金，故原告孙建杰要求被告复兴置业公司退还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿损失的问题。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告复兴置业公司违反商品房认购协议的约定，未与原告孙建杰签订预售合同，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。对于原告主张的损失数额，本院结合合同履行情况、过错程度、实际损失情况等因素，酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京复兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙建杰定金5万元；二、被告南京复兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孙建杰损失5万元；三、驳回原告孙建杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12309元，减半收取计6154元，由原告孙建杰负担5424元，被告南京复兴置业有限公司负担730元（此款原告已预交，被告负担部分在支付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 朱玉梅二〇一七年五月三日书记员 王 进履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 微信公众号“”