（2017）鲁06民终576号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-07-04

案件名称

张维政、杨朝宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张维政,杨朝宁,烟台元盛房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终576号上诉人（原审被告）：张维政，男，1949年8月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨朝宁，女，1954年1月20日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王武，山东信力源律师事务所律师。原审第三人：烟台元盛房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区解放路166号。法定代表人：蔡妍岩，经理。上诉人张维政因与被上诉人杨朝宁、原审第三人烟台元盛房地产经纪有限公司（以下简称元盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张维政上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人杨朝宁承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人应承担涉案税费是错误的。（一）上诉人、被上诉人和原审第三人签订的《房屋买卖合同》补充约定，“卖方承诺，半年之内不买房，若查出房屋，税费卖方承担”，对于该约定的理解，虽然从字面上不能反推“只要卖方半年之内不买房，则不承担涉案房屋的所有税费”，但根据房屋买卖交易习惯和该约定所要表达的真实意思完全可以做出上述理解，该理解合情、合理、合法。（二）一审法院认为，上诉人没有证据证明合同三方口头协商的真实意思是错误的。在2016年9月29日的庭审中，上诉人提供了两位证人出庭作证，可以证明当时的真实情况。但由于两位证人忘记携带身份证，被法庭不准出庭作证，民事诉讼法律从未规定证人必须携带身份证，即便未带身份证完全可以庭后对证人的身份再予以审查，一审法院直接剥夺证人作证权利的做法严重违法，导致本案事实审查不清。二、一审法院认定被上诉人代上诉人缴纳了25149.18元的税费是错误的。（一）上诉人、被上诉人和原审第三人虽然签订的《房屋买卖合同》，但涉案的25149.18元的税费并非是该《房屋买卖合同》的税费，因为房屋最终没有过户给被上诉人，该份《房屋买卖合同》实际没有履行完毕，并未产生税费。一审判决中有意回避这一问题，未对25149.18元税费的计税依据是什么、究竟是交的那个买卖行为的税费等予以审查是错误的。（二）根据上诉人向烟台市地税局调取的上诉人与张录波的房屋买卖合同中销售发票的记载，涉案房屋在交易中是免税的，因此被上诉人提交的税票的真实性上诉人不予认可，究竟该税票从何而来上诉人并不知晓。（三）根据上诉人给于振河出具的委托书可以看出，于振河作为张维政的委托人有权办理“代为缴纳在房屋交易中所需缴纳的税费”。退一步讲，即使被上诉人手中的税票是真实的，那也只能是于振河代为缴纳的税费，跟上诉人没有任何关系，不能因为税票在被上诉人手中就认定是被上诉人所交。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。杨朝宁辩称，1、一审法院判决认定事实清楚，双方买卖关系的成立是经过原审第三人元盛公司进行中介，双方及元盛公司在房屋买卖合同中明确约定涉案房屋的交易税费由上诉人与被上诉人双方按照法律规定各自承担，在一审中元盛公司也明确了该约定。只是为了担心上诉人在半年内另行购买新的房屋而需要交高额的税费才约定。上诉人在合同签订后半年内不另行购买新房屋，该约定并不是对涉案房屋交易税费由双方按照法律规定各自承担的变更。2、一审法院判决适用法律正确。根据合同法第44条规定，合同自成立之日起生效，当事人行使权利履行义务应遵循诚实信用的原则。合同法第60条也规定了当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，一审法院适用法律认定事实并无不当，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。元盛公司未作答辩。杨朝宁向一审法院起诉请求：要求张维政返还杨朝宁代缴的房屋买卖营业税19052.41元、个人所得税3810.48元、城市维护建设税1333.67元、政府性基金收入381.05元和专项收入571.57元，以上税费合计25149.18元。一审法院认定事实：2013年9月22日，杨朝宁作为买方，与张维政（载明卖方为张乐亭、继承人张维政）及元盛公司在签订的《房屋买卖合同》中约定：张维政将其所有的、坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25－1－15号房屋（建筑面积约71.56平方米）以620000元的价格转让给杨朝宁，张维政承诺对该房屋享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证杨朝宁不受案外人的合法追索；合同签订日，杨朝宁应向张维政支付定金20000元，交由元盛公司保管，待完成房屋产权过户手续且张维政将房屋交付杨朝宁、并自房屋中迁出户口后，定金抵作为房款，由元盛公司支付给张维政；除定金之外的购房款600000元，杨朝宁应于房证办出当日给付张维政，由元盛公司代为保管，待完成房屋产权过户手续后由元盛公司支付给张维政；办理产权交易过户手续所发生的税费由买卖双方按国家和本市的相关规定各自承担；此房土地证已办，杨朝宁、张维政双方协商，杨朝宁先办理委托公证手续，暂不办理过户手续，张维政全力配合；张维政承诺，半年之内不买房，若查出房屋，税费张维政承担。2013年11月4日，坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋所有权登记在张维政名下，附记标明“房改上市继承”。2013年11月21日，张维政与配偶董秀兰共同出具了书面《委托书》，称登记在张维政名下、坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋系张维政承继父母遗产所得，现决定出售，因不能亲自办理相关手续，特委托于振河为代理人，全权办理包括到房产部门办理房产过户手续和土地过户手续等事宜。山东省烟台市鲁东公证处针对上述《委托书》的真实性出具了（2013）烟鲁东证民字第1742号《公证书》。《委托书》出具的当日即2013年11月21日，杨朝宁向张维政交纳了全部房款620000元，张维政向杨朝宁出具了收条。调取自烟台市房产交易中心档案馆（未载明时间）、于振河代表张维政和董秀兰作为卖方与买方张录波签订的《房屋买卖合同》中载明：卖方自愿将坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋以350000元的价格转让给买方，买方于2014年1月31日前一次性付清房款，卖方于2014年1月31日前将房屋交付给买方，双方于2014年1月31日前办理房产过户手续。2014年1月28日，烟台市地方税务局针对坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋，以张维政为纳税人，向杨朝宁开具了销售不动产的税收完税证明，载明：营业税（其他销售不动产）19052.41元、个人所得税（房屋转让所得）3810.48元、城市维护建设税（市区营业税附征）1333.67元、政府性基金收入（营业税地方教育附加）381.05元、专项收入（营业税教育费附加）571.57元；以上合计25149.18元。2014年1月28日，坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋所有权转移登记至案外人张录波名下。庭审中，针对2013年9月22日三方《房屋买卖合同》中关于税费负担的“办理产权交易过户手续所发生的税费由买卖双方按国家和本市的相关规定各自承担”和“卖方承诺，半年之内不买房，若查出房屋，税费卖方承担”两部分约定内容的解释。杨朝宁称，涉案房屋的过户税费明确约定由杨朝宁、张维政双方各自承担；只是为了避免过高的税费，双方才补充约定张维政在半年之内不得再购买新的房屋，故两部分内容并不矛盾。张维政辩称，“卖方承诺，半年之内不买房，若查出房屋，税费卖方承担”的约定是对“办理产权交易过户手续所发生的税费由买卖双方按国家和本市的相关规定各自承担”约定的变更，真实意思是：只要张维政半年之内不购买新的房屋，针对涉案房屋交易过程中的所有税费，张维政均不承担。且杨朝宁、张维政双方口头协商的真实意思就是所有的税费张维政均不承担，只是在合同签订书写之时，元盛公司的工作人员将税费承担方式进行了错误标注；张维政当时即提出异议，但元盛公司的工作人员表示三方《房屋买卖合同》只是一个形式，税费实际就是由杨朝宁全部承担。元盛公司述称，依据三方《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的交易税费由杨朝宁、张维政双方按照法律规定各自承担；张维政承诺其只拥有涉案房屋这一套房屋，并在半年之内不另行购买新的房屋；若张维政名下还有其他房屋被查出，涉案房屋本次交易的全部税费都由张维政承担。针对涉案房屋，张维政认可其只收取了杨朝宁支付的购房款620000元，并未依据烟台市房产交易中心档案馆留存的《房屋买卖合同》收取过买方张录波的购房款。一审法院依据《房屋买卖合同》、收条、《委托书》、《公证书》、税收完税证明、房屋所有权证书、房屋所有权转移登记材料、工商登记材料、个人身份信息等为证，还有杨朝宁、张维政及元盛公司的陈述笔录认定上述事实。一审法院认为，（一）针对坐落于烟台市芝罘区南迎祥路25号1单元内15号的房屋，杨朝宁、张维政及元盛公司在2013年9月22日签订的三方《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，依法认定有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）杨朝宁、张维政双方针对三方《房屋买卖合同》中房屋过户税费承担方式的争议，一审法院采信杨朝宁及元盛公司的陈述，认定杨朝宁、张维政应按照法律规定各自承担涉案房屋的交易税费，三方《房屋买卖合同》中的“卖方承诺，半年之内不买房，若查出房屋，税费卖方承担”内容只是针对张维政存在新的购房行为情况下，税费承担方式的约定。张维政反推主张其只要没有新的购房行为，则不应承担涉案房屋所有税费，以及三方口头协商的真实意思即是如此的抗辩理由，未能举证证明，亦与现有的证据事实不符，故依法不予采信。履约中，杨朝宁代张维政缴纳了作为卖方应缴纳的涉案房屋各项税费共计25149.18元的事实清楚，有税务机关的完税证明佐证，现杨朝宁请求张维政赔偿代缴的各项税费25149.18元，于约相符，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，一审法院于2016年11月29日判决：限张维政于本判决生效之日起十日内向杨朝宁赔偿代缴的各项税费25149.18元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，由张维政负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张维政提交2016年12月5日烟台市国土资源局不动产登记中心出具的房屋权属登记信息查询证明原件一份，拟证明涉案房屋买卖合同补充约定中约定的上诉人半年内未买房，因此涉案税费不应由上诉人承担。被上诉人杨朝宁对上述证据经过质证后，认为：1、对该证据的真实性无异议，但是该证据不属于证据规则中规定的新证据。因为该案在一审中已经经历近两年时间，上诉人应当知道举出对自己有利的证据，有证不举，应承担不利的后果。2、该证据与本案没有关联性。因为被上诉人所请求的并不是因为上诉人购买第二套房产后所产生的高额的税费，而是依据三方合同中约定的双方按国家和本市的相关规定各自承担的税费。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以认定上诉人张维政及其妻子董秀兰共同委托被上诉人杨朝宁的丈夫于振河，全权办理涉案房产及土地相关过户手续等事宜，杨朝宁代张维政缴纳作为卖方应承担的涉案房屋各项税费共计25149.18元，事实清楚。杨朝宁要求张维政返还代缴的上述税费，一审法院予以支持，并无不妥。张维政上诉主张当时买卖涉案房屋时，杨朝宁承诺张维政半年内不买房则相关税费不由张维政承担，但是杨朝宁对此不予认可，张维政亦不能提供证据予以证实，应承担不利的法律后果。张维政上诉提出其不应承担涉案房屋相关税费的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，张维政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费429元，由上诉人张维政负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　吴继辉审判员　　陈晓彦二〇一七年五月三日书记员　　林重霄 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