（2017）粤01民终1615号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-22
案件名称
李雪梅、广州冶炼厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雪梅,广州冶炼厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1615号上诉人（原审被告）：李雪梅，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：朱袭东，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区。法定代表人：侯秉理，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁远川，北京邦辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：代浩，系公司员工。上诉人李雪梅因与被上诉人广州冶炼厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初6399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李雪梅上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：我方居住的房屋是60年代初建成的职工宿舍。房屋至今已50多年，存在严重损伤，天花板、墙体、窗户等多处都有问题，严重影响我方的生活。我方多次向广州冶炼厂管理人员反应要求维修，其一直不予理会，我方只好自己出资修补。广州冶炼厂只管收租，从未履行维修房屋的义务，现要把原租金提升90%的收费，我方认为极不合理。另，我和我儿子都是退休工人，从未享受过国家的房政政策，希望国家能支持弱势群体。综上，恳请二审法院以公正，合情合理合法的住房标准来判决。广州冶炼厂二审答辩称：我方原计划是清理所有租户，把符合我方租赁条件的租户留下，把不满足租赁条件的租户清理后再进行维修。因为涉案房屋比较破旧，维护成本比较高，我方提出租金上调也是为了有资金对涉案房屋进行维护。广州冶炼厂向一审法院起诉请求：1、李雪梅立即从广州市海珠区荔福一街三巷x号x室搬出；2、李雪梅补交2016年1月至10月的租金，每月补交440元-238.07元；3、本案的诉讼费由李雪梅承担。一审法院认定事实：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（下称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两栋家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815m2,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证.该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879m2。据日期为2015年12月28日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，李雪梅在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。另查，李雪梅于2016年8月29日来一审法院应诉。广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关证明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》；逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房；不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》，载明：1、租赁对象：(1)广州冶炼厂职工（含退休职工）；(2)历史原因在广州市无住房，并提交广州市房屋管理登记部门出具的“无房证明”的非广州冶炼厂职工；2、所有承租人必须是自己居住，并出具“不得转租的承诺函”；若发现转租者，广州冶炼厂将无条件收回房屋；3、租金价格：每月10元/㎡，每月10号前主动汇入指定账号；逾期按租金的1%/天，收取滞纳金；三个月未缴者，视为自动退租；（账号信息附在《租赁合同》内）；4、海珠区荔福一街三巷房屋出租规范化管理后，广州冶炼厂将对符合入住条件的租户的住房，进行房屋结构性修缮；5、新租户的租金自2016年1月1日开始执行，2015年5-12月的租金按原价格执行，并在签订合同时一次性付清。2、2014年11月3日的《房屋安全鉴定报告》，主要损坏情况为房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象，部分天花板底有裂缝及有渗水、发黄、发霉痕迹，部分墙体和墙体在窗洞角位处有较大开裂裂缝，部分墙体批荡有严重渗水、发霉、风化、脱落现象，鉴定结论为“严重损坏房”，对房屋有损坏的部位须作加固、维修处理。上述鉴定报告中对x号x单元描述有渗水、发霉，裂缝等现象。3、2016年7月8日广州冶炼厂发出的《施工告知书》；4、2016年8月4日广州冶炼厂发出的《关于暂停荔福路x街x巷楼顶维修告知书》。李雪梅的质证意见：真实性没有意义，没有看到过广州冶炼厂张贴的告示及涨租的通知，广州冶炼厂只是口头通知要加租，具体情况我方是不清楚的。诉讼中，双方当事人确认李雪梅缴纳租金至2016年10月份，每两个月转账一次，转账金额是476.2元；李雪梅是广东机修厂的退休员工；房屋两房一厅，40多平方米。李雪梅表示涉案房屋天花漏水，墙体发霉，天花漏水维修的时候也不影响其居住，其不需要搬出，其也从来没有反对过广州冶炼厂来维修。一审法院认为，广州市海珠区荔福路一街三巷x号x房在六十年代由广东省有色金属机械修配厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。鉴于李雪梅没有搬迁去向，广州冶炼厂要求李雪梅搬迁暂不具备条件，故广州冶炼厂要求李雪梅搬迁的诉讼请求不予支持。现双方确认李雪梅每两个月转账一次，转账金额是476.2元缴纳租金至2016年10月份，故李雪梅每月缴纳的租金为476.2元÷2=238.1元。虽然广州冶炼厂主张已贴出《告示》通知李雪梅涨租金和签租赁合同的具体事宜，但广州冶炼厂的证据不足以证明李雪梅已知悉具体事宜，李雪梅于2016年8月29日来一审法院应诉，届时才知悉广州冶炼厂要求涨租的具体标准及相关事宜。故此，广州冶炼厂要求李雪梅补交2016年1月1日至2016年8月28日期间的租金不予支持。因广州冶炼厂、李雪梅之间暂不能解除租赁关系，随着物价上涨，广州冶炼厂要求涨租金至10元/平方米的标准在合理的范围之内。广州冶炼厂要求李雪梅补交2016年8月29日至2016年10月31日止的租金（每月按440元-238.1元的标准计算）的诉讼请求合情合理，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条之规定，于2016年11月29日作出如下判决：一、李雪梅在本判决生效之日起15日内向广州冶炼厂补交从2016年8月29日起至2016年10月31日止的租金（每月按440元-238.1元的标准计算）；二、驳回广州冶炼厂的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广州冶炼厂负担43元，李雪梅负担7元。上述受理费已经由广州冶炼厂预交，广州冶炼厂同意由李雪梅在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州冶炼厂。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，广州冶炼厂提交一份从房管局网站打印的广州市公共租赁房租金标准复印件，拟证明租赁标准合情合理，其已经全力配合李雪梅申请广州公租房，改善李雪梅的居住条件。李雪梅认为该份证据与本案没有关联性，不予认可。本院认为，本案二审当事人争议的焦点是广州冶炼厂是否有权要求李雪梅按照其2015年11月16日所主张的新租金标准补交2016年1月到10月期间的租金差额。对此，本院分析如下：由于本案中李雪梅是基于二十世纪六十年代作为原广东机修厂职工分配入住涉案房屋，属于公房租赁，故广州冶炼厂与李雪梅之间所形成的租赁关系带有福利性质，且李雪梅除涉案房屋外并无搬迁去向，广州冶炼厂要求李雪梅搬出涉案房屋，依据不足。由于涉案房屋属于公房租赁，租金标准也应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字（2001）174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而广州冶炼厂此前一直按照每月238.07元的标准向李雪梅收取涉案房屋租金，李雪梅对此亦无异议。现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现冶炼厂要求李雪梅补交租金差价，没有合理依据，本院对此不予支持。一审法院以《中华人民共和国合同法》的相关规定来调整和确认双方租赁关系及租金标准处理欠妥，本院予以纠正。关于广州冶炼厂二审期间提交的证据，与本案并无直接关系，故本院对此不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。李雪梅的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6399号民事判决；二、改判驳回广州冶炼厂全部诉请。一审案件受理费50元，由广州市冶炼厂负担；二审案件受理费50元，由广州市冶炼厂负担。本判决为终审判决。审判长 梁淑敏审判员 陈珊彬审判员 李 焕二〇一七年五月三日书记员 眭 翘冯镇辉 来源：百度搜索“”