（2017）苏05民终2451号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-27
案件名称
承嘉骏与苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州东方国际名品城有限公司,承嘉骏,上海奥银房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2451号上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：承嘉骏，男，1983年2月28日生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）因与被上诉人承嘉骏、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名品城公司上诉请求：撤销一审判决，改判奥银房产公司返还购房款及利息，名品城公司无须承担连带清偿责任；一、二审诉讼费用均由奥银房产公司、承嘉骏负担。事实和理由：一、一审判决认定承嘉骏与奥银房产公司签订的《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，属事实认定错误。系争房屋在2009年11月取得《分割转让许可证》及《房屋初始登记证明》才可以对外销售。奥银房产公司就委托标的相关情况以及名品城公司开发项目的整体情况均不明确，奥银房产公司作为承嘉骏的受托人应赔偿相应损失。一审法院考虑的名品城公司与奥银房产公司的委托关系并无证据证明。二、一审判决就名品城公司与奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题上认定事实错误。就承嘉骏与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋买卖关系，一审法院未予调查。假设存在真实的房屋买卖关系，就涉案商铺，名品城公司也并未委托奥银房产公司进行销售，双方并无口头或书面的约定。所有证据、合同关系双方以及资金往来均指向承嘉骏与奥银房产公司，与名品城公司无关。1、本案并不涉及委托销售，一审法院仅凭股东关系以及在一审法院涉及的批量案件中可能存在委托销售的关系，就此推定奥银房产公司与承嘉骏签订合同和收取购房款亦是基于委托代理关系。奥银房产公司并未以名品城公司的名义从事活动，关键是更未希望在名品城公司与购房者之间设立民事权利义务关系，否则奥银房产公司不会在收受众多购房者款项后逃匿。奥银房产公司以非法占有“购房款”为目的，在签订合同时未有履行合同的意向，收取房款后更未履行合同义务，非法占有金额巨大，已涉嫌诈骗，应移送相关机关立案调查。2、本案所涉的《认购合同书》是在奥银房产公司成为名品城公司股东前签订，当时奥银公司与名品城公司不可能就该项商铺产生债权债务关系。承嘉骏与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋认购关系，还是委托理财关系或其他关系，法院并未查清。三、一审法院仅依据相关收据，在未核实是否实际支付、支付款项的用途等内容情况下，就认定购房者支付过相关款项，属认定事实不清、证据不足，申请二审法院调查购房者的银行流水以及奥银房产公司的相关现金等记账凭证，核实购房者支付相关款项的来龙去脉。一审中，承嘉骏提供奥银房产公司开具的收据3张，合计245900.5元。在财务制度上，收据仅适用于与经营无关的往来款项的凭证。在一审法院众多案件中，还存在着“购房者”未实际支付购房款，以租金、理财利息抵房款，奥银房产公司向其出具收据等各种情况。综上，请求二审法院改判支持名品城公司的上诉请求。被上诉人承嘉骏未作答辩。承嘉骏向一审法院起诉请求：1、解除认购合同；2、名品城公司、奥银房产公司退回购房款264409元；3、本案诉讼费用由名品城公司、奥银房产公司承担。一审法院认定事实：2009年8月5日，承嘉骏（乙方）与奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份[合同编号为：（认）字090805002号]，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号D馆地上四层4055号单元，建筑面积为25.92平方米，用途为商业，合同价款为314772元”。合同第二条价款与付款方式约定：乙方选择分期付款，首先支付第一期款项132205元整，剩余款项由乙方向银行申请按揭；如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按约定价款补齐余额。合同第三条乙方逾期付款的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，乙方要求继续履行合同，经甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条关于产权登记的约定载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条其他约定之7.1载明：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元整。同日，奥银房产公司出具《补充说明》一份，内容为：“甲方承诺六个月内签订的正式买卖合同时约定购买D4055铺位的总价款为：264409元。（大写：贰拾陆万肆仟肆佰零玖元整）。”下方落款处加盖奥银房产公司合同专用章。2009年8月5日、2011年10月31日、2012年2月10日，承嘉骏向奥银房产公司分别支付132204.5元（备注为刷卡）、65000元（备注为刷卡40000元、划账25000元）、48696元（备注为划账），合计245900.5元。奥银房产公司为此均开具了收据，收款事由均为代收款。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为名品城公司。奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、《补充说明》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。一审庭审中，承嘉骏另提供《预约租赁合同》一份，系承嘉骏与苏州奥食卡企业管理有限公司（下简称奥食卡公司）签订，该合同约定承嘉骏将位于苏州市相城区华元路906号苏州环球奥食卡城D馆地上四层4055号单元预约租赁给奥食卡公司，承嘉骏于开发商处接收该物业的同时即移交给奥食卡公司，租赁期限为承嘉骏将该物业交付给奥食卡公司之日起20年；租赁之日起五年内按承嘉骏实际投资额的8%支付年租金，前两年的租金直接从承嘉骏支付的实际投资额中扣除，并于承嘉骏支付实际投资额时开具租金收据给奥食卡公司；租赁之日起第三年至第五年，每六个月为一个支付周期，奥食卡公司应在第六个月按上述标准通过承嘉骏指定的账户向承嘉骏支付前六个月的租金。合同还就其他内容进行了约定。承嘉骏主张奥银房产公司与奥食卡公司系同一家公司，故承嘉骏系将涉案房屋出租给了奥银房产公司，且前两年的租金直接以购房款总额的8%即25181.76元（314772元×8%）进行扣除，故该部分款项承嘉骏未实际支付。经质证，名品城公司认为该合同并非正式的租赁合同，不能反映承嘉骏已经取得涉案房屋的相关权利，更不能直接证明承嘉骏已经支付了全部购房款。一审法院认为，承嘉骏与奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系承嘉骏委托奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到奥银房产公司、名品城公司之间的委托销售以及股东等关联关系，法院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，承嘉骏称根据其与奥食卡公司签订的《预约租赁合同》，奥银房产公司承诺将涉案房屋前两年的房租50353.52元作为购房款直接进行抵扣，与补充说明中奥银房产公司确认收到的购房款264409元之和即为合同约定的房款314772元。名品城公司对此不予确认。法院认为，承嘉骏虽无证据证实双方约定的租金抵房款及已全额支付购房款，但根据奥银房产公司出具的收据，可证实承嘉骏已支付了大部分房款245900.5元，而奥银房产公司在收取房款后数年之久至今未按约通知承嘉骏订立正式买卖合同，亦未向承嘉骏催收尚欠房款的余款，更未依约定行使合同解除权，可认定奥银房产公司迟延履行债务。因此承嘉骏现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，奥银房产公司应当返还承嘉骏已实际支付的购房款。承嘉骏主张已付购房款为264409元，但未就与奥银房产公司出具收据确认收到245900.5元之差额18508.5元已经向奥银房产公司支付进行举证，故法院按照245900.5元进行认定。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即名品城公司承担，因此名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。奥银房产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：一、承嘉骏与上海奥银房地产开发有限公司在2009年8月5日签订的《认购合同书》解除。二、苏州东方国际名品城有限公司于判决生效之日起十日内返还承嘉骏购房款245900.5元。三、驳回承嘉骏的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2633元，由承嘉骏负担139元，苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司负担2494元。二审中，名品城公司提供如下证据：1、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民一（民）初字第3550号、3205号民事判决书复印件，证明奥银房产公司涉诉的相关案件在黄浦区法院已有众多立案，许多涉诉业主主张委托纠纷，涉诉的项目包括苏州、厦门各地，要求奥银房产公司赔偿损失；2、C馆分割明细，证明系争房屋于认购合同签订时根本不存在；3、苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00434号民事判决书复印件，证明一审法院曾就关联案件作出与本案一审判决相悖的判决；4、福建省厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第18386号民事判决书复印件、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民一（民）初字第5105号、（2014）黄埔民二（商）初字第592号民事判决书复印件，证明奥银房产公司涉及的环球奥食卡项目在厦门、南京等多地均有涉及，且涉及民间借贷、委托理财等多种纠纷，均以《认购合同书》的形式表现。承嘉骏、奥银房产公司未发表质证意见。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，《认购合同书》系由奥银房产公司与承嘉骏签订，但合同实质上披露了奥银房产公司代表名品城公司对外从事相关民事行为之内容。名品城公司在一审法院审理的相关联案件中，认可其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，故奥银房产公司行为后果应由名品城公司承担。由于奥银房产公司至今未按约通知承嘉骏签订正式买卖合同，导致承嘉骏合同目的不能实现，《认购合同书》应予解除，名品城公司作为委托人理应承担返还购房款及相应利息的责任。名品城公司上诉认为其并未委托奥银房产公司销售涉案商铺。本院就此认为，名品城公司在关联案件中已陈述其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，奥银房产公司亦于2012年8月24日之后成为名品城公司唯一股东。名品城公司上诉认为一审法院对承嘉骏与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋买卖关系、承嘉骏是否实际支付相应款项等事实未予查明。本院就此认为，《认购合同书》、承嘉骏的汇款记录以及奥银房产公司开具的收据可以证明承嘉骏有购买涉案商铺之意思表示以及承嘉骏实际支付245900.5元价款之事实。名品城公司上诉认为奥银房产公司存在私刻名品城公司合同章、违法销售、非法占有“购房款”金额巨大等问题，本案应移送相关机关立案侦查。本院就此认为，奥银房产公司作为名品城公司的受托人，在对外销售过程中即使存在问题，后果应由名品城公司承担，奥银房产公司是否涉嫌犯罪，并不影响民事案件的审理，本院对该项上诉主张不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，名品城公司上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5266元，由上诉人苏州东方国际名品城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈军芳代理审判员 郭 锐二〇一七年五月三日书 记 员 陈 莉