（2017）陕07民终497号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-04
案件名称
赖金华与汉中市汉台区东关街道办事处东塔社区八组、刘富贵租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖金华,汉中市汉台区,刘富贵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕07民终497号上诉人（原审被告）：赖金华，女，生于1962年10月8日，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：刘建峰，陕西汉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中市汉台区。负责人：张睿，该组代组长。委托诉讼代理人：江维东，陕西兴振业律师事务所律师。原审被告：刘富贵，男，生于1962年10月27日，住汉中市汉台区。上诉人赖金华因与被上诉人汉中市汉台区东关街道办事处东塔社区八组（以下简称东塔社区八组）、原审被告刘富贵租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初2334号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赖金华及委托诉讼代理人刘建峰、被上诉人东塔社区八组委托诉讼代理人江维东到庭参加了诉讼。原审被告刘富贵经本院传票传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人赖金华上诉请求：撤销原审判决第一、第二项，依法改判或发回重审。事实及理由：双方之间租赁合同虽已到期，但上诉人在租赁场地花费巨资硬化地面和新建房屋等设施，才使得租赁场地具备了使用价值和收益，一审判决解除合同腾退房屋和场地，侵害了上诉人的合法权益。1、上诉人和被上诉人在原租赁合同届满前就续签问题进行过多次协商，被上诉人对上诉人续租要求是明确同意的；2、之所以没有签订续租合同，是因为被上诉人单方提出来明显超过同地段场地、房屋租金的不合理租金要求，被上诉人单方提出的140000元年租金是上年度租金的5.79倍，合同未续签是被上诉人单方过错所致；3、一审驳回上诉人要求被上诉人返还新建、改善场地和房屋增值部分的请求，于法无据。如果按照租赁合同约定拆除不符合物尽其用的原则，如被上诉人执意收回房屋场地，应依法返还有益部分费用及增值部分。一审中上诉人已经提出了价格鉴定申请，上诉人的主张有事实和法律依据，理应获得支持。被上诉人东塔社区八组答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人所诉不能成立，请驳回上诉维持原判。理由：1、上诉人续租要求并未得到答辩人同意，一审中上诉人也没有这方面证据证明。双方在续租问题上谈过多次但因为价格问题无法达成一致意见；2、上诉人称续租符合实际情况，但出租物属于答辩人所有，是否符合实际情况应由答辩人自己做主；3、价格问题是市场定价，并没有明确的价格规定，双方协商一致即可确定。上诉人所诉不符合事实也没有法律依据应予驳回。原审被告刘富贵未答辩。原告东塔社区八组向一审法院诉讼请求：1、判令二被告限期腾空房屋、设施，返还租用原告的房屋和场地；2、判令二被告支付腾空房屋、场地之前的占用费14万元；3、诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：赖金华、刘富贵系东塔社区八组村民。2004年4月1日，二人和原告东塔社区八组签订《东塔八组公房院场租赁合同》一份，约定原告将本组的集体所有土地上的公房和院场（厂房10间）租赁给二被告使用，租赁期限定为十二年，自2004年4月1日至2016年4月1日止，租赁费为每年2万元，前6年租金不变，第7年在第6年的基础上租金上浮10%，第10年在第9年的基础上上浮10%。被告在使用期间，原告的一切设施不得毁坏，改建，不得转租，被告若要改建和转租必须经原告同意后方可施工，在租赁期间，在院场所修建房屋10间为另建房屋，如合同期内双方互相协商作适当赔偿，如合同期满后，被告不再续租时，被告在院场内所修建房屋及设施全部拆除，不得向原告无理取闹，无权要求赔偿，合同期满后需要续租时，被告和其他租户在同等条件下，有优先租用权，租金另议。合同签订后，原告按约定将院场公房等租赁物交付二被告，二被告亦按合同约定向原告交付租金。2016年2月24日，原告向二被告发《通知》一份，载明：你二人于2004年4月1日租赁东塔社区八组公房的合同，将于2016年4月1日到期，请你二人于十日内共同前来东塔社区商谈合同到期的相关事宜。若不在本通知要求的期限内前来商讨，东塔社区八组将以你方单方违约，向法院提出诉讼。后原告和被告虽经多次协商，但双方对租金数额意见分歧较大，未能达成续租协议。2016年7月22日，原告给二被告转租他人的童心幼儿园及兴达汽服分别发通知，要求该二户将2016年租金交由原告处暂时保管。2016年8月30日，原告提起诉讼。审理中，二被告申请对同地段租金及二被告租赁后投资修建厂房等进行评估，因原告申请评估事项与本案审理无直接关系，故对其评估申请不予支持。一审法院认为，原告东塔社区八组和被告赖金华、刘富贵于2004年4月1日签订的《东塔八组公房院场租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，双方均按合同约定履行了合同权利和义务。合同期满，双方因对续租租金意见分歧，未能达成续租协议，双方租赁合同虽约定租赁期满，二被告有优先租赁权，但优先租赁权是指在同等条件下的优先于别人的租赁权，而并非无条件租赁权。现原告因租金数额分歧未能与被告达成续租协议，故诉请二被告腾退租用原告的房屋和场地，符合合同约定及法律规定，理由成立，予以支持。对二被告辩称租赁后投资修建厂房等投资损失，因双方租赁合同第三、四条明确约定：二被告在租赁期内，修建改善产生的一切费用由被告自负，租用期满后无偿拆除，并恢复原貌，合同期满后，被告不再续租时，被告在院场内所修建房屋及设施全部拆除，无权要求赔偿，故被告该辩称理由不能成立。对原告诉请二被告支付腾空房屋，场地前占用费14万元，因原告当庭陈述占用费14万元系估算可能发生的损失，而并非原告实际发生的损失，且原告未提供计算依据，故原告该项诉请理由不能成立。因租赁合同到期，被告继续占用租赁物确给原告造成租金损失，故被告应比照租赁期内租金向原告支付占用费。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、被告赖金华、刘富贵应于本判决生效之日起三十日内腾空租用原告位于汉中市汉台区东关街道办事处东塔社区八组的房屋和场地，交付原告；二、由被告赖金华、刘富贵于本判决生效之日起三十日内向原告支付租赁物占用费18150元（自2016年4月2日起算至2017年1月2日止，按年租金24200元计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费3200元，由被告赖金华、刘富贵共同负担。二审经开庭审理，查明事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均需按约履行。上诉人与被上诉人之间签订的《东塔八组公房院场租赁合同》租赁期限已经届满，双方因租金数额发生争议，未能达成合意继续续约，上诉人应当搬出诉争房屋场地，并支付相应的房屋使用费，原审法院判令上诉人迁出涉案房屋场地、支付相应的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的租赁期间修建房屋、硬化场地、增添附属设施应折价赔偿的问题，因双方已在合同中明确约定：在租赁期内，修建改善所产生的一切费用由上诉人负责，租赁期满后无偿拆除并恢复原貌；合同期满不再续租时，上诉人所建房屋及设施全部拆除不得向东塔社区八组要求赔偿。以上约定内容表明，上诉人对其在租赁期满未获得续签时添附房屋及附属设施不能得到折价赔偿的情况是明知的，且愿意承担该风险。因此，上诉人现要求由被上诉人赔偿其相应损失的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人赖金华的上诉理由不能成立，应予驳回；原审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3200元，由上诉人赖金华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉代理审判员 李小艳代理审判员 李俊霞二〇一七年五月三日书 记 员 谢 萌 来源：