（2016）川0114民初5290号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-31
案件名称
四川广聚投资有限公司与廖占军、李云秀商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川广聚投资有限公司,廖占军,李云秀,中国农业银行股份有限公司都江堰市支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5290号原告：四川广聚投资有限公司，住所地成都市新都区大丰街道花都大道806-816号。法定代表人：曾富英，董事长。委托代理人：高凤，女，1984年7月12日出生，汉族，住四川省崇州市，系该公司员工，一般授权代理。委托代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：廖占军，男，1981年7月11日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：李云秀，女，1982年8月19日出生，汉族，住四川省岳池县。第三人：中国农业银行股份有限公司都江堰市支行，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道建川.丽水青城.玫瑰苑商业街32-1-2号。负责人：杨杰，行长。委托代理人：师捷，女，1988年8月14日出生，汉族，住四川省都江堰市，系该支行员工，特别授权代理。委托代理人：龙传本，男，1962年11月12日出生，汉族，住四川省都江堰市，系支行员工，一般授权代理。原告四川广聚投资有限公司（以下简称广聚公司）与被告廖占军、李云秀，第三人中国农业银行股份有限公司都江堰市支行(以下简称农业银行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序审理，由于被告廖占军、李云秀下落不明，本案转为普通程序，向被告廖占军、李云秀公告送达了诉讼文书，并由审判员王瑜担任审判长，与人民陪审员黄剑、张泗先组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭进行审理。原告广聚公司的委托代理人高凤、刘显海，第三人农业银行的委托代理人师捷、龙传本到庭参加诉讼，被告廖占军、李云秀公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广聚公司向本院提出诉讼请求：1.解除广聚公司与廖占军、李云秀于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.廖占军、李云秀协助办理商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：x）及预购商品房预告登记（新房预字第x号）注销手续；3.廖占军、李云秀支付广聚公司代其垫付贷款本息10023.11元，并支付违约金1002.31元；4.廖占军、李云秀支付广聚公司违约金51556.6元。事实与理由：2014年4月10日，广聚公司与廖占军、李云秀签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定廖占军、李云秀购买广聚公司位于成都市新都区x号房屋，建筑面积85.68平方米，房屋总价款515566元，采取按揭贷款方式进行支付。廖占军、李云秀支付155566元首付款，余款通过向农业银行申请36万元按揭贷款的方式予以支付。合同签订后，廖占军、李云秀按合同约定支付了首付款，于2014年10月17日与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，并为案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：x），预购商品房预告登记（新房预字第x号），预购商品房抵押预告登记（新房预抵字第x号）。农业银行向廖占军、李云秀发放了36万元贷款用于支付剩余房款。自2016年2月起，廖占军、李云秀未按期还款，农业银行于2016年6月14日从保证人广聚公司保证金账户中扣划10023.11元归还廖占军、李云秀所欠农业银行的款项（含逾期本金、利息、罚息、复利）。截止2016年９月５日，廖占军、李云秀已有七期未按约定还款，符合商品房买卖合同约定的解除条件。被告廖占军、李云秀未作答辩。第三人农业银行陈述，广聚公司所述属实，廖占军、李云秀未按照与农业银行的贷款合同约定归还款项，导致农业银行从广聚公司保证金账户中扣划款项。第三人农业银行向本院提出诉讼请求：1.解除与廖占军、李云秀，农业银行于2014年10月17日签订的《个人购房担保借款合同》；2.廖占军、李云秀、广聚公司返还贷款本金345224.58元，支付相应利息（截止2016年12月13日利息为10796.85元，2016年12月14日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%计算至款项付清之日止）。事实与理由：廖占军、李云秀向农业银行贷款36万元支付其购买的位于成都市x号房屋，签订了《个人购房担保借款合同》。农业银行按约向廖占军、李云秀发放了贷款，并办理了预购商品房抵押预告登记。但廖占军、李云秀未按约定归还按揭贷款，2016年6月14日，农业银行从保证人广聚公司账户扣划10023.11元。截止2016年12月10日，廖占军、李云秀仍有6期未按期偿还本息。截止法庭辩论终结前，廖占军、李云秀未履行还款义务。被告廖占军、李云秀未作答辩。原告广聚公司陈述，农业银行所述属实，同意农业银行解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，购房贷款的退还和罚息的支付按照合同约定处理。经审理查明，2014年4月10日，廖占军、李云秀与广聚公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定廖占军、李云秀购买广聚公司开发的位于成都市x号房屋，建筑面积85.71平方米，房屋总价款515566元。《商品房买卖合同》第五条载明：“买受人通过贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司都江堰市支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国农业银行股份有限公司都江堰市支行，期限：20年”。补充协议第二条第二项载明：“（6）买受人未按期足额偿还银行贷款本息：鉴于在房屋产权抵押登记办理完毕之前，出卖人可能为买受人向银行的贷款承担连带担保责任，为此双方约定：①若买受人未按按揭合同约定按期足额偿付相应贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担相关担保责任，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起15日，支付出卖人垫付的本息，同时买受人应向出卖人支付代还金额的10%作为违约金，并承担给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师的代理费用）。②买受人连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月逾期还银行贷款本息的，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权解除合同，买受人除归还出卖人代还款本息外，同时向出卖人支付购房总款10%的违约金，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除；合同解除的，买受人所支付的房款在归还银行贷款本息、出卖人应收的违约金、出卖人垫付的贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，出卖人无息退还买受人或向有关部门提存。……④若出卖人依据合同约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同备案解除手续。……”上述合同签订后，廖占军、李云秀向广聚公司支付了案涉房屋的首付款155566元。2014年5月14日，广聚公司办理了上述合同的签约备案登记（签约备案号：x）。2014年10月17日，廖占军、李云秀（借款人）与农业银行（贷款人）、广聚公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定农业银行为廖占军、李云秀提供36万元贷款，借款期限为240个月，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，广聚公司为以上贷款提供连带保证责任。该合同第10.1.5条载明，“发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任：（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务”。第12.1载明：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。”第28.1载明：“借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。”该合同签订后，农业银行于2014年10月20日将上述贷款36万元支付至广聚公司账户用于支付廖占军、李云秀的剩余房款。2015年5月22日，广聚公司为廖占军、李云秀办理了该套房屋的预购商品房预告登记（新房预字第x号）。廖占军、李云秀为农业银行办理了该套房屋的预购商品房抵押预告登记（新房预抵字第x号）。2016年6月6日，农业银行向广聚公司发送《告知函》，告知广聚公司廖占军、李云秀已欠供四期，农业银行将于2016年6月14日从广聚公司保证金账户划收相关款项。2016年6月14日，农业银行从广聚公司保证金账户中扣划了10023.11元用于偿还廖占军、李云秀欠付的款项。另查明，截止2016年12月14日（不含），扣除广聚公司代为归还的10023.11元，廖占军、李云秀尚欠农业银行贷款本金345224.58元、利息10796.85元。以上事实有《商品房买卖合同》及其补充协议、《商品房买卖合同摘要》、《个人购房担保借款合同》、《房屋预告登记证明》、《告知函》、特种转账凭证、农业银行提供的《贷款余款情况说明》、还款情况明细等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，廖占军、李云秀与广聚公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，廖占军、李云秀与农业银行、广聚公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，各方均应全面履行合同约定的义务。关于广聚公司解除房屋买卖合同的诉讼请求。合同签订后，廖占军、李云秀连续多期未按照与农业银行签订的借款合同的约定偿还月供款，导致农业银行从担保人广聚公司的账户中扣划10023.11元用于偿还贷款。廖占军、李云秀与广聚公司签订的补充协议第二条第二款第六项约定“②买受人连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月逾期还银行贷款本息的，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权解除合同，买受人除归还出卖人代还款本息外，同时向出卖人支付购房总款10%的违约金，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除；④若出卖人依据合同约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同备案解除手续。”根据上述约定，因买受人廖占军、李云秀连续多期不归还银行贷款，导致广聚公司承担保证责任，被农业银行扣划10023.11元。廖占军、李云秀未按合同约定的期限及时向广聚公司偿还该款项，广聚公司有权利解除与买受人签订的商品房买卖合同，故广聚公司提出的解除双方签订的房屋买卖合同及其补充协议的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，廖占军、李云秀应配合广聚公司办理备案登记和房屋预告登记的撤销手续，故对于广聚公司要求廖占军、李云秀协助办理商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：x）及预购商品房预告登记（新房预字第x号）撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于广聚公司要求廖占军、李云秀支付代还农业银行款项及违约金的诉讼请求。补充协议第二条第二款第六项约定，出卖人选择解除合同的，买受人除归还出卖人代还款本息外，同时向出卖人支付购房总款10%的违约金，故廖占军、李云秀应向广聚公司偿还10023.11元，并向广聚公司支付购房总款10%的违约金51556.6元，共计61579.71元。该款项从广聚公司应向廖占军、李云秀退还的购房款中扣除。关于农业银行要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，第三人农业银行请求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，广聚公司应向农业银行返还贷款本金345224.58元及利息。关于应向农业银行支付的利息，2016年12月14日前的利息10796.85元系农业银行根据与廖占军、李云秀的约定进行计算，对此款项本院予以确认。2016年12月14日之后的利息，农业银行请求按照合同第28.1约定的贷款利率即中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%支付，该计算标准公平合理，不违反合同及法律规定，本院予以支持。此款由广聚公司向农业银行支付后，在广聚公司应向廖占军、李云秀返还的购房款中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川广聚投资有限公司与被告廖占军、李云秀于2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告廖占军、李云秀于本判决生效之日起十日内向四川广聚投资有限公司支付垫付款10023.11元、违约金51556.6元，共计61579.71元。此款在原告四川广聚投资有限公司应退还给被告廖占军、李云秀的购房款中扣除；三、被告廖占军、李云秀于本判决生效之日起十日内协助原告四川广聚投资有限公司办理商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：x）和预购商品房预告登记（新房预字第x）注销手续；四、解除中国农业银行股份有限公司都江堰市支行与廖占军、李云秀及四川广聚投资有限公司于2014年10月17日签订的《个人购房担保借款合同》；五、原告四川广聚投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司都江堰市支行支付贷款本金345224.58元及相应利息（截止2016年12月13日的利息为10796.85元，2016年12月14日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%计算至款项付清之日止）；六、驳回原告四川广聚投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8404元，保全费3098元，公告费600元，共计12102元，由被告廖占军、李云秀负担（其中5462元由原告成都广聚置业有限公司预交，原告成都广聚置业有限公司在退还廖占军、李云秀购房款时扣除该款；6640元由中国农业银行股份有限公司都江堰市支行预交，该款在成都广聚置业有限公司履行上述第五项义务时一并支付，并在退还廖占军、李云秀购房款时一并扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 瑜人民陪审员 黄 剑人民陪审员 张泗先二〇一七年五月三日书 记 员 凌 淼 来源：百度“”