（2017）辽01民终4114号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人吴垚与被上诉人沈阳汇景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴垚,沈阳汇景房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4114号上诉人（原审被告）：吴垚，女，1983年3月22日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙义鹏，辽宁沈川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳汇景房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路18甲1。法定代表人：王强，该公司经理。委托诉讼代理人：杨浩鹏，男，1983年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：董雪松，男，1987年8月13日出生，汉族。上诉人吴垚因与被上诉人沈阳汇景房地产开发有限公司（以下简称“汇景公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴垚上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决部分事实没有查清。1.无法办理贷款责任主体问题。一审庭审过程中，上诉人向法庭出具了与被上诉人代理人之间的短信截图，被上诉人予以确认真实性，该份截图可以证明上诉人向被上诉人索要办理贷款的材料但是被上诉人拒不配合。对于该份证据一审法院并没有对证据是否采纳进行论述。2.建设银行沈阳沈中支行是否出具相关证明材料，一审法院未向当事人出示，且该份表述也不能够证明是由于上诉人原因不能办理贷款。3.被上诉人指定代办机构办理贷款，代办机构不能办理不代表上诉人也不能办理。上诉人的征信情况没有任何问题。汇景公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。关于上诉人认为贷款责任在于答辩人不属实，也没有事实依据，上诉人所述的短信截图系上诉人自知其因征信记录问题不能在建设银行申请贷款后，自行联系其他银行协商办理贷款事宜，仅凭一个短信沟通不能免除上诉人支付购房款的义务，且就办理银行贷款，答辩人在合同约定的有效期内具有协助义务。上诉人逾期两年以上未能支付购房款系不争的事实，答辩人不再具有任何协助义务。上诉人的该项主张不应予采纳。关于上诉人认为一审判决上诉人承担一次性支付购房款系没有依据的主张，该主张没有任何事实及法律依据，在答辩人两次书面通知上诉人支付购房尾款的情况下，上诉人均拒不履行支付房款义务，答辩人申请对涉诉房屋进行查封系维护权益的合法合理请求，判决上诉人支付购房尾款具有事实和法律依据，因此上诉人的该项主张不应采纳。答辩人按照补充协议的约定要求上诉人承担违约责任具有事实、合同及法律依据。汇景公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付购房尾款602万元；2.请求判决被告按照商品房买卖合同补充协议承担违约责任，支付违约金4,179,942元；3.保全费、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月14日，原、被告签订《商业网点预售协议书》，约定一、“汇景园”项目系出卖人（原告）开发建设的商业网点。买受人（被告）购买“汇景园”项目第6#幢1门号网点；付款方式：贷款；销售面积1071.78平方米，销售单价13,000元；总房款13,933,140元整，面积以房产部门最终测绘为准，房款多退少补。二、本协议签订之日，买受人预付购房定金20万元，其余首付款6,733,140元在2012年12月30日前一次性付清。贷款部分7,000,000元，需在开发公司相关手续齐全后，买受人必需在60天内办理贷款并放款，如超过60天，开发公司有权解除合同，并扣除总房款的10%做为违约金。……五、买受人若未按照出卖人通知的时间签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》或拒绝付清余款的，均视为买受人违约，按日承担房款总额1%的违约金，超过30日的，承担违约金外，出卖人有权解除本协议，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋。但若因出卖人未能办理相关许可手续而导致买受人要求解除协议的，出卖人应向买受人退还其已付房款，并按银行同期活期存款利率支付相应的利息。2014年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于沈阳市铁西区肇工南街76号1门房屋，建筑面积1071.78平方米，总房款13,933,140元。合同第六条付款方式及期限约定，首付款7,933,140元，于该合同签订三日交齐，贷款600万元，购房者将于7日内配合开发公司办理银行贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。该合同附件四，汇景园《商品房买卖合同》补充协议，第四条约定，若买受人采取按揭方式支付房款，双方确认以下事宜：1、出卖人仅负责提供买受人在办理按揭手续中需出卖人提供的必要资料。2、买受人已经完全明了按揭流程并按与银行之间的相关协议，确立权利义务关系。买受人应在本合同约定时间内办妥按揭房款并由银行划入出卖人账户，否则买受人需承担逾期付款的责任。3、若因国家及贷款银行有关住房按揭贷款政策发生变化，导致的一切后果与出卖人无关，银行要求买受人增加首付款比例，买受人应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。4、若买受人按揭申请未获银行批准（无论何种原因），买受人须在银行告知不接受按揭之日起15天内付清未交房款，否则买受人按购房总价款的30%向出卖人支付违约金。5、买受人需在出卖人指定的银行办理按揭手续，否则出卖人有权不提供任何办理按揭手续所需资料。6、办理按揭贷款的买受人有义务催促银行尽快放款，若因买受人或银行的原因造成余款不能在合同约定的时间内交纳的，由买受人承担逾期付款的违约责任。原告于2013年2月28日将涉案房屋交付给被告。原、被告均认可被告于2012年10月14日向原告支付购房定金20万元，于2013年2月6日向原告支付购房款600万元，于2013年2月7日向原告支付购房款733,140元，于2014年6月10日向原告支付购房款48万元，于2014年12月23日向原告支付购房款50万元，被告已向原告支付购房款共计7,913,140元。被告于2015年12月24日及2016年1月11日向被告发出《通知函》和《告知函》，要求被告向原告支付购房尾款及违约金。被告称收到原告的以上文件，并以出面形式进行了回复。被告至今欠付原告购房款602万元。另查明，本院工作人员至中国建设银行沈阳沈中支行对2014年为被告吴垚办理贷款事宜的工作人员进行询问，经了解得知，2014年6、7月份被告吴垚向该行提交涉案房屋的贷款申请，该行于2014年9月向上一级部门报送材料，但是因为吴垚存在信用不良记录等原因，导致其贷款申请未通过审批，2014年9月23日退回至该行。该行工作人员称大约半个月左右的时间将退回的情况告知了原、被告。一审法院认为，原、被告之间签订的《商业网点预售协议书》及《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，均系有效合同。原、被告签订的《商业网点预售协议书》系预约合同性质，后原、被告签订已备案的《商品房买卖合同》，双方应按备案的商品房买卖合同履行自己的义务。原告已将商品房交付给被告使用，被告应按商品房买卖合同约定支付相应的购房款。商品房买卖合同第六条约定除首付款外其余购房款以贷款的形式支付。经一审法院至中国建设银行沈阳沈中支行了解，被告在签订商品房买卖合同后向该行申请贷款，但被告因其存在信用不良记录等原因，导致其贷款申请未通过审批。虽然原、被告约定被告支付购房款的方式为贷款形式，但是支付购房款系被告的义务，现因被告原因未能办理贷款，被告应向原告支付欠付的购房款602万元。对原告要求被告支付购房款602万元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告主张在双方签订的《商品房买卖合同》附件四汇景园《商品房买卖合同》补充协议中约定，若被告按揭申请未获银行批准（无论何种原因），被告须在银行告知不接受按揭之日起15天内付清未交房款，否则被告按购房总价款的30%向原告支付违约金。被告称在签订合同时原告未对该条款向被告作出详细的说明，加重了被告的义务，系格式条款。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。在该合同附件四中又约定，……4、若买受人按揭申请未获银行批准（无论何种原因），买受人须在银行告知不接受按揭之日起15天内付清未交房款，否则买受人按购房总价款的30%向出卖人支付违约金。一审法院认为，该合同附件系由原告提供的，在该附件中关于逾期付款的违约责任对《商品房买卖合同》第七条的约定进行了变更，在附件中约定的逾期付款的违约责任系加重被告的责任，在签订该附件时原告没有采用足以引起对方注意的标识提醒被告注意，也没有提供证据证明原告当时对该条款向被告进行了提示和说明，一审法院认为，原告作为该条款的提供者加重了被告的责任，该条款无效，因原、被告在《商品房买卖合同》第七条中已经约定了买受人逾期付款的违约责任，被告至今未向原告支付欠付的购房款，双方均同意继续履行合同，被告应按该合同条款的约定承担违约责任，即自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。因合同第六条付款方式及期限约定，首付款7,933,140元，于该合同签订三日交齐，贷款600万元，购房者将于7日内配合开发公司办理银行贷款。被告向银行申请贷款，银行于2014年9月23日收到退回材料，并于2014年10月份将未批准贷款的信息告知原、被告。被告在得知贷款未获得该银行批准后应通过其他方式向原告支付购房款。原告在其向法庭提交的增加诉讼请求申请书中称原告主动给被告办理贷款期限顺延三个月，即2014年11月20日，一审法院认为该日期是原告要求被告支付未付购房款的日期。综上，被告应向原告支付逾期付款的违约责任，自2014年11月21日起至实际支付购房款602万元之日止，按日向原告支付602万元的万分之1的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告吴垚于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳汇景房地产开发有限公司购房款602万元；二、被告吴垚于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳汇景房地产开发有限公司逾期付款违约金，自2014年11月21日起至本判决第一项履行完毕之日止，按日602元计算；三、驳回原告沈阳汇景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,940元及保全费5,000元，均由被告吴垚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴垚提供了短信截图一份，证明被上诉人没有向上诉人交付办理贷款需要的材料，被上诉人不具有开发商二级资质，这一点是导致不能办理贷款的原因，与上诉人的征信情况无关。被上诉人汇景公司认为，2016年1月一审立案，双方进行过调解，调解期间上诉人与我0方沟通，由上诉人自行联系银行，在此情况下我方与上诉人进行了沟通，该沟通仅是调解期间双方一次沟通，与2014年购房时提供的建设银行不是同一个银行，上诉人向建设银行申请贷款未予批复是因为上诉人信用记录不良，一审法院到建设银行与当事人核实证明上诉人不具有贷款条件。我们所买卖的项目是合理出售的，所有办理贷款的业主均已办理完毕。上诉人提到的资质只是上诉人自己找的银行所需要的。本院对该份证据予以采纳，但该份证据并不能够证明上诉人当初不能办理贷款与被上诉人有直接关联，故本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人吴垚与被上诉人汇景公司签订的《商业网点预售协议书》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人吴垚未按照合同约定支付购房款，应按照+7/约定承担相应的违约责任。关于上诉人主张无法办理贷款的责任主体应是被上诉人的问题，经一审法院至中国建设银行沈阳沈中支行询问，系因上诉人存在信用不良记录等原因导致贷款申请未能通过，对于其提供短信截图主张系被上诉人资质等原因造成无法办理贷款，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人在购买案涉房屋长达四年多的时间里，未能交付余款，势必对被上诉人造成损失，一审法院判令上诉人向被上诉人支付购房余款并无不当。关于一审法院适用《商品房买卖合同》第七条约定，而未按照合同附件约定计算违约金的问题。汇景公司虽在答辩状中提出异议，但并未提出上诉，一审法院综合考量案件事实，认定违约期间和适用条款并无不当，本院应予维持。综上所述，吴垚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,940元，由上诉人吴垚负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军代理审判员 史舒畅二〇一七年五月三日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”