（2017）粤01民终5160号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-20
案件名称
傅杰华与广州麦浪文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷2017民终5160二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州麦浪文化发展有限公司,傅杰华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5160号上诉人（原审被告）：广州麦浪文化发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李玉婷。委托诉讼代理人：霍丹婷，该公司员工，联系地址。被上诉人（原审原告）：傅杰华，身份证住址福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州麦浪文化发展有限公司（以下简称麦浪公司）因与被上诉人傅杰华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人麦浪公司的委托诉讼代理人霍丹婷、被上诉人傅杰华的委托诉讼代理人林思臻到庭参加诉讼。现已审理终结。麦浪公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一、二项；2、判令傅杰华承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审举证期内，麦浪公司依法提交了麦浪公司早早就催促傅杰华接收房屋的证据，麦浪公司工作人员自2015年9月起就通过傅杰华指定的联系人陈某甲联系接收房屋事宜。另傅杰华一审提交的银行流水记录与委托合同不符合法律规定与常理，不能据此认定其确有损失。二、即使房屋存在消防问题也不应当是傅杰华拒绝履约接收房屋的理由。根据双方签订的《生产综合楼（101A、102A、103A、105A）补充协议》第3条约定，若因麦浪公司原因致使傅杰华二次消防暂时未能通过，导致其无法入场开展营业活动，在此期间麦浪公司同意给予傅杰华减免租金。但是傅杰华一次次拒绝接收房屋应当属于拒绝履约的行为。三、傅杰华违反合同交付条件的约定拒收房屋属于拒绝履约的表现，因为傅杰华拒绝入场不交租金麦浪公司也有重大经济损失，麦浪公司是迫不得己才解除合同。依据双方签署的《生产综合楼（101A、102A、103A、105A）补充协议》第2条约定，交付条件包括如下：大物业内部隔断完成，并且达到独立通水通电，傅杰华可入场进行装修。现场的条件早己达到上述交付标准，傅杰华却以其他理由（比如外墙、门前立体停车库修建、消防等原因）拒绝入场，客观上造成麦浪公司无法收取租金，致使麦浪公司无法实现出租房屋收取租金的合同目的，该项损失随着时间的推移只能持续扩大，麦浪公司必须开展相应的自救止损工作。反过来讲，如果傅杰华认为在近一年的时间内涉案房屋都不符合交付条件，其应当及时解除合同，但其只是采取拖延时间的方式拒绝入场。该做法已严重违反合同契约精神且已经给麦浪公司造成大额的租金收入损失及经营损失。傅杰华辩称：不同意麦浪公司的上诉请求，请求维持原判。一、一审判决认为建设工程竣工验收消防备案是建设工程合法使用的必要条件之一是正确的，傅杰华一直要求麦浪公司提供相关手续，涉案场地至2016年5月才通过消防备案，没有通过消防备案便不能进场使用，否则出现安全责任事故无法承担后果。麦浪公司违法解除合同并将场地另外出租，属明显违约。二、麦浪公司于2016年4月6日向傅杰华发出《复17号科技函》，要求在2016年4月17日前进场，但在4月12日其就发函解除合同。除了消防手续以外，其他部分也不符合交付条件，如园区无法自由进出，外立面及立体停车库的工程也不符合交付条件。傅杰华向一审法院起诉请求判令：1.麦浪公司退还预付的租金58480元，双倍返还房屋租赁保证金233920元，双倍返还水电费押金40000元；2.麦浪公司赔偿傅杰华的装修设计费损失180000元；3.麦浪公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月13日，傅杰华、麦浪公司签订《补充协议》，约定傅杰华向麦浪公司承租广州市xx区xx号生产综合楼一层101A、102A、103A、105A单位招租图标面积含公摊面积共365.5平方米，租赁用途为商业，租期自2015年5月1日起至2021年4月30日止，免租期为61天，自2015年5月1日起至2015年6月30日止。房屋租赁费为58480元∕月，租赁费用逐年递增。租赁保证金116960元，水电费押金20000元。租赁期满，经麦浪公司确认该房屋验收合格，傅杰华无违反本协议约定并结清全部费用且提供租赁保证金收据原件给麦浪公司后，麦浪公司需于30个工作日内无息退还租赁保证金给傅杰华；租赁期满，该房屋水电费由傅杰华清缴完毕，麦浪公司无息退还水电费押金给傅杰华；未经麦浪公司书面同意，傅杰华不得对该房屋内外进行装修作业；租赁期内，麦浪公司中途无故收回傅杰华房屋，需双倍退还傅杰华缴纳的房屋保证金，傅杰华违约除外；傅杰华非因法律、法规、双方签署之合同书及本协议规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给麦浪公司，若租赁保证金不足赔偿麦浪公司损失的，傅杰华还应负责赔偿；傅杰华拖欠租金等应缴费用超过10天，麦浪公司有权单方终止租赁关系，收回房屋，傅杰华所缴之租赁保证金不予退还；傅杰华确认，下列文书送达地址为邮寄送达地址，麦浪公司向该邮寄送达地址寄送的文件或物品，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，傅杰华同意，从麦浪公司寄出之日起第5日视为麦浪公司已经送达，傅杰华地址为广州市天河区华强路2号盈丰大厦A塔824，麦浪公司地址为广州大道中289号南方报社生活综合楼5楼等。同日，傅杰华、麦浪公司双方签订了《生产综合楼（101A、102A、103A、105A）补充协议》，约定涉案物业内部一次性消防由麦浪公司负责，该物业内部进行装修的二次消防报批、施工由傅杰华负责，费用由傅杰华自行承担。若因麦浪公司原因导致傅杰华二次消防暂时未能通过，导致乙方无法入场开展经营活动，在此期间麦浪公司同意给予傅杰华减免租金等。2015年5月14日，麦浪公司向傅杰华开具收据，载明：收到傅杰华付广州289生产楼101A-105A两押一租金额175440元，水电费押金20000元，合计195440元。麦浪公司确认收到上述款项。2016年4月12日，麦浪公司向傅杰华发出《解除合同通知函》，内容为：因傅杰华拖欠租金及其他各项欠款未缴纳，现正式通知傅杰华解除合同，收回房产，没收保证金136960元不予返还，同时保留向傅杰华追究各项欠款及滞纳金之权利等。傅杰华另向一审法院提交了《复17号科技函》、《技术开发（委托）合同》、银行支付记录两份，以证明傅杰华委托他人对涉案场地进行装修设计并支付了相应的设计费。该复函系麦浪公司于2016年4月6日向傅杰华发出，其称“我司于2016年3月25日收到贵司来函询问，现作以下回复：关于贵方提出开园时间，我司接报业集团指示，要求在2016年5月31日前完成园区除立体停车库及xx外立面工程的其他工程内容，达到客户可以自由进出园区的标准……鉴于以上所述，我司希望贵方于2015年4月17日前入场并做好装修前铺位工程内装围蔽，共同为打造289艺术园区而一起努力”等。两份银行支付记录系中国工商银行电子银行回单，记载傅杰华分别于2015年7月22日、2015年8月10日向陈小某账号支付了54000元，合计108000元；陈小某的账号与前述合同中约定的账号相一致；回单行记载给收款人留言：付17号实验室品牌孵化第一阶段定金、付17号实验室设计第二阶段费用。《技术开发（委托）合同》于2015年7月17日签订，其记载傅杰华（甲方）委托xx大学设计学院（乙方）设计17号实验室.品牌孵化基地（地址为涉案场地）。第一次付款为定金，在签订合同5个工作日内付款54000元，第二次为乙方交付初步方案，经甲方确定后5个工作日内（函电子文件）付款54000元；乙方开户银行为xx银行广州华南支行，户主名为陈小某，并附有银行账号。傅杰华提交的前述证据均有原件核对一致，麦浪公司确认前述复函及两份银行记录的真实性、合法性但否认其关联性；麦浪公司认为《技术开发（委托）合同》乙方签订的主体是个人而不是单位，故对其三性均不予确认。麦浪公司为了证明其抗辩主张，向一审法院提交了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》复印件、广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划【2016】16号《关于公布实施1项规划成果的通告》（以下简称《成果通告》）、十七号科技（香港）有限公司致289艺术园区领导的信函2封、QQ邮箱截屏照片3张、微信截屏照片4张、广州市禧博网络科技有限公司及深圳市前海十七号科技有限公司的工商查询信息、临时经营场所使用证明、文件签收表。前述《房地产权证》记载**号生产综合楼的房地产权属人为广东xx媒集团有限公司，规划用途为生产综合楼等。《成果通告》主要内容为《xx集团地块（越秀区xx规划管理单元）控制性详细规划修改》获广州市人民政府批准，自2015年12月15日起生效，其中批准内容为xx地块用地性质修改为其他商务设施用地等。前述两份信函分别由十七号科技（香港）有限公司于2015年9月15日、2016年3月24日致函289艺术园区，署名栏均记载为首席执行官／董事陈某乙，内容主要为该公司要求该园区发放临商证、园区负责该公司租赁建筑内的一次消防，请求园区初始一次消防通过验收文件以及要求园区做好外玻璃、排水道等配套设施，要求园区提供最新的生产综合楼及园区规划图并盖章，明确开园的标准以及做好车库以免影响公司开业经营等。3张QQ邮箱截屏照片分别显示如下：2015年10月21日晚上5点50分，发件人xx向8XXX及2XXX的QQ邮箱发送的主题为“关于我司‘17号实验室’项目对接人变更的通知”电子邮件，内容为“由于我司进行内部调整，现由xx先生（英文名：xx）负责我司在289艺术区‘17号实验室’项目，为项目负责人……”，并留下该欧先生的联系方式；同日晚上6点06分“阿某”针对前述邮件进行的回复，内容为“非常感谢陈某甲过去一个阶段的代劳，我会积极支持289方把工作推进顺利……”；同日晚上8点07分发件人“应某”对“阿某”的回复，内容为“我司已经于9月1日将场地交付贵司使用。贵司对场地交付现状也提出了一些想法，但是一直未能约到贵司陈某丙傅总前来，场地已经完全具备装修条件多日却拖延至今日未能启用，公司迫切希望和您对话……”。4张微信截屏照片显示的时间为2015年9月1日，内容主要为应某称已经要求陈某甲公司入场已经一个多月，针对陈某甲公司要求的填平等工程已经做好，称水电齐备通水通电后按照合同就算起租了，催促陈某甲尽快签字收楼不要耽误整个园区的装修进度等，陈某甲则称没有陈某丙授权无法签字。广州市禧博网络科技有限公司及深圳市前海十七号科技有限公司工商查询信息显示两公司分别于2009年7月1日、2016年3月28日成立，该两公司的股东或投资人均为自然人，均包括陈某乙以及傅杰华在内。临时经营场所使用证明记载傅杰华使用的涉案场地可以临时作为生产（经营）性场所使用，证明的有效期限自2016年4月13日至2017年4月12日等。文件签收表记载陈某甲于2016年4月14日签收了临时经营场所使用证明原件等。一审庭审中，麦浪公司称应某系麦浪公司公司员工，陈某甲系傅杰华雇请的工作人员，但傅杰华予以否认。麦浪公司提供了文件签收表及十七号科技（香港）有限公司致289艺术园区领导的信函的原件进行核对，其余均只提供了复印件或者打印件。傅杰华对临时经营场所使用证明的真实性予以确认，但认为麦浪公司直到2016年4月13日才取得临时经营场所使用证明，同年4月12日即要求解除与傅杰华的租赁合同，傅杰华实际上无法进场；傅杰华对麦浪公司提交的前述其他证据的三性均不予确认。麦浪公司向一审法院提交了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，记载广东南方二八九创艺文化发展有限公司于2016年5月19日经网上备案受理系统进行了南方报业二八九艺术园创意餐饮区装修工程竣工验收消防备案，根据相关规定，该工程未被确定为抽查对象等。麦浪公司提供了该备案受理凭证的原件进行核对，傅杰华确认其真实性，但认为该备案受理凭证并不是涉案场地通过消防验收的证据，而且该消防备案于2016年5月19日获得时，涉案租赁合同已经解除。一审庭审中，麦浪公司陈述称，涉案场地已经重新出租给他人使用。一审法院认为：双方签订的前述《补充协议》、《生产综合楼（（101A、102A、103A、105A）补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守遵行。麦浪公司提供了前述QQ邮箱截屏照片3张、微信截屏照片4张等证据，傅杰华均否认其三性，而麦浪公司并未提供前述电子邮件以及微信信息收发方的身份信息材料，也未提供其他证据佐证电子邮件和微信信息的真实性与关联性，故对其不予采信。且前述邮件及微信信息中也并无麦浪公司已将涉案场地交付给傅杰华使用的相关内容，另麦浪公司亦明确陈述称傅杰华并未实际收场使用涉案场地。建设工程竣工验收消防备案，是该建设工程合法使用的必要条件之一。根据前述查明事实，涉案场地于2016年5月才予以消防备案，麦浪公司却在未向傅杰华交付具备合法使用条件商铺的情况下，于2016年4月12日向傅杰华发出《解除合同通知函》，以傅杰华拖欠租金等费用为由，提出解除上述《补充协议》的主张，明显属于违约行为。且根据前述查明事实，麦浪公司并未将场地实际交付给傅杰华使用，现鉴于涉案场地已由麦浪公司另行出租，且傅杰华提出了本案诉讼请求，表明傅杰华亦同意解除上述《补充协议》。故认定该《补充协议》已经解除，麦浪公司应当向傅杰华承担相应的违约责任。傅杰华要求麦浪公司退还已经预付的租金58480元、双倍返还租赁保证金233920元、返还已经交纳的水电费保证金20000元的诉请，合法合理，予以支持。但是傅杰华要求双倍返还水电费保证金的诉请，事实和法律依据不足，不予支持。傅杰华向一审法院提交的《技术开发（委托）合同》、银行支付记录两份以证明其支付涉案场地的装修设计费，前述证据涉及的装修设计费金额为108000元。鉴于傅杰华并未提供证据证明为其提供设计服务者相关资质证明，且一审法院已确定麦浪公司须向傅杰华双倍返还租赁保证金，足以弥补傅杰华的损失，故傅杰华该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决：一、麦浪公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向傅杰华退还预付的租金58480元及水电费押金20000元；二、麦浪公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向傅杰华双倍返还租赁保证金233920元；三、驳回傅杰华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8924元，由麦浪公司负担5441元，傅杰华负担3483元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，麦浪公司向本院提交了广州市公安局（86）穗公十二建字第xx号文复印件，拟证明涉案房屋建于1986年，当时已有建设工程消防安全问题的证明文件。经质证，傅杰华认为上述材料不属于二审新证据，且缺乏原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，另涉案房屋为重新规划建设的建筑，必须办理消防验收或备案。本院认为：一审法院认定双方签订的涉案《补充协议》、《生产综合楼（101A、102A、103A、105A）补充协议》为合法有效并无不当，本院予以确认。协议签订后，麦浪公司于2016年4月12日向傅杰华发出《解除合同通知书》，傅杰华对于合同解除无异议，故本案二审的争议焦点在于合同解除的责任承担问题。根据《中华人民共和国消防法》第十条以及《建设工程消防监督管理规定》第二十四条、第二十六条的规定，除必须经消防设计审核及申请消防验收的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，进行消防设计、竣工验收消防备案，对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用。本案中，在双方签订上述协议后直至麦浪公司发出《解除合同通知书》前，涉案场地装修工程一直未完成竣工验收消防备案，傅杰华在此情况下出于消防安全考虑未进场使用租赁商铺并无不当，该行为并不构成违约。而麦浪公司在涉案商铺尚未符合消防备案要求的情况下，于2016年4月12日向傅杰华发出《解除合同通知函》，以傅杰华拖欠租金等费用为由，提出解除上述《补充协议》的主张，明显属于违约行为。一审法院认定麦浪公司应当向傅杰华承担违约责任，并据此判令麦浪公司退还预付租金58480元、水电费保证金20000元及双倍返还租赁保证金233920元，合法合理，本院予以维持。综上所述，麦浪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5441元，由上诉人广州麦浪文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年五月三日书记员 陈婷婷 搜索“”