（2017）粤20民终1044号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
梁俊杰、李康胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁俊杰,李康胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1044号上诉人（原审被告）：梁俊杰，男，1996年7月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：殷梅艳，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彤，广东宪鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李康胜，男，1968年7月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴柏昌，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：何杨平，广东百昌律师事务所律师助理。上诉人梁俊杰因与被上诉人李康胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。梁俊杰上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回李康胜的全部诉讼请求。事实和理由如下：第一，案涉计租期限应为2015年6月至2016年4月共11个月，租金合计19800元，其已支付完毕。其于2016年3月通知李康胜退租，并与其协商一致租赁合同于2016年4月30日解除，其于2016年4月15日搬离商铺。其已支付完毕2015年6月至2016年2月的租金及水电费，已付押金3600元抵作2016年3月份和4月份的租金，故其已支付完毕全部租金。第二，延期或拒付租金的诉讼时效期间为一年，一审受理时间为2016年8月29日，李康胜主张2015年6月至7月的租金已超过诉讼时效。请求二审法院依法改判。李康胜口头答辩称：1、梁俊杰尚未支付2015年12月1日至2016年7月1日的租金共7个月12600元。2、梁俊杰支付的押金3600元，并不存在抵扣的问题。梁俊杰拒绝支付2015年12月1日至2016年7月1日的租金和水电费，其行为已经违反租赁合同第四条第二项的规定，李康胜有权根据合同第四条第二项的规定没收梁俊杰支付的押金3600元，且梁俊杰于2016年7月1日自行搬离租赁地并未与李康胜进行协商，押金3600元并不存在抵扣。3、对于诉讼时效问题，其已经于2015年12月向梁俊杰发出支付租金的通知，因此不存在诉讼时效已过。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。李康胜向一审法院起诉请求：1.梁俊杰支付租金25200元及逾期利息（自2015年6月起计至清偿之日止；暂计至2016年8月为3780元）；2.解除李康胜与梁俊杰签订的商铺租赁合同。一审法院认定事实：李康胜名下位于中山市××镇穗农村有房产一处，规划用途:工业宿舍楼。该物业已办理由其作为权利人的房地产权属证书（房产证号：粤房地权证中府字第××号）。2015年5月10日，李康胜作为甲方，梁俊杰作为乙方，签订商铺租赁合同，约定：甲方将其所有的位于中山市××镇沙港中路52号李康胜厂房㈡A栋首层19卡（面积约58㎡）出租给乙方作商业用途；租赁期限为2年，2015年5月10日～2017年5月10日；租金1800元/月，租金第2年递增，递增幅度为2%；乙方在签订本合同时向甲方交纳3600元作为合同保证金，租赁期间保证金不计利息，在租赁期满后1个月返还给乙方；乙方须在每月5日前支付当月租金，如乙方逾期6天不交纳当月租金，则视为乙方拖欠租金，按拖欠租金总额每日5%计付滞纳金，逾期超过10天的，即视为乙方违约，甲方有权终止合同、没收保证金、收回租赁物业并向乙方追讨所欠租金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，梁俊杰向李康胜交付保证金3600元，李康胜依约将涉案物业交付梁俊杰使用。自2015年6月起，梁俊杰拖欠租金不予支付。2016年7月1日，梁俊杰自行搬离涉案租赁物业，李康胜确认已收回涉案租赁物业。2016年8月29日，李康胜诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，李康胜与梁俊杰签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。李康胜主张梁俊杰拖欠租金未予支付，并提供商铺租赁合同等证据予以佐证，鉴于梁俊杰未到庭应诉亦未提交相反证据予以反驳，故采信李康胜的陈述及证据，梁俊杰承租涉案物业，即负有依约支付租金的合同义务，现梁俊杰拖欠租赁期间部分租金不予支付，其行为已构成违约，李康胜诉请梁俊杰支付租赁期间拖欠的租金以及按月利率2%计算的逾期利息，事实清楚，理据充分，予以支持。但鉴于李康胜确认梁俊杰已于2016年7月1日搬离涉案租赁物业，涉案租赁物业已由李康胜收回，故梁俊杰应向李康胜支付拖欠的2015年6月至2016年6月期间的租金23400元（1800元×13个月）及按上述标准计算的逾期利息。因双方约定逾期6天不交纳当月租金即视为拖欠租金并计付违约金，故拖欠当月租金应计付违约金的起计日为当月12日。双方的租赁合同关系已于2016年7月1日实际解除，对此予以认定，对李康胜关于解除双方签订的商铺租赁合同之诉请，不作审理。梁俊杰经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、梁俊杰于本判决发生法律效力之日起七日向李康胜支付租金23400元及逾期利息（计算方法：2015年6月～2016年6月期间，以每月租金1800为基数，均从拖欠当月12日起，按月利率2%计算至清偿之日止）；二、驳回李康胜的其他诉讼请求。本院二审期间，梁俊杰围绕上诉请求提交了如下证据：证据一，2015年6月1日至2015年11月1日的通知6份及收款收据6份；证据二，2015年11月30日胜物业公司发出的通知，内容为“拾玖卡客户您们好：为了提高双方的工作时间效益，李康胜物业公司决定于本月30日至2015年12月1-3日收房租1800元，…。水费376-369＝723.5＝24.5，电费4122-3923＝1992×1.2＝239元，总计2063元”；证据三、模糊不清的收据一张，开具时间：26年2月1日，内容为“今收到月份租。水：368-5×3.5＝17.50元，水＝30×1.2＝47元”（两项）64元，金额壹仟捌佰陆拾肆元”。本本院组织当事人对上述证据进行了质证，梁俊杰以证据一证明其已经缴纳了2015年6月-11月份的租金及水电费，以证据二、三证明其缴纳房屋租金及水电费至2016年2月。李康胜对上述证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，确认梁俊杰租金及水电费缴纳至2015年11月止。对证据三的真实性、合法性、关联性不予确认，不认可梁俊杰缴纳租金至2016年2月的事实。本院审理查明：双方二审已一致确认梁俊杰已缴纳租金至2015年11月的事实，本院对此予以确认。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，综合二审双方的诉辩主张，本案争议焦点有四，一是梁俊杰何时搬离租赁物业，即双方的租赁合同何时解除？二是梁俊杰是否支付2015年12月至2016年2月的租金？三是梁俊杰是否尚欠租金？四是李康胜的起诉是否超过诉讼时效？关于争议焦点一，李康胜与梁俊杰签订的商铺租赁合同约定的租赁期限是到2017年5月10日止，梁俊杰称其已与李康胜协商，合同提前至2016年4月30日解除，其应当对此承担举证责任，但是，梁俊杰并没有任何证据证明该事实，故其应当对此承担不利的法律后果，一审法院以李康胜确认的解除时间为准，即李康胜与梁俊杰签订的商铺租赁合同于2017年7月1日解除，本院对此确认。梁俊杰上诉称该租赁合同于2017年4月30日解除的理据不充分，不予采纳。关于争议焦点二，梁俊杰称2015年12月份以及2016年1月份的收据遗失了，不能提交。梁俊杰举证证明其已缴纳了2015年12月-2016年2月份租金的证据是一份李康胜物业公司的通知以及一张内容不全的收据，对此李康胜不予确认。本院认为，该收据部分内容虽然不完整，但可视部分内容的字迹、书写格式、表达方式与李康胜确认的前述数份收据是一样的，可以认定出自一个人书写，即该收据出自于李康胜方，本院对该收据的真实性、合法性、关联性予以确认。该收据的可视内容可以看出是梁俊杰向李康胜方缴纳了租金及水电费，结合不完整的年份显示，可以推定是2016年。梁俊杰认为，如果其没有缴纳2015年12月和2016年1月份的租金及水电费，那么不可能有2月份收据，故以此认为其缴纳租金至2016年2月份。本院采纳其陈述，理由如下：第一，从举证责任分配看，该收据显示是一式几联，梁俊杰出示的是第二联，李康胜应该持有该证据的第一联，但是李康胜并没有将其持有的第二联提交给法庭，故对该证据的内容本院采纳梁俊杰的陈述，即该证据证明梁俊杰是缴纳2016年2月份的租金及水电费；第二，从合同约定及交易习惯看，商铺租赁合同约定是梁俊杰先交租后使用，系列收据显示李康胜与梁俊杰的交易习惯是李康胜在前一个月底发出收租通知，梁俊杰在次月1号缴纳的都是当月的租金，因此，李康胜开具的2016年2月1日收据也应当推定梁俊杰是缴纳2016年2月的租金及水电费。本院确认梁俊杰缴纳租金至2016年2月。关于争议焦点三，李康胜与梁俊杰签订的商铺租赁合同的解除时间是2016年7月1日，梁俊杰支付租金至2016年2月，梁俊杰尚欠李康胜2016年3月至6月共4个月租金，即7200元，依约定，梁俊杰应当支付逾期利息，一审法院确定的利率以及计算起算点符合法律规定，予以采纳。梁俊杰上诉认为其已经全额缴纳租金的证据不充分，不予采纳。关于争议焦点四，由于梁俊杰尚欠租金是从2016年3月起算，李康胜在2016年8月29日起诉，没有超过诉讼时效，该上诉理由不予采纳，一并予以驳回。综上所述，梁俊杰的上诉请求部分成立。本案二审改判源于梁俊杰一审期间不到庭应诉，故梁俊杰应当承担二审的案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18588号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18588号民事判决第一项为：梁俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内向李康胜支付租金7200元及逾期利息（计算方法：2016年3月至2016年6月期间，以每月租金1800为基数，均从拖欠当月12日起，按月利率2%计算至清偿之日止）；三、驳回李康胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费262元，李康胜负担182元，梁俊杰负担80元。二审案件受理费524元，由梁俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 焦凤迎审判员 谢劲东二〇一七年五月三日书记员 古莉娟 更多数据：搜索“”来源：