（2017）新01民再22号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-11
案件名称
秦宗芳,祝玉朋与王三真确认合同无效纠纷再审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
秦宗芳,祝玉朋,王三真
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民再22号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：秦宗芳委托诉讼代理人：王卫东，新疆仕诚律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：祝玉朋委托诉讼代理人：王卫东，新疆仕诚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王三真委托诉讼代理人：张富贵，新疆九鼎法律服务所法律工作者。再审申请人秦宗芳、祝玉朋因与被申请人王三真确认合同无效纠纷一案，不服本院（2016）新01民终2854号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年12月19日作出（2016）新民申2212号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人秦宗芳、祝玉朋及其委托诉讼代理人王卫东、被申请人王三真及其委托诉讼代理人张富贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦宗芳、祝玉朋申请再审称，秦宗芳与祝玉朋之间签订《房产转让协议》系双方当事人真实意思表示且该协议已履行、过户并公证,转让房屋权利无瑕疵,应合法有效秦宗芳在2015年1月30日之前已前往乌鲁木齐市房产交易管理中心查询转让房产情况:“未冻结、无预告、无预告抵押、无查封”，即转让房产无权利瑕疵,至此秦宗芳已经尽到了购房人应尽注意义务。秦宗芳购买房屋时，转让的价格是祝玉朋、王三真多次商议后才确定的。秦宗芳系善意第三人，在签订及履行房产转让协议的过程中无过错，不应承担合同无效的不利法律后果。米东区人民法院作出的（2014）米东民一初字第2457-1号民事裁定书中依法查封、扣押、冻结的涉案房屋手续没有对外公示，其效力不得对抗善意第三人。请求撤销原一、二审判决，依法改判或发回重审。王三真辩称，米东区人民法院作出的（2014）米东民一初字第2457-1号民事裁定2014年11月19日已向乌鲁木齐市房产交易中心送达，送达地点为米东区政务中心二楼。秦宗芳与祝玉朋之间签订《房产转让协议》我并不知晓，转让备案的价格也只有243840元，远低于秦宗芳所称的2600000元转让价格。涉案房屋属共同财产，祝玉朋在法院查封期间转让违反法律规定，应属无效。秦宗芳非善意第三人，祝玉朋与秦宗芳之间涉嫌串通，损害我的合法权益（秦宗芳在与祝玉朋签订房产转让合同书中，秦宗芳留的电话号码是祝玉朋的手机号，房产登记申请表留的电话号码仍是祝玉朋的手机号）。原审判决正确，请求维持。王三真向一审法院起诉请求：要求确认祝玉朋与秦宗芳之间房屋转让行为无效，将房产证号为乌米东区房权证2013字第4496**号的房产手续恢复登记至祝玉朋名下。后王三真撤回要求将房产手续恢复登记至祝玉朋名下的诉讼请求。事实和理由：我与祝玉朋1996年办理结婚登记。二人于2005年在位于米东区友好路东侧小水渠北侧自建房屋一处(三层)，房产证号为：米房权证友字第000365**号，房屋所有权人为祝玉朋，土地证号为米国2006-71**，使用面积为400平方米。经房产部门核实，该房屋位于米东区米东南路东一巷附幸福巷30号，私有房屋产权证号为乌米东区房权证2013字第4496**号和米房权证友字第000365**号为同一房产。2014年11月19日王善成与我、祝玉朋民间借贷纠纷一案中，王善成要求财产保全，米东区人民法院依法查封祝玉朋、王三真所有的房产手续，在此期间祝玉朋将房产转让给秦宗芳，该行为违法。2015年8月7日我与祝玉朋离婚一案经法院调解，法院作出(2015)米东少民初字第313号民事调解书，夫妻共同财产中在祝玉朋名下的位于友好路东侧小水渠北侧房产归我所有，我给祝玉朋一半折价款，于2018年6月1日前一次性付清。因我身体多病，一直在内地治疗。最近从内地回来后得知祝玉朋已于2015年1月30日将我的房屋转让给了秦宗芳，二被告恶意串通转让夫妻共同财产，给我造成损失。祝玉朋、秦宗芳一审未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：王三真与祝玉朋于1996年2月登记结婚。在婚姻存续期间，2006年7月19日原米泉市房地产管理所下发了米东权证友字第000365**号房产手续，该房产证的房屋所有权人登记为祝玉朋，建筑面积为104.80平方米，土地证号为米国2006-71**，使用面积为400平方米，权属为国有。2014年11月19日王善成以祝玉朋、王三真欠其借款为由将二人诉至法院，并提出财产保全申请，一审法院于2014年11月19日作出(2014)米东民一初字第2457-1号民事裁定书，将登记在祝玉朋名下的位于乌鲁木齐市米东区米东南路东一巷附幸福巷30号(私有房屋所有权证号为乌米东区房权证2013字第4496**号)房产手续予以查封。2015年1月30日祝玉朋与秦宗芳办理了房产转让手续，房产变更登记在秦宗芳名下。2015年8月7日，王三真与祝玉朋经一审法院调解离婚，调解协议第二条规定：夫妻共同财产祝玉朋名下位于友好路街道办事处友好路东侧小水渠北侧归王三真所有，王三真给祝玉朋一半折价款，于2018年6月1日前一次性付清。2015年9月2日王善成撤回起诉。2015年10月29日经一审法院查询原米房权证友字第000365**号房产手续已变更为乌米东区房权证2013字第4496**号房产手续，二个房产手续均为同一处房产。一审法院认为，祝玉朋在法院查封期间将被查封财产转让给秦宗芳的行为，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（三）项规定，变卖已被查封、扣押的财产，其转让房产的行为违反了法律强制性规定，应属无效行为。王三真要求确认祝玉朋、秦宗芳之间转让房产的行为无效的诉讼请求成立，予以支持。一审法院判决：祝玉朋与秦宗芳之间关于米东区友好路东侧小水渠北侧自建房屋一处(三层)的房屋转让合同无效。（该房产原房产证为米房权证友字第000365**号，现房产证号为乌米东区房权证2013字第4496**号）秦宗芳不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王三真的诉讼请求。事实和理由：一审法院没有依法传唤上诉人秦宗芳，径行开庭审理，属程序严重违法。一审法院没有依法对涉案房屋进行查封登记，秦宗芳支付了等价的价款并办理了过户登记，属于善意第三人，按照物权法的规定，属于合法有效的行为。王三真辩称：一审法院开庭前，向秦宗芳直接送达开庭传票，秦宗芳在场拒绝签收。祝玉朋未经王三真许可买卖、转让王三真的财产的行为是无效的。在涉案房屋查封期间，祝玉朋与秦宗芳办理房屋过户手续的行为也是无效的，请求二审法院驳回上诉。祝玉朋辩称：同意秦宗芳的上诉意见。本院二审期间，秦宗芳围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦宗芳出示了以下证据：1、2015年1月30日乌鲁木齐市米东公证处公证的《房产转让协议》，该协议由秦宗芳与祝玉朋签订，签订时间为2015年1月30日；2、乌房权证米字第20151004**号房屋产权证，房屋所有权人为秦宗芳，房屋坐落位置为米东区米东南路东一巷附幸福巷30号4栋1层，登记时间为2015年1月30日，建筑面积104.8平方米；3、2016年7月4日，乌鲁木齐市房屋产权交易中心米东区办证机构出具的涉案房屋查询记录。秦宗芳出示上述证据证明秦宗芳与祝玉朋的房产转让协议有效。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：秦宗芳虽然与祝玉朋签订了《房产转让协议》，也取得了房屋产权证书，但该房屋系人民法院查封的房屋，故不能认定该协议是有效的。二审法院认为，一、经审查一审法院的办案流程，一审法院在受理案件后，依照法定程序已经向秦宗芳送达了诉讼文书，故对于秦宗芳称一审法院违反法定程序径行开庭，违反法定程序的上诉理由不予采信。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让，（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。人民法院依据民事诉讼法的规定采取保全、执行措施，对有关房地产进行权利限制，主要是对房地产过户的限制。本案中，一审法院已经对涉案的房屋进行了查封，在房屋权利被限制后，祝玉朋仍然将房屋出卖于秦宗芳，违反了上述法律的规定。被查封的房产不得转让的法律规定，属于合同法中的效力性强制性规定，违反该法律规定，会导致损害国家利益、社会公共利益的后果，本案的纠纷虽然在王三真、祝玉朋、秦宗芳之间，但允许交易被查封的房产会影响房地产市场交易秩序，损害社会公共利益。因此，祝玉朋与秦宗芳之间的房屋转让合同应当确认无效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项是关于隐藏、转移、变卖、毁损被人民法院查封的财产应承担法律责任的规定，与确认合同效力案件没有关联。故一审法院以该法律规定认定合同无效，存在法律适用的瑕疵。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人秦宗芳的上诉请求不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认定事实与原二审认定事实一致。另查明，米东区人民法院于2014年11月19日向乌鲁木齐市房产交易中心送达了（2014）米东民一初字第2457-1号民事裁定书、协助执行通知书，送达地点为米东区政务中心二楼，要求查封祝玉朋、王三真所有的位于乌鲁木齐市米东区米东南路东一巷附幸福巷28号房屋的房产手续。查封期限自2014年11月19日至2015年11月18日止。2015年1月30日，祝玉朋与秦宗芳签订《房产转让合同》，祝玉朋以2600000元价格将争议房产转让给秦宗芳。祝玉朋、秦宗芳向乌鲁木齐市房产交易中心提交的房产转让合同中房产转让价格为243840元。祝玉朋、秦宗芳表示此合同为备案合同，不是真实的房产转让合同。此合同中秦宗芳注明的联系电话为祝玉朋的手机号码。房屋所有权转移登记申请书中秦宗芳注明的联系电话为祝玉朋的手机号码。再审中，秦宗芳未提供其有向祝玉朋支付2600000元购房款能力的相关证据。2014年3月3日，安徽省太和县人民法院作出（2014）太民一初字第00382号民事裁定书，准许祝玉朋撤回对王三真的离婚起诉。本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让，（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。本案中，一审法院于2014年11月19日向乌鲁木齐市房产交易中心送达了（2014）米东民一初字第2457-1号民事裁定书、协助执行通知书，送达地点为米东区政务中心二楼，要求查封祝玉朋、王三真所有的位于乌鲁木齐市米东区米东南路东一巷附幸福巷28号房屋的房产手续。查封期限自2014年11月19日至2015年11月18日止。在涉案房屋被查封后，祝玉朋将房屋出卖于秦宗芳，违反了被查封的房产查封期间不得转让的法律规定。该规定属于合同法中的效力性强制性规定，违反该法律规定，会导致损害国家利益、社会公共利益的后果，本案的纠纷虽然在王三真、祝玉朋、秦宗芳之间，但允许交易被查封的房产会影响房地产市场交易秩序，损害社会公共利益。因此，祝玉朋与秦宗芳之间的房屋转让合同应当确认无效。原审对此认定正确。关于秦宗芳是否属于善意第三人的问题。本案中，祝玉朋于2014年曾起诉王三真离婚，后撤诉。涉案房屋属祝玉朋、王三真共同财产，再审中祝玉朋未提供证据证明转让涉案房屋王三真知晓并同意，故祝玉朋将涉案房屋转让给秦宗芳属无权处分（恶意转让）。再审中秦宗芳表示与祝玉朋签订房屋转让合同时王三真知晓并同意,但其未提供证据证明这一主张，秦宗芳明知涉案房屋属祝玉朋、王三真共同财产，但签订合同、交付购房款时却未要求王三真在秦宗芳与祝玉朋签订的房屋转让合同上签名，由祝玉朋、王三真共同收取购房款,因此，秦宗芳主观上存在明显的过错。同时，祝玉朋、秦宗芳向乌鲁木齐市房产交易中心提交的房产转让合同中秦宗芳注明的联系电话为祝玉朋的手机号码。房屋所有权转移登记申请书中秦宗芳注明的联系电话为祝玉朋的手机号码，这也明显与常理不符。秦宗芳称已付清2600000元购房款,主要是以现金支付和料款支付，但再审中秦宗芳未提供其有向祝玉朋支付2600000元购房款能力的相关证据。秦宗芳关于其系善意第三人的再审主张，举证不足，本院再审不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2016）新01民终2854号民事判决。本判决为终审判决。审判长 郑进民审判员 达莲花审判员 于 翔二〇一七年五月三日书记员 谢 丹 搜索“”