（2017）津02民终864号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-05-31

案件名称

唐洪良、王树军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐洪良,王树军,张凤永,何秀英,王庆生,中国工商银行股份有限公司天津新村支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2017）津02民终864号上诉人（原审被告）：唐洪良，男，1984年9月9日出生，汉族，农民，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：杨晨，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心儿，天津崇中律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:王树军，男，1982年8月27日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，现住天津市红桥区。上诉人（原审第三人）:张凤永，男，1982年5月7日出生，汉族，户籍地天津市宁河区，现在河西监狱服刑。委托诉讼代理人：张贝贝，天津森宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何秀英，女，1946年1月27日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王庆生，男，1945年5月31日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司天津新村支行，住所地天津市红桥区咸阳北路口。主要负责人：蔺津祥，行长。委托诉讼代理人：张也，男，该行职员。上诉人唐洪良、张凤永、王树军与被上诉人何秀英、王庆生、原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行房屋买卖合同纠纷一案，天津市宁河区人民法院于2015年1月6日作出（2014）宁民初字第680号民事判决，唐洪良、原审第三人王树军不服，提出上诉。本院以（2015）二中民四终字第247号民事裁定书裁定：一、撤销天津市宁河区人民法院（2014）宁民初字第680号民事判决；二、发回天津市宁河区人民法院重审。一审法院重审后，作出（2015）宁民重字第17号民事判决，唐洪良、张凤永、王树军不服，向本院提出上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人唐洪良的委托诉讼代理人杨晨，上诉人王树军，上诉人张凤永及其委托诉讼代理人张贝贝，被上诉人何秀英、王庆生及二被上诉人的委托诉讼代理人韩宇祥，原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行的委托诉讼代理人张也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐洪良的上诉请求：1、依法撤销（2015）宁民重字第17号民事判决，依法改判驳回被上诉人何秀英、王庆生原审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人何秀英、王庆生负担。事实和理由：一审法院认定《天津市房产买卖协议》无效的理由是被上诉人何秀英、王庆生一直在该房屋居住，不符合房屋买卖合同的一般目的，对此，上诉人不予认可，实际情况是上诉人一直要求被上诉人何秀英、王庆生一家腾房，因上诉人孩子未到上学年龄，协商后上诉人同意被上诉人何秀英、王庆生一家暂时居住，一审法院推断上诉人没有主张腾房是错误的。一审法院认定上诉人取得诉争房屋所有权时缺乏善意且未支付对价是错误的，首先，上诉人与何秀英的委托代理人王树军签订的《房屋买卖协议》合法有效，与被上诉人何秀英签订的《房屋买卖协议》是按照法律规定签订的，房屋价格的确定是根据房屋管理部门的指导价格来确定的，并没有损害何秀英的合法权益，房款汇到房管部门的银行资金监管账户，上诉人履行了房屋买受人的全部义务，取得了房屋产权证书。其次，上诉人在买房之前并不认识王树军，不存在恶意串通等情形，王树军作为何秀英的委托人，委托公证的事项具体明确，王树军代替何秀英收取房款是合法的。至于张凤永与何秀英之间因借贷原因商议让王树军将此款偿还张凤永的行为与上诉人无关。综上，要求二审予以改判。被上诉人何秀英、王庆生辩称，不同意上诉人唐洪良的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人张凤永辩称，同意上诉人唐洪良的上诉请求。上诉人王树军辩称，同意上诉人唐洪良的上诉请求。原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行辩称，同意上诉人唐洪良的上诉请求。上诉人王树军的上诉请求：1、依法撤销（2015）宁民重字第17号民事判决，依法改判驳回被上诉人何秀英、王庆生原审的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人何秀英、王庆生负担。事实及理由：上诉人完全按照被上诉人何秀英、王庆生与上诉人签订的委托书的内容进行了相关事项，为何秀英还清了房屋贷款、注销了银行抵押、与买受人唐洪良签订了《房屋买卖协议》、办理了房屋的出售、过户手续、以上诉人的名义收取了房款，没有一项是超出了委托书内容的，既然一审法院认定公证的委托书有效，那么上诉人按照委托书的内容履行委托事项也是完全有效的，所以，与唐洪良签订的《房屋买卖协议》同样有效。一审法院认定上诉人与张凤永、唐洪良恶意串通属于主观推断推测，没有事实依据，故要求二审法院予以改判。被上诉人何秀英、王庆生辩称，不同意上诉人王树军的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人唐洪良辩称，同意上诉人王树军的上诉请求。上诉人张凤永辩称，同意上诉人王树军的上诉请求。原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行辩称，同意上诉人王树军的上诉请求。上诉人张凤永的上诉请求：1、依法撤销（2015）宁民重字第17号民事判决，依法改判驳回被上诉人何秀英、王庆生原审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人何秀英、王庆生负担。事实及理由：一审判决未对被上诉人何秀英、王庆生与王树军办理委托公证的原因进行分析即认定王树军完全按照上诉人张凤永的意思办理相关事务属于事实认定错误；一审判决认定以现有证据不能证实唐洪良支付房款并确认其未支付对价无事实依据，根据物权法的规定，被上诉人何秀英、王庆生无权追回房屋所有权。被上诉人何秀英、王庆生辩称，不同意上诉人张凤永的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人唐洪良辩称，同意上诉人张凤永的上诉请求。上诉人王树军辩称，同意上诉人张凤永的上诉请求。原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行辩称，同意上诉人张凤永的上诉请求。何秀英、王庆生向一审法院起诉，请求判令：要求依法确认房屋买卖合同无效；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2009年11月9日，原告何秀英出具委托书载明：委托人为何秀英、受托人为王树军，委托事项如下“1、办理我名下座落在宁河区××××号房产的还清贷款、注销抵押、领取抵押物等相关事宜。2、办理上述房产的出售、过户、取款等事宜。3、协助买房人办理银行贷款手续并以受托人王树军的名义开立银行存折，收取总房款等全部相关事宜。委托期限：自委托公证之日起至2010年11月8日止。”2009年11月12日，天津市和平公证处出具（2009）津和平证字第2730号公证书，载明“兹证明何秀英（女，一九四六年一月二十七日出生，身份证号：）于二〇〇九年十一月九日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印。”2010年10月15日，第三人王树军与被告唐洪良就座落于天津市宁河区××光明小区××号房屋签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632），出卖人为何秀英，买受人为唐洪良，房屋价款460000元，首付款140000元，申请银行贷款320000元。第三人王树军替被告唐洪良垫付了首付款及相关税费等费用。第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行将贷款发放后，王树军将其垫付的费用扣除，将剩余款项给付第三人张凤永。该房屋买卖协议的签订、房款数额、房款给付情况均由第三人张凤永指示完成，原告并不知情，被告唐洪良自始至终未见过原告，未看过该房屋。该房屋于2010年10月15日变更登记至被告唐洪良名下，原告何秀英、王庆生一直在该房屋居住。另查，第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行于2015年4月8日在天津市红桥区人民法院起诉被告唐洪良及案外人李冬雪金融借款合同纠纷，该院于2015年7月23日作出（2015）红民初字第1835号民事判决书，现已进入执行程序。原审中，一审法院依法对被告唐洪良进行询问，一审法院询问其房屋出卖人是谁时，其表示“我不清楚房屋是从谁手里买的，只有我姐夫（张凤永）出来后才知道，什么时间买的也记不清了。”一审法院询问房屋价款时，其表示“记不清房屋价款了。”一审法院询问房屋价款的交付情况时，其表示“房屋价款的交付我知道，但不能说，不方便说，得等我姐夫（张凤永）出来后说。”一审法院询问其他情况时，其表示“别的你也别问了，知道我也不说”。一审法院认为，自愿、公平、等价有偿、诚实信用是民事活动的基本原则。本案中，原告何秀英委托第三人王树军办理房屋买卖手续，并出具了委托书，进行了公证，因此双方成立合法有效的委托合同关系。委托人何秀英以不知道委托内容，委托程序不合法为由，否认委托关系，但未提供相应证据推翻委托书及公证书的效力，故对其该项主张一审法院不予采纳。受托人王树军应当按照委托人何秀英的指示处理委托事务，并应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，王树军完全按照第三人张凤永的指示处理相关事务，未向何秀英报告委托事务的处理情况，甚至连房屋买方是谁、房屋价款的确定事项都是与张凤永商定，原告毫不知情，办理银行贷款后，王树军将剩余款项直接给付了第三人张凤永，在委托合同的履行过程中，第三人王树军违背诚信原则，严重损害了受托人的利益。关于王树军主张房屋价款及余款给付给张凤永，系原告与张凤永协商好的辩解意见，原告不认可，且委托书中未有相关约定，王树军及其他当事人均未提交相应证据证实，故对其该项辩解一审法院不予采纳。买卖房屋作为一般人日常生活中的重大事项，买卖双方均应尽到审慎注意的义务。被告唐洪良作为房屋买卖协议的买受人，对房屋买卖情况一概不知，表示只有等其姐夫张凤永出来才能说明情况。被告唐洪良在买房前未到原告处看过房，亦未与原告约定入住时间，自2010年10月房屋过户后数年间，一直未要求原告腾房，在2014年2月二原告起诉该案后，唐洪良于同年5月起诉二原告排除妨碍，后撤诉，至今诉争房屋一直由二原告实际居住，不符合房屋买卖合同的一般目的。唐洪良主张2010年10月给付张凤永22万元，加之以前张凤永欠唐洪良的18万元，共计给付张凤永40万元购房款，但未提交相应证据证实，且第三人王树军称房屋首付款及其他费用均是王树军垫付，现有证据不能证实唐洪良支付了购房款。综上，被告唐洪良虽然取得了诉争房屋的所有权证书，但其取得所有权时缺乏善意，且未支付对价，故其辩称系善意第三人的主张，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。第三人张凤永主张二原告委托王树军卖房系因二原告之子王利伟欠其100余万元债务，因此二原告同意卖房还债，但现有证据无法证实二原告卖房的目的，故对张凤永该项主张一审法院不予采纳。综上，第三人王树军作为出卖人的受托人，同时又为买受人垫付房款及相关费用，在房屋买卖合同履行过程中完全依第三人张凤永的指示行事，原告毫不知情，被告唐洪良作为房屋买受人对房屋买卖情况一概不知，表示“知道也不说”等，足以认定被告唐洪良、第三人王树军、张凤永存在恶意串通，损害原告利益的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告唐洪良与第三人王树军签订的《天津市房产买卖协议》，系被告唐洪良、第三人王树军与第三人张凤永恶意串通，损害原告的利益，属合同无效情形，无效的民事行为自始即不发生效力。确认合同无效请求权虽名为请求权，但实质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定。因此，二原告要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。被告唐洪良的辩解本院不予采纳。该房屋抵押贷款未清偿的问题，已经另案处理完毕，本案不再处理。因合同无效后，可能产生的其他问题，可据证另行起诉。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条的规定，判决：“第三人王树军与被告唐洪良于2010年10月15日就座落于宁河区××××号房屋签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632）无效。案件受理费80元，由被告唐洪良承担。”二审审理期间，各方当事人均未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人何秀英与上诉人王树军就涉案房屋的出售事宜所签署的委托书系其真实意思表示，且该委托书经天津市和平区公证处公证，合法有效。被上诉人何秀英、王庆生虽主张对该委托事宜并不知情，但未能提供充分证据足以推翻其二人在委托书、公证处形成的询问笔录及关于办理委托书公证的告知等材料上签字确认之事实的证明效力，故对于二被上诉人的上述诉讼意见，本院不予采纳。上述委托书中对于受托人王树军的代理权限均有明确约定，上诉人王树军作为代理人在该委托权限范围内所实施的法律行为的法律后果应由委托人即被上诉人何秀英、王庆生承担。上述委托书签订后，上诉人王树军作为被上诉人何秀英的委托代理人，与上诉人唐洪良签订了《天津市房产买卖协议》，该买卖协议并未违反相关法律法规的规定，亦不存在合同无效的法定情形，应为合法有效。现上述《天津市房产买卖协议》中除房屋交付外双方其他合同义务已基本履行完毕，涉诉房屋在提前清偿原房屋贷款后，所有权人已变更为上诉人唐洪良，且上诉人唐洪良已以涉诉房屋为抵押物在原审第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行处办理房屋贷款并设立抵押权。现被上诉人何秀英、王庆生主张上诉人唐洪良、王树军、张凤永恶意串通损害二被上诉人的合法权益，但并未提交充分证据予以证明，应承担相应的举证责任，其该项主张，本院不予支持。综上，上诉人唐洪良、王树军、张凤永的上诉请求，依据充分，本院应予支持。被上诉人何秀英、王庆生的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市宁河区人民法院（2015）宁民重字第17号民事判决；二、驳回被上诉人何秀英、王庆生的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费240元，共计320元，由被上诉人何秀英、王庆生负担。本判决为终审判决。审　判　长　　包　颖审　判　员　　王　珊代理审判员　　张静怡二〇一七年五月三日书　记　员　　马　丽来源：百度“”