（2016）湘06民再59号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-07
案件名称
岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城与廖云珠房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城,廖云珠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民再59号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城。住所地：岳阳市岳阳楼区。投资人：李大星，经理。委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖云珠，女，1969年12月30日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城10号商铺承包经营户，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律所事务所律师。上诉人岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城（以下简称金盛服装城）与被上诉人廖云珠房屋租赁合同纠纷一案，岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2012）楼民一初字第70号民事判决。判决生效后，岳阳市岳阳楼区人民法院于2014年3月17日作出（2014）楼民申字第9号民事裁定对本案进行再审，并于2016年8月23日作出（2014）楼民再初字第11号民事判决，金盛服装城不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金盛服装城的委托诉讼代理人袁春、纪岳森，被上诉人廖云珠及其委托诉讼代理人李武卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盛服装城上诉请求：1、撤销（2014）楼民再初字第11号民事判决；2、依法改判廖云珠支付金盛服装城租金8432元，违约金7155元，滞纳金1878.8元，物业管理费962元，电费35元，共计18462.8元；3、由廖云珠承担本案一审、再审及二审诉讼费用。事实与理由：一、再审判决适用法律错误，认定事实不清。1、廖云珠在本案初审时没有依法应诉，在本案再审时仅提交了一张租金收据证明交纳了部分租金，但该证据也无法证明其履行了交纳2011年6月20日至2011年12月24日的全部租金义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，对是否足额缴纳了租金的举证义务应在廖云珠，岳阳楼区人民法院再审判决由上诉人承担举证责任系适用法律错误。2、廖云珠未按时足额缴纳2011年6月20日至2011年12月24日的租金已构成根本违约，已达到金盛服装城解除合同的条件，根据合同约定廖云珠应向金盛服装城支付违约金和滞纳金。3、根据合同约定廖云珠应向金盛服装城交纳物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租金的调整与物业管理费无关，廖云珠不自觉交纳物业管理费并不是免除合同义务的理由。二、再审判决认定事实错误，违反公平、公正原则。1、廖云珠是合同违约方，占用商铺也是事实，原再审判决参照违约方的利益认定占用房屋使用费按租金一半的标准计算有违公平、公正原则，应当按照合同约定的租金进行计算；2、押金并不能免除廖云珠未及时足额缴纳租金的义务，更不能否定廖云珠是合同违约方的事实。虽然租赁合同中没有约定押金，但押金的交付就是实质性的约定，再审认定未约定押金是错误的。廖云珠答辩称，1、廖云珠房屋租金已交纳至2011年10月20日，此后因金盛服装城单方面于2011年11月8日违约解除合同，且于2011年11月11日擅自停水、停电，导致合同目的不能实现，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、本案系金盛服装城单方面违约解除租赁合同，并擅自对出租房屋采取停水、停电措施，导致廖云珠无法正常经营，违约责任在金盛服装城。3、廖云珠按合同约定交纳物业管理费的义务已因金盛服装城主动放弃而解除。4、廖云珠无需承担自2011年10月20日至2011年11月8日期间未缴纳租金的违约金。廖云珠未交纳上述期间的租金系因金盛服装城单方违约解除合同后不但拒绝按照合同约定承担赔偿责任并退还全部押金，反而要求廖云珠承担违约责任所致，现再审已查明违约责任在金盛服装城，双方合同因金盛服装城违约于2011年11月8日解除后，双方互负到期债务，且主要责任方在金盛服装城，因此，再审予以抵扣并无不当。5、原审仅判决金盛服装城返还廖云珠押金11000元，属认定事实错误。双方租金合同仅约定入场费10000元，并未约定另需交纳押金10000元。之所以金盛服装城向廖云珠开具20000元押金收据，是因为金盛服装城为了筹集资金，是事先向廖云珠作出如廖云珠再交纳10000元，则前期入场费则转为押金的承诺后，廖云珠方才另交纳10000元押金，并且金盛服装城也向廖云珠出具了门面押金20000元收据的事实，虽然判决后，廖云珠并未上诉，但依公平原则，金盛服装城理应退还全部20000元押金。综上，除押金认定错误外，原审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。金盛服装城在2011年12月26日向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉请求：1、解除双方签订的商铺承包合同，廖云珠立即返还10号商铺；2、廖云珠支付拖欠的租金6365元（从2011年6月20日起至2011年11月28日）及从2011年11月28日至返还租赁物止的租金；3、廖云珠从2011年6月20日起至履行完毕之日，按拖欠租金逾期每日2%向金盛服装城支付滞纳金，并赔偿三个月承包金7155元；4、廖云珠支付拖欠的电费35元、物业管理费962元；5、廖云珠承担本案诉讼费用。廖云珠反诉请求：驳回金盛服装城的全部诉讼请求、退还廖云珠押金21000元，并承担本案全部诉讼费用。金盛服装城针对廖云珠的反诉请求答辩称，廖云珠违反合同的约定，构成根本违约，应按约支付拖欠的租金、承担赔偿三个月承包金的违约责任并依法承担逾期腾房占有使用费，租金应当计算至清场之日2011年12月24日。廖云珠交纳的押金20000元和水电押金1000元按约应当归金盛服装城所有。廖云珠还应当交纳物业管理费和电费。金盛服装城不存在赔偿廖云珠任何损失。请求法院驳回原审被告廖云珠的再审请求，维持原审判决。岳阳市岳阳楼区人民法院原审查明：2010年3月5日，金盛服装城与廖云珠签订商铺承包合同，约定将位于岳阳市土桥服装城第10号商铺租赁给廖云珠经营，承租期从2010年3月18日至2015年3月18日，租金为2271元/月，前半年租金按季度缴纳，半年后租金按年度缴纳。承租人必须于每年的1月5日前一次性付清该年租金，如逾期支付，则按每日2%支付逾期滞纳金至付清全部租金为止。物业管理费107元/月，电费1.3元/度，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整），并约定承租人未按约支付租金、物业管理费、水电费超过15天的，视为根本性违约，金盛服装城有权终止合同。合同签订后，廖云珠按季度支付了租金，但从2011年6月20日起拒交租金。金盛服装城先后于2011年10月27日、11月5日向廖云珠发送催交租金的通知未果，故于2011年12月24日晚，在未通知廖云珠的情形下，单方将10号商铺打开，清理门面，拖走的货物未造清单。当月27日，在相关人员的见证下，金盛服装城将货物按包退还给了廖云珠。另查明，廖云珠从实际承租期2010年3月18日至2011年12月24日被金盛服装城清场共计21个月6天，未支付分文物业管理费。岳阳市岳阳楼区人民法院原审判决：一、解除双方于2010年2月3日签订的商铺承包合同；二、由廖云珠在本判决生效后十日内一次性支付金盛服装城租金、违约金、滞纳金、物业管理费共计24681.9元；三、驳回金盛服装城的其它诉讼请求。案件受理费300元，由廖云珠负担。岳阳市岳阳楼区人民法院再审查明：2010年2月3日，发包人原审原告金盛服装城与承包人廖云珠签订了一份商铺承包合同，约定发包人将位于岳阳市土桥服装城第10号商铺发包给承包人经营女装，建筑面积（含公摊面积）26.72平方米，承包期为五年，承包起始期为商场开业之日即2010年3月18日；承包期内第一年承包金为人民币2271元/月，承包金每1年按上年承包金总额的5%递增，承包金按年度缴纳。承包人必须于每年的1月5日前一次性付清该年承包金给发包人，如逾期支付，承包人自逾期之日起支付发包人每日2%的逾期滞纳金，直到付清全部承包金及滞纳金为止。如承包人十天内还未付清该年承包金，发包人有权无条件收回该门面；合同签订之日，承包人需付清半年承包金13626元和入场费（前期建设装修及其它费用）1万元，交付发包人后不予退还，下半年承包金于2010年8月18日之前付清；承包人应承担物业管理费107元／月，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整）；承包人承包该物业需自行承担自用部分水、电等相关费用。支付时间、方式为接到发包人的缴费通知单之日起的五天内缴清上述费用，如逾期支付，应承担逾期付款违约金，标准与逾期支付承包金相同。电费按表读数计量，价格为1.3元／度；水电押金1000元，在合同期满并结清所有费用后返还承包人；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如：一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并征得对方同意方可解除（已交租金不予退还）；若对方同意解除则需要向对方支付相当于三个月承包金的赔偿金；承包人未按合同约定日期支付承包金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，视为承包人根本性违约，发包人有权采取停业、停电，对该物业门封闭上锁（在此期间承包金照计），发包人还有权终止合同（已付租金不予退还），有权收回该物业，并要求承包人支付相当于三个月承包金的赔偿金作为对发包人逾期利益的补偿。合同还对发包人通知承包人的方式、承包期满或发包人依法解除合同后承包人将承包物业和设施交还发包人等相关事项进行了约定。合同签订期间，原审被告廖云珠交纳入场费10000元、水电押金1000元和租金13626元（从2010年3月18日-9月18日）。此后，双方并未完全按照合同约定的时间和标准收取和交纳租金。2010年9月29日，廖云珠交纳租金4769元（从2010年9月20日-12月19日），即在合同约定的基础上优惠30%；2010年9月30日交纳押金10000元，连同原入场费10000元，金盛服装城开具收到廖云珠押金20000元的收据，载明：在合同期满后，结清所有费用后再退还。2011年1月5日交纳租金4769元（从2010年12月20日-2011年3月20日），2011年3月28日交纳租金5110元（2011年3月20日-6月19日）。对于金盛服装城诉请的2011年6月20日之后的租金，廖云珠在再审中提供了三张收款收据：2011年7月13日交纳租金1703元、10月15日交纳1000元、10月30日交纳1448元（从2011年9月20日至10月20日）。10月30日交纳的1448元租金是在2011年7月13日交纳租金1703元的基础上优惠了85%。对于诉请的35元电费，金盛服装城提供了2011年11月电费明细：廖云珠11月电量显示1029度电、10月电量显示1002度电，用电量27度，欠缴电费35元。廖云珠未提供当月交纳电费的收据。另查明，2009年12月1日，李大星作为承租人与出租人岳阳金威房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁岳阳市土桥服装城房屋。之后至2010年3月，李大星以金盛服装城名义与廖云珠等50余位租赁户陆续签订商铺承包合同，将位于岳阳市土桥服装城的商铺发包给廖云珠等人经营。2010年3月18日，土桥服装城开业。同年7月，李大星个人投资的独资企业金盛服装城注册登记成立。2011年1月，金盛服装城提出将所欠的租金交清，然后一次性预交一季度租金，可以享受30%的租金优惠。2011年9月中旬，金盛服装城召开全体租赁户大会，对各经营户的租金进行调整，以支持各位业主和市场共度难关，并形成经营调整方案向各经营租赁户公布：一、上季度租金减免30%，剩余应缴部分分两次缴清（本月30日前上缴一半，另一半在十月三十日前缴清）。二、本季度（进入旺季）租金下调15%，年度再根据经营状况和季节变化来定。三、租金缴纳形式由季度收取改为月度收取（即按合同时间经营二十天后缴清本月租金）。2011年10月27日，金盛服装城向各租赁户发出通知：2011年9月20日至10月20日的租金交纳日期已逾期，请未按时缴纳的租赁户在10月30日18时前缴纳，否则将按照合同约定处理，并将作出重大市场调整。11月5日，金盛服装城向各租赁户发出通知:一个多月来，服装城通过同各位共同协商后，诚信让利，支持各位经营，然而绝大多数经营户却未按时足额交纳租金，因此失去让利支持的意义，现商场决定一律取消给予各位的优惠方案（即上季度优惠30%，本季度优惠15%），将租金一律恢复到上季度前的原租金。务必在三日内将恢复后的租金按时足额缴至市场办公室，否则市场将终止合同。11月8日，金盛服装城向包括本案原审被告廖云珠在内的35户租赁户发出解除商铺承包合同的通知：鉴于租赁户经催收后仍未缴纳租金，现发包人决定解除与上述租赁户的商铺承包合同，请各租赁户于2011年11月11日前将承租商铺内的衣物等财产搬离，逾期未搬离后果自负。金盛服装城发出上述通知后，租赁户与金盛服装城之间引起纠纷。11月9日，苏良燕等租赁户开始上访。11月11日，金盛服装城将服装城断电。11月底左右，各租赁户将商铺换锁并自行保管钥匙。金盛服装城从签订租赁合同至通知解除合同，对各租赁户未收取分文物业管理费。2011年12月6日，岳阳金威房地产开发有限公司向李大星发出催告函，要求其将经多次催收而一直拖欠的至11月30日止的484208元租金在7日内支付，否则将解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。12月24日晚，金盛服装城在未通知各租赁户的情形下，单方将28个商铺打开，清理门面，将拖走的货物按照店铺号及其内存的包裹数量制作了货物清单，无具体的货物明细，其中数个店铺载明为“空”。12月27日后一星期内，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，经原审原告金盛服装城通知，原审被告廖云珠等租赁户陆续将货物按包裹数量签收领取。还查明，2011年11月16日和2012年1月4日，金盛服装城与苏良燕等30余名商铺租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件，分两批向本院提起诉讼。本院受理的金盛服装城诉苏良燕房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均到庭参加诉讼，并经一审和二审判决。而廖云珠等其他案件的原审被告经公告送达起诉状副本及开庭传票，均未到庭参加诉讼。本院于2013年6月21日对金盛服装城与廖云珠等租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件分别作出（2012）楼民一初字第70号等民事判决。在强制执行上述系列民事判决过程中，廖云珠等租赁户向本院提出再审申请，本院依法裁定再审本案。岳阳市岳阳楼区人民法院再审认为，金盛服装城与廖云珠签订商铺承包合同时，作为市场主体，均应对市场风险存在一定程度的预见和判断。租赁合同对租赁物的名称、用途、租赁期限、租金、入场费等相关费用及付款方法、合同的变更和解除、违约责任等作了明确约定，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。从廖云珠出示的租金收据来看，双方在履行合同半年后，金盛服装城于2010年9月即开始给予廖云珠租金优惠。2011年9月，在金盛土桥服装城市场经济状况较为困难的情况下，为了共度难关，金盛服装城召开全体租赁户大会，向各经营租赁户作出包括“上季度”和“本季度”即2011年下半年度的经营调整方案，对租金交纳时间及标准均作了变更，给予各租赁户优惠。该经营调整方案亦是双方当事人的真实意思表示，视为当事人协商一致，对双方在履行租赁合同中2011年下半年度租金的标准、支付方法的变更，双方均应遵照执行。因市场不景气，在金盛服装城多次给予的租金优惠条件下，仍有部分租赁户未能按时足额交纳租金；另一方面，金盛服装城拖欠第一出租人岳阳金威房地产开发有限公司租金而被要求收回商铺，因而采取通知恢复原租金、通知解除合同、对市场停电等措施，以致引起数十户租赁户与金盛服装城之间房屋租赁合同纠纷。具体到本案，存在以下焦点问题：1、谁是违约方及违约方应当承担的责任。2011年10月30日，廖云珠已交纳从2011年9月20日起至10月20日止的租金1448元。11月8日，金盛服装城通知租赁户解除合同，3日后服装城断电，11月8日应当认定为租赁合同解除之日。从金盛服装城诉请廖云珠支付拖欠租金的6月20日至11月8日四个多月的经营期间，虽然廖云珠仅提供三张收款收据共计租金4151元，但其出示的最后一张租金收据载明租金已交纳从2011年9月20日起至2011年10月20日止。金盛服装城对于自2011年6月20日至2011年9月20日期间廖云珠还有租金未交清的主张，应当承担举证责任。金盛服装城没有提供财务账目或其它证据证明廖云珠在上述期间租金未交清，故对该主张，本院不予支持，应当认定廖云珠已交纳经营期间的租金至2011年10月20日止。虽然租赁合同约定，承包人未按约支付承包金等费用超过十五日的，视为承包人根本性违约，金盛服装城有权行使解除权。但金盛服装城向各经营户公布的经营调整方案第三条约定：租金缴纳形式由季度收取改为月度收取，按合同时间经营二十天后缴清本月租金。廖云珠已交清至2011年10月20日止的租金，按照经营调整方案，廖云珠在10月20日后一个月的租金应当是在经营二十天后的当月缴清，而金盛服装城在11月8日即通知解除了合同，亦违背了租赁合同的变更和解除条款中“合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同”的约定。本案金盛服装城相对于廖云珠构成违约，应当承担相应的违约责任。按照商铺承包合同中对合同变更和解除条款的约定，金盛服装城应当向廖云珠支付相当于三个月承包金的赔偿金，即6813元（2271元/月×3个月）。对于金盛服装城要求廖云珠支付违约金、滞纳金的请求，本院不予支持。2、关于金盛服装城诉请的自2011年6月20日起至返还租赁物止的租金、物业管理费、电费及逾期腾房占有使用费等费用的问题。对于金盛服装城要求按照租赁合同的租金标准计算租赁户应交的租金的主张，本院不予支持。本院支持廖云珠关于其已根据金盛服装城的要求交清租金至2011年10月20日的主张后，自10月20日至11月8日共计19天，按照廖云珠最后一张租金收据的标准1448元/月计算，其应当支付租金917元；关于金盛服装城诉请的物业管理费，合同约定物业管理费按季度收取（可根据实际市场价格进行调整），鉴于金盛服装城从签订合同至通知解除合同，对各租赁户未收取分文物业管理费，且对租金也进行了调整，故对于廖云珠关于金盛服装城减免了租赁户物业管理费的主张予以采纳，对于金盛服装城物业管理费的诉求，本院不予支持；关于金盛服装城诉请的35元电费，金盛服装城提供了2011年11月电费明细予以证明，廖云珠未提供当月交纳电费的证据，该电费明细应予采信。对于金盛服装城诉请的35元电费，本院予以支持。关于金盛服装城提出的自11月8日通知租赁户解除合同至12月24日对市场清场（包括廖云珠承租商铺在内）这段时间的租金请求。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持，可参照合同约定的租金标准计算。考虑到本案房屋占有使用费完全参照合同约定的租金标准计算可能与廖云珠获取的占有利益不符，故根据其对房屋实际占有但未使用的状况，酌情以合同约定的租金2271元/月一半的标准确定商铺占有使用费。自2011年11月8日至12月24日，共1个月16天，廖云珠应当支付逾期腾房占有使用费1741元。3、关于廖云珠以金盛服装城违约为由请求其退还21000元押金问题。双方签订商铺承包合同时，廖云珠交纳入场费10000元、水电押金1000元。合同约定入场费系前期建设装修及其它费用，交付发包人后不予退还。虽然廖云珠于2010年9月30日交纳10000元押金时，将原入场费10000元转换成了押金，但金盛服装城向廖云珠开具的押金20000元收据载明是在合同期满后，结清所有费用后再退还。且本院已认定金盛服装城因违约而应当向廖云珠支付相当于三个月承包金的赔偿金，故对于廖云珠请求金盛服装城退还10000元入场费的请求，不予支持。本案租赁合同约定了入场费、违约金等，并未约定押金，故2010年9月30日交纳的10000元押金具有履约担保的性质，即在承租人拖欠相关费用的情况下，应当用该押金对承租人所欠租金和其它费用进行抵扣。原审判决未查清事实，对廖云珠所欠租金的计算和违约方的认定不当，对押金也未处理，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和第二百二十七条之规定，判决：一、撤销本院（2012）楼民一初字第70号民事判决。二、解除原审原告（再审反诉被告）岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城与原审被告（再审反诉原告）廖云珠于2010年2月3日签订的商铺承包合同，解除之日为2011年11月8日。三、由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城支付廖云珠违约金6813元。四、由廖云珠支付岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城租金917元、电费35元、逾期腾房占有使用费1741元，共计2693元；由金盛服装城退还廖云珠押金11000元。二者相抵，金盛服装城还应返还廖云珠押金8307元。以上第三项、第四项共计15120元，由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城自本判决生效之日起十日内一次性给付廖云珠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城的其它诉讼请求。六、驳回廖云珠的其它诉讼请求。原审案件受理费417元，再审反诉费163元，共计580元，由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城负担500元，由廖云珠负担80元。二审期间，上诉人金盛服装城向本院提交2011年5月22日至2011年11月2日的租金收据账簿共三本，拟证明被上诉人廖云珠未按时足额交纳租金，已构成违约。廖云珠对该三本账簿的三性均不予认可，认为这三本不是全部租金存根账簿，其他部分被金盛服装城隐藏了，该三本账簿不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该三本账簿系连号收据，廖云珠等租赁户提供的租金收据与账簿的收据存根能相互吻合，对该部分本院予以采信。但该三本账簿均存在撕页、缺页情况，作为纪录近40户租赁户近6个月租金交纳情况的账簿仅有不足70页，且金盛服装城提供的三本租金账簿仅是租金账簿的一部分，不能完整反映金盛服装城租户交纳租金的情况，故仅凭该三本租金收据账簿不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民再初字第11号民事判决查明的基本事实一致，本院予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：1、廖云珠是否存在欠缴租金的违约行为，是否应承担违约责任及交纳滞纳金；2、廖云珠是否应缴纳物业管理费；3、廖云珠交纳的押金20000元应如何处理；4、廖云珠逾期腾房占有使用费如何计算比较适当。关于焦点一。廖云珠提供的2011年10月30日的租金收据证明其已向金盛服装城缴纳了2011年9月20日至2011年10月20日的租金1448元，虽2011年7月13日的1703元租金和2011年10月15日的1000元租金具体缴纳的是何月租金，租金收据上未进行标注，但根据日常经验法则，租金应为逐月缴纳，在没有相反证据证明其之前月份租金未缴纳的情况下，应认为廖云珠的租金已连续缴纳至2011年10月20日。金盛服装城上诉提出廖云珠未缴纳2011年6月20日至2011年12月24日的全部租金与查明的事实不符，又未能对单独收取的2011年9月20日至10月20日的租金作出合理解释，本院不予支持。关于焦点二。根据《商铺承包合同》第四条第3款约定，由发包人对物业实施统一经营管理，物业管理费107元/月，按季度收取。金盛服装城虽然一直未收取物业管理费，并不意味着放弃该笔费用，廖云珠辩称金盛服装城从未收取过物业管理费，已在事实上免除了物业管理费没有事实和法律依据。廖云珠应向金盛服装城支付物业管理费，因金盛服装城只主张近9个月的物业管理费962元，对此，本院予以支持，其余月份的物业管理费因金盛服装城未提出诉求，视为放弃。关于焦点三。双方《商铺承包合同》中仅约定应缴纳入场费10000元，入场费系前期建设装修及其他费用，交付发包人后不予退还。而廖云珠在交纳10000元入场费后还额外交纳了10000元押金，并由金盛服装城将10000元入场费一并作为押金向廖云珠出具了一张20000元押金的收据，因双方合同中并未约定除10000元入场费之外的押金交付后也不予退还，故该10000元押金具有履约担保的性质，在抵扣相关费用后应退还承包人，原审法院对押金的处理正确，本院予以维持。关于焦点四。原审法院根据租赁商铺的实际占有使用情况以及公平原则，酌定以合同约定的租金2271元/月一半的标准确定商铺占有使用费并无不当，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民再初字第11号民事判决第一、二、三项；变更（2014）楼民再初字第11号民事判决第四项为：“由廖云珠支付岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城租金917元、电费35元、逾期腾房占有使用费1741元、物业管理费962元，共计3655元；由金盛服装城退还廖云珠押金11000元。两者相抵，金盛服装城还应返还廖云珠押金7345元”；以上第三项、第四项共计人民币14158元，由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城自本判决生效之日起十日内一次性支付给廖云珠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加班支付迟延履行期间的债务利息；驳回岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城的其他诉讼请求。一审案件受理费580元，二审案件受理费432元，由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城负担912元，由廖云珠负担100元。本判决为终审判决。审判长 胡中岳审判员 李思球审判员 王延红二〇一七年五月三日书记员 张 倩 更多数据：搜索“”来源：