（2017）粤0604民初3053号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-07
案件名称
黄才、谢瑞嫦等与佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄才,谢瑞嫦,佛山市正源房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初3053号原告：黄才，男，1965年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：谢瑞嫦，女，1967年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告黄才妻子。原告：谢瑞嫦，女，1967年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市正源房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一），统一社会信用代码91440600694756012Q。法定代表人：袁敏杰。原告黄才、谢瑞嫦诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员麦燕红适用简易程序独任审判，并于2017年3月29日公开开庭进行了审理，原告黄才的委托诉讼代理人、原告谢瑞嫦到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。两原告诉称，2011年12月9日原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区东鄱南路5号7座503房，总价为606232元。合同签订后，原告依约向被告支付了366232元首付和银行按揭240000元的相关费用。原告已于2013年9月15日办理了涉案房屋的收楼手续，但被告没有依据买卖合同第十五条约定向原告提交办理涉案房屋房地产权属证书资料，故原告曾向法院起诉要求被告赔偿逾期办证违约金。法院宣判后被告没有履行义务，亦未履行协助办证义务，因此原告再次起诉被告赔偿逾期办证违约金。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告支付逾期办证违约金8184.13元[606232元×135天（2015年5月4日至2015年9月15日）×0.0001]；2、被告承担诉讼费用。诉讼中，原告变更第1项诉请的计算时间为从2015年5月4日至2015年8月18日。被告书面答辩称，一、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。原告已于2013年9月15日办理了涉案房屋的收楼手续，根据原、被告签订的合同约定被告应于2014年9月10日前向原告提供办证资料，因此，原告应于2014年9月10日起知道其权利受到侵害，但原告现在才主张权利已超过《民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，丧失了胜诉的权利。二、被告在开发建设及履行涉案合同中不存在过错，逾期办证属不可抗力，不应承担责任。被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于星晖盛汇园项目开发。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构建设并通过验收，并于同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成全部住宅工程质量的分户验收，原本可在合同约定的交楼时间2013年12月1日前将房屋交付业主使用，但因周边污染工厂的存在而导致环评未通过而不能交付。后因媒体争相报道和业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。出乎被告意料的是，禅城区政府在2014年10月才完成对周边污染企业的搬迁改造，并于2014年12月3日通过星晖盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期办证是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。三、被告之所以逾期交楼办证的原因：1、因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性；2、政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造。上述两个原因说明被告逾期交楼办证都是政府行为导致，因此根据原、被告签订《补充协议》第九条第3项的约定，被告无需承担赔偿责任。四、被告于2014年12月3日通过综合验收，应从此日起算正式交楼，被告并未逾期办证。法律规定未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区政府处理小区群体事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非自愿且违反法律规定，被告认为该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月9日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以被告没有违约，无需承担责任。综上，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告身份证、结婚证，被告企业机读档案登记资料。拟证明原告、被告的诉讼主体资格，两原告系夫妻关系。2、商品房买卖合同、合同登记备案回执、补充协议。拟证明原、被告之间存在涉案房屋买卖合同关系，被告没有按照合同约定为原告办理涉案房屋的产权登记，故依据该房屋买卖合同被告应向原告支付违约金。3、发票联3张、税收转账专用完税证。拟证明原告已经全额支付购房款给开发商。4、星晖盛汇园收楼确认书。拟证明原告已经于2013年9月15日收楼。5、拒绝收楼声明。拟证明被告在2013年6月前曾要求原告收楼，但原告发现涉案房屋不符合合同约定的交楼标准，故原告就出具该拒绝收楼声明。6、（2015）佛城法民一初字第765号民事调解书及其生效证明，（2015）佛城法执字第3901号-2执行裁定书。拟证明被告没有按照合同约定为原告办理涉案房屋的产权登记，原告曾于2015年起诉，当时双方达成调解协议，对涉案房屋2015年5月3日前逾期办证的违约金作出处理，故原告在本案主张从2015年5月4日开始计算的逾期办证违约金。7、商品房所有权初始登记通知书、房地产权证。拟证明被告在2015年8月18日才通知原告去办理房地产权证，原告于2015年10月9日取得涉案房屋的产权证。诉讼中，被告没有提交证据。本院依职权调取了（2016）粤0604民初11781号民事判决书及其生效证明。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据及本院调取的证据均有原件核对，且和本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号七座503房，总价款606232元。合同还约定：“……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人同意继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。……”。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：“……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……”。被告分别于2011年12月8日及同月9日、2012年3月3日向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款共606232元。2013年9月15日，原、被告签订《星晖·盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。2015年8月18日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《商品房所有权初始登记通知书》（编号为201515414）：涉案房屋由被告开发建设，并已出售给两原告。两原告于2015年10月9日取得涉案房屋的房地产权证。2015年8月25日，被告在涉案房屋所在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，通知各业主将于2015年9月7日至11日在物业中心现场派发首批办理房产证所需资料。被告在答辩状陈述其在2015年9月9日完成了协助办证义务，两原告对此没有异议。另查明，两原告就涉案房屋逾期交房和办证向本院起诉被告，案号为（2015）佛城法民一初字第765号，本院于2015年6月3日出具（2015）佛城法民一初字第765号《民事调解书》：被告于2015年9月3日前向两原告支付2013年6月1日至2013年9月14日期间的逾期交房违约金5141元以及2014年9月15日至2015年5月3日期间的逾期办理房产证违约金13943.33元；案件受理费由原、被告各负担203.50元。该调解书于当日生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请的逾期提交办证资料违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条和《补充协议》第九条第2点的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年9月15日办理了涉案房屋收楼手续，即被告将涉案房屋实际交付原告使用的日期为2013年9月15日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年9月10日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月9日才向原告提交，已构成违约，故被告应自2014年9月11日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月9日。因两原告已就逾期办证向本院起诉，并以调解的方式结案，确定被告向两原告支付2014年9月15日至2015年5月3日期间的逾期办理房产证违约金13943.33元，故本次诉讼被告应支付违约金的期间应为2015年5月4日至2015年9月9日止。现两原告诉请被告支付违约金的计算期间为从2015年5月4日至2015年8月18日共107天，属对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许，即被告应向两原告支付的违约金为6486.68元（606232元×0.0001×107天）。关于诉讼时效的抗辩。被告没有依约于2014年9月10日前向原告交付办证所需资料，构成违约，两原告已于2015年起诉，并于同年6月3日调解结案。在该案结案后被告仍然没有履行协助办证义务，两原告于2017年2月21日起诉诉请被告支付2015年5月4日起的违约金，形成本案，因此两原告的本次诉讼符合法律规定，没有超过诉讼时效期间，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任”和《补充协议》第九条第3点“若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿”的约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。另，被告主张应以建设工程竣工联合验收日期作为提交办证资料的起算时点。经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄才、谢瑞嫦支付佛山市禅城区东鄱南路5号七座503房逾期办证的违约金6486.68元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 审判员 麦燕红二〇一七年五月三日书记员 汪凯宁附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”