（2017）云29民终1号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-25
案件名称
上诉人杨晋峰、张丽萍与被上诉人大理城建房地产开发有限公司合同纠纷民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨晋峰,张丽萍,大理城建房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终1号上诉人（原审原告）：杨晋峰。上诉人（原审原告）：张丽萍。二上诉人共同委托诉讼代理人：李安。二上诉人共同委托诉讼代理人：余坤。被上诉人（原审被告）：大理城建房地产开发有限公司。法定代表人：黄东铃。委托诉讼代理人：张建忠。委托诉讼代理人：郭军。上诉人杨晋峰、张丽萍与被上诉人大理城建房地产开发有限公司（以下简称“城建公司”）合同纠纷一案，不服大理市人民法院(2016)云2901民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日受理后，依法组成合议庭于2017年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人杨晋峰及杨晋峰、张丽萍的委托诉讼代理人李安、余坤，被上诉人城建公司的委托诉讼代理人张建忠、郭军到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。上诉人杨晋峰、张丽萍上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人已按合同约定向被上诉人付清了全部购房款。根据合同约定，应当先交清房款，后交房。被上诉人在没用附加条件或者公告的情况下交房，上诉人有理由相信房款已结清，且被上诉人出具的“交房通知”和“接房流程确认单”已确认上诉人付清了房款。2.云南福舟项目管理咨询有限公司决算报告与上诉人无关，对上诉人不具有约束力，一审据此认定上诉人没有交清房款错误。3.被上诉人对其未按合同约定向上诉人交付经验收合格的房屋，以及拒不开具购房发票和办理产权证的违约行为应当承担违约责任。根据合同约定，被上诉人应当于2013年6月前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付上诉人。根据在案证据可知，涉案小区的竣工验收备案时间是2014年5月29日，因此被上诉人未按期交房、且交付房屋不符合合同约定和法律规定。4.被上诉人不具备行使先履行抗辩权的条件，上诉人已交清房款。即便按照生效判决确认的房款应当以福舟公司作出的一户一价最终决算表为准，在该公司作出决算前没有人通知原告没有交清房价款，所以在该决算作出并经被上诉人通知前，被上诉人没有先履行抗辩权。除上述理由外,上诉人对一审判决及认定事实有如下意见:⑴一审判决书未详述举证、质证和认证情况，违反《人民法院民事裁判文书制作规范》和《民事诉讼文书样式》的规定；⑵一审中双方未提交大理供电局与大理市政府签订的《协议书》、被上诉人与“团购委”签订的《合作开发协议》等证据，一审据此认定事实违法；⑶一审认定团购委全权负责在安置用地中以职工团购形式开发自建职工住房事宜并办理相关手续无证据证实;⑷购买幸福家苑小区的购房户并非限定为大理供电局职工,有400户非供电局职工并未签订购房公约;⑸遗漏2008年6月1日城建公司法人黄东铃向杨光荣出具授权委托书内容的事实;⑹团购委向城建公司支付600万元是城建公司出借公司名义及资质产生的挂靠费用;⑺遗漏认定《财务合作协议》和授权委托书的内容，遗漏认定杨光荣是城建公司的委托代理人,产生的法律后果应由城建公司承担;⑻2011年5月同时签订《建房工程造价咨询合同》总的有13份,而非一份;⑼遗漏另案二审判决确认福舟公司是乙级资质只能从事5000万元以下建设项目的工程造价咨询业务的事实；⑽一审认定团购委就房价预测方案进行说明，明确公布的房价仅为预算价没有证据证实；⑾遗漏认定被上诉人没有在交房前通知或公告补交房款；⑿原审认定涉案房屋于2013年12月23日竣工验收合格没有证据；⒀遗漏认定《接房流程确认单》的内容和涉案工程竣工验收时间是2014年5月29日；⒁2014年作出的决算报告，城建公司未与福舟公司签订委托合同，而是依据2011年签订的13份资询合同。被上诉人城建公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人杨晋峰、张丽萍向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金21582.09元（按合同约定自2013年7月1日至2014年5月29日止）；2.判令被告向原告开具办理房屋产权登记的正式购房发票，并赔偿拒不开具购房发票给原告造成的经济损失54355.95元（自2015年1月1日起以原告交付的购房款总额为基数，按人民银行同期贷款利率计算至被告为原告办妥所购房屋产权证书之日止，至2016年6月29日止为54355.95元）；3.判令被告为原告代办所购房屋的产权登记；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月12日，大理市人民政府与云南省电网公司大理供电局签订了一份《协议书》，约定大理市人民政府提供给云南电网公司大理供电局安置用地404亩，土地价格为90万元/亩，安置用地选址于楚大公路以南下关镇福星村委会福星箐。云南电网公司大理供电局成立了团购委，由其全权负责在安置用地中以职工团购的形式开发自建职工住房事宜并办理相关手续。2007年12月，团购委分别和愿意参与购房的职工签订了《大理供电局职工“团体购房”公约》，明确了报名、交款、选房方式等事项。2008年6月，团购委与被告城建公司（具有房地产开发资质）签订了《“幸福家苑”合作开发协议》和《“幸福家苑”合作开发补充协议（财务合作协议）》，约定团购委以城建公司名义和资质对位于下关环城南路以南一宗面积为404亩的土地进行摘牌、过户和建设，用于建设大理供电局职工生活用房和生产、办公用房。团购委需向被告城建公司支付600万元的费用。2011年，被告城建公司（委托人）与云南福舟工程造价咨询有限公司（受托人，现企业名称变更为云南福舟项目管理咨询有限公司，以下简称福舟公司）签订了一份《建设工程造价咨询合同》，约定被告城建公司委托福舟公司对“大理幸福家苑小区工程”提供建设工程造价咨询，工作内容为：（1）工程造价咨询初稿，提供大理供电局幸福家苑小区工程建设成本计算和费用摊销方案，并预测出各户型建设成本；（2）工程造价咨询终稿，按甲方认可的方案计算各户最终分户房价。合同还对双方的权利、义务等作了约定。2011年11月，福舟公司作出福舟咨字[2011]132E号“大理幸福家苑小区建设成本一户一价公布表及说明”（初稿），附件A区一户一价表中载明：A10-1-501房屋建筑面积为223.08㎡，建筑造价677881.01元，系数值为-50，楼层差系数为-11154元，小计666727.07元，不可预见费率5%，一户一价700063元。同月，团购委就幸福家苑小区房价预测算方案进行说明，明确本次公布的一房一价仅属预测算，办理房产证以实际决算为准。2012年1月12日，被告城建公司取得位于大理市下关环城南路福星箐“大理幸福家苑小区”项目的商品房预售许可证明。2012年4月19日，被告城建公司（甲方）与原告杨晋峰、张丽萍（乙方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，《商品房购销合同》约定原告购买被告开发建设的位于大理市下关环城南路福星菁“幸福家苑”小区A10-1-501号房，该商品房套内建筑面积为189.20平方米，单价每平方米约3435.85元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额650063元整。被告于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。被告如未按合同约定时间交房，自约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180天内，被告按每天1元向原告支付违约金，合同继续履行。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。《补充协议》第二条约定：双方约定按套内面积计价，该商品房建筑面积为223.08平方米，单价为人民币约2914.04元，总金额为人民币650063元。由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以被告公告的房价为准。第五条约定：原告应当按被告通知交清全部房款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、甲方代办费、产权证工本费和维修资金等根据政府和相关部门要求缴纳的全部费用。如原告未交清上述款项，则被告不予办理交房手续，且不承担逾期交房的违约责任，逾期交房的法律责任由原告承担。第六条约定：原告未按约定的期限付清房款及相关费用的，被告有权在合同约定的期限拒绝交付房屋，被告为此拒绝交付房屋的行为不视为违约且不免除原告承担逾期付款的违约责任。第十五条约定：本《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力。本《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《补充协议》为准。《补充协议》还对双方的其他权利、义务作了约定。上述《商品房购销合同》及《补充协议》经公证机关公证，并经大理市房地产管理处进行登记备案。2012年4月19日，二原告向被告支付了购房款450063元；2012年11月1日，二原告通过向建设银行按揭贷款向被告支付了购房款200000元。另二原告还向被告支付了50000元的车位费。2013年6月20日，幸福家苑小区A10幢商品房经竣工验收合格。2013年7月，被告城建公司向购买A区商品房的客户发出交房通知，通知内容为：“我公司客户-----------身份证--------------------，所购大理幸福家苑----------（区）----------幢----------单元----------室，建筑面积----------平方米，已付清房款和办理完相关手续，现须办理入住手续，请贵公司大理幸福家苑物业服务中心妥善办理，为谢！经办人----------客户签收------------使用于客户交房时现场发放，存根联地产留底，客户联由客户交物业公司”，通知中画线部分由被告工作人员对应客户信息手写填写。2013年7月15日，被告收取二原告交纳的代办费200元、维修资金24762元、办证费400元后，向二原告交付了该A10-1-501号房屋。2014年12月10日，福舟公司受被告城建公司委托，作出福舟咨字[2014]59E号“大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告”，报告附件A区一户一价表中载明：A10-1-501房屋2012年基准房价677881.07元，2014年决算调整系数12%，2014年基准房价759226.80元，楼层差系数-50，系数值-11154元，2014年一户一价748073元。2015年2月27日，被告城建公司在大理日报上刊登公告，告知购房人大理幸福家苑小区建设工程价款的审计工作已经完成，购房人在2015年3月1日至3月31日间可以查阅审计结果的相关材料及文件，公司安排人员对涉及审计结果的相关问题进行解释说明。2015年4月8日，被告城建公司以在大理幸福家苑小区内粘贴及在《云南信息报》上刊登公告方式，向幸福家苑小区购房户发出《关于补交大理幸福家苑购房尾款的公告》，通知购房户补交购房尾款。一审法院认为，商品房买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同属诺成、双务、有偿合同，出卖人的主合同义务为交付房屋，买受人的主合同义务为支付价款。2012年4月19日，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。按照购销合同及补充协议的约定，双方对购房价款的确定，最终应以被告（甲方）公告的房价为准。2013年7月，被告通知原告接房时发出的接房通知，其用途是提供给购房人用于与物管公司办理接房手续，不能据此认定购房款已全额交清。2014年12月10日，福舟公司受被告城建公司委托，作出福舟咨字[2014]59E号“大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告”，报告附件A区一户一价表中载明：A10-1-501房屋一户一价为748073元，并对该决算报告与[2011]132E号报告中的金额差异作了列表说明，符合补充协议约定，应按此确定该套房屋的购房价款为748073元。被告认可原告所交的50000元车位费应计入已交购房款项内，故原告至今尚欠被告购房尾款48010元（748073元-650053元-50000元）未支付。依据双方签订的商品房购销合同及补充协议的约定，双方约定义务履行的先后顺序是原告先行履行交清购房款的义务，被告后履行交房、出具购房发票等义务。本案中，原告未全额付清购房款，至今尚欠被告购房尾款48010元未支付，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告抗辩理由成立，予以采纳，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回原告杨晋峰、张丽萍的全部诉讼请求。案件受理费1698元，由原告杨晋峰、张丽萍承担。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院进一步查明，涉案房屋所属的二期三标段工程于2013年12月12日取得竣工验收备案登记。本案双方当事人因房款问题发生的纠纷，本院于2017年1月12日作出（2016）云29民终923号民事判决，确认涉案房屋的价款应以《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》为准，上诉人尚未付清房款。《补充协议》第五条第2款规定“《商品房购销合同》第七条、第十条中的‘验收合格’是指甲方组织施工、监理、勘查设计、质量监督等相关单位共同对房屋主体验收合格，不包括绿化等室外配套设施的综合竣工验收”。其他案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案存在以下争议焦点：第一、上诉人是否全额付清房款；第二、被上诉人城建公司是否享有先履行抗辩权及抗辩条件和内容；第三、被上诉人交付的房屋是否符合法律规定及其后果；第四、被上诉人是否应当按照付款进度开具购房发票；第五、一审程序是否合法。一、关于房款是否付清的问题，在另案生效判决中已经确认房屋的价款应以《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》为准，上诉人尚未付清房款，故上诉人关于已全额付清房款的上诉主张不成立，不予支持。二、关于被上诉人城建公司是否享有先履行抗辩权及抗辩条件和内容的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人在《补充协议》第五条约定：上诉人应当按被上诉人通知交清全部房款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、甲方代办费、产权证工本费和维修资金等根据政府和相关部门要求缴纳的全部费用。如上诉人未交清上述款项，则被告不予办理交房手续，且不承担逾期交房的违约责任，逾期交房的法律责任由上诉人承担。由此可见，双方约定了先后履行顺序。（一）关于交房的先履行抗辩权。《补充协议》第二条约定：由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以被上诉人公告的房价为准。根据上述约定，房价有调整的可能，但在房价最终的决算作出并经被上诉人公告前，上诉人只要付清合同约定确定部分的房款，被上诉人便无先履行抗辩权，只有当公告（通知）补交房款，上诉人不补交的情况下，被上诉人才再次享有先履行抗辩权。本案中，合同约定的交房时间2013年6月30日前，而实际交房时间是2013年7月15日，上诉人已于2012年11月1日付清合同约定房款650063元，故被上诉人关于交房不享有先履行抗辩权。（二）关于办理房屋权属登记的先履行抗辩权。双方在《商品房购销合同》第十二条约定，“在‘幸福家苑’整体竣工验收后二十四个月内到相关产权管理部门为乙方代办房屋权属登记手续。”涉案房屋于2013年12月12日取得竣工验收备案登记，故城建公司在不行使先履行抗辩权的情况下，只要在2015年12月12日前办理产权登记均符合合同约定。2015年2月27日，被告城建公司在大理日报上刊登公告，告知购房人大理幸福家苑小区建设工程价款的审计工作已经完成，购房人在2015年3月1日至3月31日间可以查阅审计结果的相关材料及文件，公司安排人员对涉及审计结果的相关问题进行解释说明，此时上诉人应当知道购房款发生变化，还有余款没有交清，在余款交清前，被上诉人可以按照合同约定行使先履行抗辩权，不予办理房产证，上诉人至今未交清购房尾款，故其要求办理产权证的上诉请求不予支持。三、关于被上诉人交付的房屋是否符合法律规定及其后果的问题。《商品房购销合同》第七条约定，“甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《补充协议》第五条第2款约定：《商品房购销合同》第七条、第十条中的“验收合格”，是指甲方组织施工、监理、勘察设计、质量监督等相关单位共同对房屋主体验收合格，不包括绿化等室外配套设施的综合竣工验收”，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见城市房地产项目竣工验收不仅要对工程质量进行验收，还要对涉及公共安全的规划、消防、人防等项目进行验收，即“综合”验收而非“单体（单项）”验收。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，涉案住宅小区项目属于“公众聚集场所”，在交付使用前应当依法通过消防验收。故双方在《补充协议》中关于“验收合格”指主体验收合格，不包括绿化等室外配套设施的综合竣工验收的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。涉案房屋所属的二期三标工程于2013年12月12日取得竣工验收备案登记，此时房屋才达到实质交付条件，但上诉人于2013年7月15日实际接收涉案房屋，故其主张被上诉人承担逾期交房违约金的截止时间就以2013年7月15日实际接房日为准，合同约定交房时间为2013年6月30日，被上诉人迟延交房15天。双方在《商品房购销合同》中约定，被上诉人延期交房180天内，按每天1元向上诉人支付违约金，合同继续履行；上诉人延期付款30天内，按每天50元向被上诉人支付违约（滞纳）金，合同继续履行。每天1元的违约金明显不能弥补延期交房的损失，双方权利义务也明显不对等，经释明，上诉人认为该约定不能弥补其延期交房的损失，请求调高违约金。本院认为，在无法确定延期交房损失的情况下，按照公平原则参照延期付款的违约责任，即每延期一天支付50元违约金，比较合适。被上诉人应当支付延期交房违约金750元（15天×50元）。四、关于被上诉人是否应当按照付款进度开具购房发票的问题。开具发票是商品房买卖合同关系中出卖人的附随义务，但根据商品房买卖的交易习惯，一般开具的是全额购房款的发票，且开具一次。现上诉人尚未全额付清房款，已付房款上诉人已开具了收据，故上诉人要求开具发票及赔偿损失的上诉请求不予支持。五、关于一审的程序问题。上诉人认为一审认定的部分事实没有证据证实，但上诉人提出的上述事实已经本院生效的（2016）云29民终923号民事判决所确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，故上诉人关于一审认定部分事实无证据证实的上诉理由不成立。上诉人认为一审人民法院未分析证据，直接认定事实，对此本院认为，对当事人有异议的证据应当在裁判文书中分析采信与不采信的理由，加强说理，但一审文书未分析证据，确有不妥，但不影响认定事实的真实性。综上所述，上诉人杨晋峰、张丽萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大理市人民法院(2016)云2901民初1385号民事判决；二、被上诉人大理城建房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向上诉人杨晋峰、张丽萍支付违约金750元；三、驳回原审原告杨晋峰、张丽萍的其他诉讼请求。一审案件受理费1698元，由上诉人杨晋峰、张丽萍负担1600元，被上诉人大理城建房地产开发有限公司负担98元。二审案件受理费1698元，由上诉人杨晋峰、张丽萍负担1600元，被上诉人大理城建房地产开发有限公司负担98元。本判决为终审判决。审判长 杨 宏审判员 赵万石审判员 杨剑丽二〇一七年五月三日书记员 屈艳祥 关注微信公众号“”