（2017）闽0103民初750号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-15
案件名称
薛钦樟与福州鸿业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事裁定书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛钦樟,福州鸿业房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽0103民初750号原告：薛钦樟，男，1961年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：李伟、陈春永，福建群韬律师事务所律师。被告：福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号，统一社会信用代码913501056113021204。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：危虹敏、钟俊，北京德恒（福州）律师事务所律师。原告薛钦樟与被告福州鸿业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法进行了审理。薛钦樟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2008年12月21日签订的《商品房预定合同》；2、判令被告立即返还原告购房款（预订金）人民币760000元；3、判令被告支付按照月利率3%标准支付自2010年1月1日起至购房款（预订金）全部还清之日止的利息（暂计至起诉之日为1950160元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告薛钦樟变更“判令被告支付按照月利率3%标准支付自2010年1月1日起至购房款（预订金）全部还清之日止的利息（暂计至起诉之日为1950160元）”的诉讼请求为“判令被告支付按照月利率3%标准支付违约金自2010年1月1日起至购房款（预订金）全部还清之日止的利息（暂计至起诉之日为1950160元）”的诉讼请求。事实和理由：被告福州鸿业房地产有限公司因建设XX大厦，自2004年5月21日至2008年11月18日止，共向原告薛钦樟借款合计人民币76万元。因建设XX大厦导致资金困难不能及时还款。双方于2008年11月18日签订《借款单》，约定被告对上述借款续借六个月，如到期不能还款的，被告应将XX大厦十五层以下按照每平方米5500元出售给原告，用以抵扣所欠借款，作为购房款（预定金）；若届时不能办理约定的合法购房手续，则被告应将借款76万元按月息3%一次性归还原告。2008年12月21日，按照该《借款单》约定，原告与被告签订《商品房预定合同》。合同约定：原告预购被告开发的位于福州市××东侧××为××地××中心大厦××层以下两套房，总面积274平方米，单价5500元/平方米，债款柒拾陆万元作预定金。合同签订当日，被告向原告出具收款收据一张（编号：XX），交款项目：预定金（债转购房），金额人民币76万元，收款人为被告公司副董事长官贤镶。被告在收款收据上加盖公章。合同签订后，原告多次催促被告履行合同无果。后因被告资金问题和违规变更规划致XX大厦迟迟未能完工；时至今日，该楼盘仍未完工交付使用。原告认为被告行为导致《商品房预定合同》无法继续履行，已构成违约并严重损害原告合法权益。为此，原告请求法院判如所请。本院经审查认为，原告提供的《借款单》证明被告因筹建中缺乏资金，曾于2004年5月21日至2008年11月18日止向原告借用现金人民币合计为760000元，被告并承诺如到期未能履行还款，应将其“XX大厦”（限十五层以下）每平方米5500元的价格出售给原告，用以抵扣原告的欠款，作为购房款（预定金），届时若办不到合法购房相关手续，被告应将柒拾陆万元的借欠款按月3%计息并一次性还清。否则被告福州鸿业房地产有限公司愿负一切法律和经济责任。由于XX大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，被告鸿业公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2008年12月21日，原告薛钦樟与被告订立《商品房预定合同》，向被告预订XX大厦二套房，该房的用途为住宅，被告按每层12单元销售，而此时被告并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，XX大厦规划用途于2013年间发生变更，将XX大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元。此次规划变更后，被告办理了XX大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的XX大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。原告与被告签订的《商品房预定合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]XX号专题会议纪要，决定取消XX大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但XX大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且福州市中级人民法院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的XX大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对XX大厦四层、五层、十七层等15个楼层合计82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，原告继续履行《商品房预定合同》客观上不可能。本院认为，原告基于借款76万元到期后被告不能还款而要求被告返还购房款等，应当按照民间借贷法律关系审理。诉讼中，本院向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更，仍坚持按照原来诉请。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回原告薛钦樟的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 群人民陪审员 林祥容人民陪审员 郭昭仪二〇一七年五月三日书 记 员 熊晓冰 微信公众号“”